管理費は何に使う？管理費の相場と決め方について詳しく解説

管理費とは

管理費とは、物件の管理・維持するために必要な費用のことです。不動産公正取引協議会連合会では、下記のように定義しています。

マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。

引用元：不動産の公正競争規約

物件を管理・維持するための費用とは、たとえばインターホンや電灯などの交換費、清掃業者や管理人へ依頼する際の人件費などです。物件のオーナーが管理会社に管理を委託している場合は、委託費用も管理費から捻出されます。このように物件の設備を整備して、住民の快適な生活が維持できるようにする目的で使用される費用が管理費の考え方です。

参考記事：賃貸管理とは｜業務内容と不動産管理会社を利用するメリット・デメリット

管理費・共益費・修繕積立金の違い

マンションを借りる・購入する際に「管理費」と同じくらい良く耳にする言葉として「共益費」と「修繕積立金」があります。まず共益費についてですが、不動産公正取引協議会連合会では、下記のように定義しています。

借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。

引用元：不動産の公正競争規約

言い回しは異なりますが、「共益費」の定義は先述している「管理費」の定義と明確な違いはありません。不動産管理会社や物件のオーナーも各自の考えに基づいて、両者を使い分けているのが現状です。両者はほぼ同義として受け取れるため、それぞれを別に徴収する、といったこともありません。

次に修繕積立金ですが、これはエントランスなどの共用部分や、建物の壁や床など共用部分の維持・修繕を行う、大規模修繕のために必要な費用として徴収を行います。建物の“資産価値”を守るための費用となるため、修繕積立金は分譲特有であり、賃貸契約では無関係の概念と言えます。

分譲と賃貸で管理費の扱いが異なる

マンションと一口に言っても、分譲と賃貸が存在し、それぞれによって管理費に対する考え方が異なります。

• 分譲マンション：管理にかかるコストを住民で割って負担。管理に要した費用が安ければ、管理費も安くなる。
• 賃貸マンション：物件オーナーは管理費と家賃を一緒くたに管理していることがほとんど。そのため管理に必要な費用＝管理費とはならない。

分譲の場合は管理にかかった費用が高ければ高いほど、支払う管理費も高くなりますが、管理において相応の質を望むことができるでしょう。一方、賃貸の場合は管理費が高いからといって、綺麗な物件に住めるというわけではありません。この点は注意しましょう。

管理費の相場と算出方法

管理費の相場も、下記のように分譲と賃貸で異なります。

• 分譲マンション：平均1万5,000円
• 賃貸：家賃の5～10％

管理費は法律で定められているわけではありません。そのため管理費の金額は、物件の特徴や物件を管理するオーナー、管理会社の裁量によります。特に賃貸の場合は各部屋での契約となるため、部屋ごとに管理費が違うことも珍しくありません。

管理費の算出方法

先述のとおり、管理費は法律で金額が決められていません。しかし分譲マンションにおいては、一般的に下記の計算式で管理費の算出がなされます。

（管理に要する費用÷総専有面積）×各部屋の専有面積

管理費は居住者が平等に負担するものであることから、専有面積が広い部屋の方が管理費は高くなります。またマンションに有する設備の数やグレードによっては、管理に要する費用が高くなるので、管理費が高くなる傾向にあることを覚えておきましょう。

管理費が高い物件の特徴

管理費の高い物件には下記のような特徴があります。

• 戸数が少ない
• 床面積が広い
• 防犯性が高い
• 新築または築浅
• インターネットが完備されている
• 高層物件やコンシェルジュがいる

一戸の専有面積が広く、全体の戸数が少ない場合は、管理費を等分する住民の数が少ないため、一戸あたりの負担金額が高くなります。また防犯設備やインターネット環境などの、プラスアルファの設備が整っている物件や高層物件、コンシェルジュがいる物件などのマンション自体の単価が高い物件は、維持管理にそれ相応の金額がかかることから、管理費を高く設定している傾向にあります。

