賃貸管理とは｜業務内容と不動産管理会社を利用するメリット・デメリット

賃貸管理とは

賃貸管理とは、マンションやアパートなどの賃貸経営にかかるすべての業務のことです。入居者の募集、家賃の集金、クレーム対応、修理の手配、敷金精算や退室後のリフォームも賃貸管理に含まれます。

賃貸管理にかかる業務は複雑かつ多岐にわたるため、複数の物件を所有するオーナーの多くは不動産管理会社に管理を委託しています。

賃貸管理業務の内容

賃貸管理には、大きく分けて2つの管理が存在します。「入居者対応等にかかる管理」と、「物件のメンテナンスにかかる管理」です。それぞれどのような業務を行うのかみていきましょう。

入居者に対する管理

入居者に対する管理には次のものがあります。

• 入居者の募集
• 契約関連
• 家賃の入金確認
• 滞納者への対応
• トラブル対応
• クレーム対応

賃貸経営をするうえで、入居者は切っても切れない存在です。しかし、入居者の募集や広告運用をオーナーが自ら全て行うのは難しいと言われます。いつ入居者を募集したらよいのか、どこに広告を出せばいいのかなどの判断や、広告づくりの委託も自分で行わなければなりません。

入居希望者が集まったところで、次のハードルが存在します。それが賃貸契約です。入居希望者の審査に賃貸借契約書や重要事項説明書の作成、入居希望者への各種説明など、専門的な知識を必要とします。

契約が締結された後は、問題なく家賃が振り込まれているのかの確認も行います。振り込まれていない場合には、家賃滞納者に対して督促等を行わなければなりません。

また、賃貸物件ではトラブルがつきものです。停電や水漏れ、住民同士のトラブルは、24時間365日いつでも発生する可能性があります。対応に遅れがあれば住民の不満やクレームにつながってしまうため、素早く対応する必要があります。

クレーム対応についても、対応を間違えるとさらなるクレームにつながる可能性があり、難しい業務です。

建物の管理

建物に関する管理には次のものがあります。

• 建物の維持管理
• 設備の維持管理
• 清掃業務
• 長期修繕計画の策定と実施

物件を長期間適切に管理・維持することで、物件の価値の下落を低減できます。物件のメンテナンスでは、共用部分のほかエントランスや駐車場、庭、外壁、屋上など、建物とその周辺環境の点検を行い、必要があれば修繕します。

物件にかかる設備には、消防用設備や簡易専用水道、浄化槽、エレベーターなどが含まれます。これらには法定点検と任意点検があり、法定点検とされている者は法律に基づいた点検が必要です。

法定点検とされているものには、消火器具やスプリンクラー、火災報知機、誘導灯など消防法で定められているもの、水道法で定められている簡易専用水道の点検・検査、建築基準法で定められているエレベーターの安全性の検査があります。

清掃業務では、入居者が快適に暮らせるよう、廊下やエントランスなどの共有部分を主に清掃します。

長期修繕計画では、物件の資産価値を維持するために、外壁等の定期的な修繕について計画を立て実施します。

賃貸の管理形態は主に2種類

これら賃貸物件の管理には主に2つの形態があります。1つが、オーナー自身が管理を行う自主管理、もう1つが不動産管理会社に管理を委託する委託管理です。それぞれどのような特徴があるのか詳しく見ていきましょう。

自主管理

オーナー自身が物件管理を行う自主管理では、自由に経営を行なえます。いつ建物の修繕をするのか、家賃はいくらにするのかなど、すべてオーナーが決定します。

管理を委託するコストもカットできるため、小規模な賃貸経営であれば自分で管理するオーナーも少なくありません。オーナー自身、賃貸経営にまつわる様々な経験を蓄積して、賃貸経営のノウハウを学べるでしょう。

しかし、複数の物件を所有するオーナーがすべての物件を自分で管理するのは難しいかもしれません。前述の通り、物件管理における業務は膨大です。入退去にかかる業務は、オンライン化が進んでいるとはいえ手続きも多く煩雑になりがちです。

また、クレーム対応や家賃督促などの業務を自分で行おうとすると精神的にも大きな負担になりかねません。

委託管理

不動産管理会社に委託すると、入居者の募集から退去後の敷金の清算まで管理会社に一任できます。専門的な知識が必要な業務も代行してもらえるため、オーナーは賃貸経営にかかるほとんどの業務を行う必要がありません。

クレームやトラブルの対応、家賃の督促も任せられます。賃貸物件でどのように利益を得るのか、相談しながら経営できます。

不動産管理会社の利用がおすすめ！

自主管理と委託管理、それぞれにメリットとデメリットがあります。それらを踏まえたうえで、オーナーのみなさんは自主管理と委託管理のどちらを選択すればいいのか参考にしてみてください。

自主管理と委託管理のどちらがいいのか

自主管理と委託管理、どちらを選ぶべきかは、状況や条件によって異なります。

まずは1軒所有して、小規模から賃貸経営を始めるのなら自主管理でもいいかもしれません。自主管理によって賃貸経営に関するナレッジやノウハウを蓄積できます。この蓄積した経験は、将来物件を増やして規模を拡大し、委託管理に変えた際にも役立ちます。

はじめから物件を数件所有する場合や、そもそも本業があって自分だけで業務を行うのが難しい場合は委託管理が安心です。

自主管理は大変

賃貸経営を本業としていても、物件や入居者の管理に加え収支管理も必要なので、これら全部自ら行うのは結構大変です。

どの物件でどれだけの収益が出ているのか、かかっているコストはどの程度かを見ながら、修繕のための積立や物件のローンの支払いを行わなければなりません。

自主管理では、入居者との対応も自分で行うことからトラブルが発生しやすいと言われています。たとえば、

• 退去の際に敷金では修繕費用が賄えなかったので追加費用を請求したけれど払ってもらえなかった
• 督促がうまくいかず改修前に夜逃げされてしまった
• 物件の管理がうまくできず、入居者が次々と退居してしまった