賃貸マンションの管理費は入居月によって変動する？

物件にもよりますが賃貸マンションの管理費は、入居月によって変動することがあります。これは不動産貸付業の繁忙期と閑散期が明確に分かれていることから起こる現象と言えるでしょう。

賃貸物件のかき入れ時は1～3月です。入学や入社、異動の増えるこの時期は、特に割引などの特典を付けなくても入居希望者が集まります。一方で、引越しシーズンが一段落した8～10月には閑散期を迎えます。何の対策もせずにこの時期に空室を埋めるのは至難の業。しかし家賃が発生しないことには収益も発生しないので、空室のままにしておくわけにはいきません。

そこで通常より安い管理費を設定して募集を打ち出す物件があり、この時期に入居した場合は管理費を安く抑えることができるのです。

管理費0円物件の注意点

「管理費が安い」というのは入居者にとっての判断材料の一つになるでしょう。しかし、管理費0円という物件も多数あります。一見、お得なようにも見えますが、何も知らずに契約してしまうと、知らずに損する場合があるので注意が必要です。

管理費0円の不都合は、物件の新規契約時や更新時に表れます。入居者は新規契約時には仲介手数料や敷金・礼金を、また更新時には更新事務手数料を請求されます。これらの費用は「家賃○ヶ月分」に設定されていることがほとんどです。そのためたとえば、月々の支払い額は同じ7万円でも、その内訳が家賃（管理費含む）なのか、家賃+管理費で構成されているのかで、契約時や更新時の費用に大きな差が出てくるのです。

ただし会社から家賃補助が支給される方で、支給対象が“家賃のみ”の場合は、管理費込みの方が、補助範囲が広がるのでお得感を感じることができるでしょう。

「管理費０円＝管理しない」ではない

「管理費が存在しない＝管理をしていない」と誤解される方もいるかもしれませんが、そうではありません。なぜなら一定規模以上のマンションにおいては、建築基準法や消防法、水道法などの法律で定期的に建物や設備を調査・点検し、行政機関などに報告する義務があるからです。

またその際、不具合が見つかれば応急措置、もしくは修繕工事などの必要な措置を施さなければならない、とされています。そのため、管理費が0円だからといって管理状況が悪いとは限らないのです。ただし、物件によって対応の差が出るところではあるので、この点が気になる場合は、契約前に確認しておきましょう。

参考記事：管理会社へのクレーム事例と対策｜スムーズに対策しないと退去してしまう!?

税金対策をするなら管理費と家賃は分ける

物件オーナー向けの話になってしまいますが、家賃と管理費は別で設定しておいた方が税金対策になります。なぜなら、家賃はオーナーの収入に、管理費は管理組合の収入になるからです。そのため管理費を家賃に含めて設定してしまうと、管理費分の税金もオーナーが負担しなければいけなくなります。

「管理費0円の方がお得感が出て集客できそう」と安易に設定するのではなく、その後に発生する税金のことも考慮したうえで打ち出し方を決める必要があるでしょう。

まとめ

管理費はマンションやアパートの維持・管理に欠かせない費用です。物件の特徴などにも左右されますが、分譲の場合は一般的に、実際に管理に必要な費用を総専有面積で割りだした数字に、各部屋の専有面積を掛けて算出します。賃貸の場合は、家賃の5～10％で設定するとよいでしょう。

また管理費が高いから優良物件、安いから悪い物件というわけではありません。ただし、管理費0円物件には少々注意が必要かもしれません。管理費が家賃に含まれていても、お得に借りることができる人とそうではない人がいることを念頭においたうえで、適切な金額の設定をするようにしましょう。

適切な価格設定は入居者だけでなく、オーナーにとっても安心するはずです。不動産管理会社向けではありますが、こちらの無料資料も参考にしてみてくだい。

参考資料：大家さんに選ばれる管理会社とは？6つのニーズとポイントを徹底解説！