…などのトラブルで失敗してしまうリスクがあることも念頭に入れておくのが良いでしょう。

管理会社が行ってくれる業務内容

管理会社では、物件管理にかかるあらゆる業務を行ってくれます。日常の清掃から各種点検、マンションでは管理組合の会計の収支管理、物件の維持・修繕の計画から実施まで行います。

入居者募集のみならず、全ての入居者が快適に暮らせるよう、そしてオーナーの利益につながるよう賃貸経営を多角的にサポートしてくれます。

不動産管理会社を利用するメリット

物件の管理業務は、不動産管理会社に委託できます。不動産管理会社を利用することで、オーナーは主に次の3つのメリットを得られます。

管理の手間が省ける

不動産管理会社を利用する最大のメリットは、管理の手間がかからなくなることです。クレーム対応や家賃督促など、精神的にも負担があるリスクの高い業務も行う必要がありません。

知識・経験のある方が徹底対応

不動産管理会社には、賃貸経営の専門家がそろっています。各種管理に必要な知識を有する方が対応してくれるので、安心して管理を任せられるでしょう。

遠方や複数の不動産所有も可能に

不動産管理会社に委託すれば、遠方にある物件も手間なく所有できるようになります。複数の不動産を所有しても対応してもらえるので、将来的に家賃収入を積極的に増やしたいオーナーにもおすすめです。

不動産管理会社を利用するデメリット

不動産管理会社の利用には次のようなデメリットもあります。

費用がかかる

不動産管理会社を利用するデメリットとしてまず挙げられるのが委託費用です。自主管理では発生しない委託費が発生することで、当然ですが受け取れる利益が目減りしてしまいます。

不動産管理会社の委託費の相場は賃料の5～6%程度とされています。毎月100万円の賃料収入があるとすれば、委託費用は月5万円～6万円の計算です。パーセンテージの低い会社では2%、高い会社では7%など幅があるため、複数の不動産管理会社を比較する必要があるでしょう。

管理会社選びが重要になる

不動産管理会社選びを誤ってしまうと、満足な管理をしてもらえないケースもあります。たとえばトラブルがあった際の対応がずさんだったり、問い合わせに対する返答が遅かったりする場合、入居者は不満を抱えてしまうでしょう。

クレームへの返事が遅ければ、入居者を余計に怒らせてしまいかねません。オーナー側・入居者側の両方から不信を買うような管理会社を選ばないように、慎重に選定する必要があります。

委託する管理会社の選び方のポイント

賃貸経営を成功に導くために、不動産管理会社はじっくり選びましょう。ここからは管理会社の選び方のポイントを紹介します。

管理業務の範囲

管理業務が限定的な不動産管理会社はなるべく避けましょう。ここまで、不動産管理会社が行う管理業務の内容について説明してきましたが、会社によって業務範囲には違いがあります。

例えば、A社はクレーム対応やトラブル対応も24時間いつでも行ってくれるのに対し、B社は業務に含まれていない、または平日の業務時間内にしか対応しない場合、A社に委託したほうがオーナーは安心できます（もちろん委託費によって業務の幅は違ってきますが）。

また、不動産管理会社の種類によっては、入居者の募集や入居の際にかかる契約等の各種業務を行わない場合があります。

入居者の募集から退去後の管理まで委託したい場合は、不動産仲介業務も行う管理会社に委託しましょう。物件の維持管理を主にお願いしたい場合は、管理業務だけを行う不動産管理会社に委託する方法もあります。

費用設定が適切か

不動産管理会社を比較すると、会社によって大きく費用が異なることに気が付きます。あまりにも委託費が高い管理会社を選択すると、家賃収入が減ってしまった時に管理費が大きな負担になってしまうことがあります。

安定して利益を得られる経営を目指すのなら、コストはなるべく下げるに越したことはありません。

かといって、委託費が低すぎる管理会社にも注意が必要です。なぜ他社よりも委託費を安く設定できているのか、よく聞き内容を精査する必要があるでしょう。

前述した委託費の相場（5％前後）を大きく超える会社や、大幅に下がる会社には注意しましょう。

対応の早さ

オーナーや利用者からの問い合わせ等に、不動産管理会社はどのくらいのスピードで返答するのかもチェックします。

問い合わせに対する返答が遅い会社では、トラブルがあった際の対応に遅れが出るリスクもあります。たとえば、水漏れで物件が水浸しになっているにもかかわらず、対応が遅く他の部屋まで浸水してしまった、などのケースが考えられます。

対応の速さと同時に、対応の質もチェックしてください。担当者の態度が悪いなど問題がある場合、オーナー自身だけでなく入居者にも不快感を与えてしまう可能性が高いです。

空室率を下げるためにも、社員の対応が丁寧で素早い不動産管理会社を選びましょう。

まとめ

賃貸物件を管理する方法には、オーナー自身が行うものと不動産管理会社に委託するものの2つがあります。

より多くの物件を所有して事業を拡大したい、遠方にある物件も適切に管理したい、本業があり管理業務ができないなどの理由があるオーナーは、不動産管理会社に管理業務を一任すると安心です。

不動産管理会社を選ぶ際は、必ず複数の会社を比較してから検討したいものです。

自分の資産である不動産を守るためにも、適切な委託費でしっかりとした管理をしてくれる不動産管理会社に依頼しましょう。