物件管理とは？やるべきこと・業務内容や管理方法を解説

物件の管理とは？

物件管理と聞くと「たまに見回りや掃除をする程度」といったイメージを抱く方も多いかもしれません。しかし、実際には数多くの業務をこなすことが求められます。

不動産業務は「仲介業務」「管理業務」に大別でき、それぞれの業務内容は以下の通りです。

• 仲介業務：入居者の募集、入居者の管理（契約業務など）
• 管理業務：建物の管理業務、その他

物件管理で必要となる仲介業務と管理業務の詳細について見ていきましょう。

入居者の募集業務

入居者の募集業務とは、空室対策（客付け）とそれに付随する業務を指します。具体的な業務内容は以下の通りです。

• 宣伝広告
• 内見の案内
• 賃貸借契約への対応　など

入居者の管理業務

入居者の管理業務とは、すでに入居されている方への様々な対応業務のこと。 具体的な業務内容は以下の通りです。

• 家賃の回収
• 賃料滞納者への督促
• 隣人トラブルやクレームへの対応
• 契約更新業務　など

建物の管理業務

建物の管理業務とは、物件を良好な状態に保つためのメンテナンスや計画立案など。具体的な業務内容は以下の通りです。

• 物件の清掃
• 定期点検（法定点検）やメンテナンス
• 修繕への対応
• 退去後の原状回復
• 工事やリフォームの発注
• 長期修繕計画の作成　など

その他

管理会社の場合、すでにご紹介した2つの管理業務に加え、「オーナーへの対応」も重要な業務の1つとなります。具体的な業務内容は、以下の通りです。

• 入居者募集時の条件をオーナーに相談する
• 家賃の振り込み（管理会社経由で家賃が支払われる場合）
• トラブル発生時のオーナー報告　など

物件管理の方法は3種類

物件の管理方法は「委託管理」「サブリース」「自己管理」の3種類。それぞれに向いた方の特徴は、以下の通りです。

それぞれメリットデメリットがあるため、詳しく見ていきましょう。

委託管理

委託管理とは、管理会社に委託する物件管理方法です。

物件管理を委託する最大のメリットは、物件管理に関わる手間が軽減されること。 物件管理をプロが担うため、安心感もあります。

一方、複数ある管理会社から、委託先を選択しなければならない手間はデメリットです。管理会社ごとにかかる費用やプランが異なり、さらに対応力や対応範囲にも違いがあるため、管理会社をしっかり比較検討する必要があります。

サブリース

サブリースとは、不動産会社が物件の一括借り上げを実施する物件管理方法です。

サブリースで物件管理する最大のメリットは、物件管理に関わる手間がなくなること。また、空室があっても一定の収入が得られる点も大きなメリットです。

一方、契約更新時に賃料が下がったり、契約を突然解除されたりするリスクがある点はデメリットです。また、入居者が増えた場合、家賃収入が増えていても、オーナーに契約した一定額しか入らない点もデメリットだと言えるでしょう。

自己管理

自己管理とは、物件の所有者（オーナー・大家さん）が、自ら物件を管理する方法です。

物件を自己管理する最大のメリットは、委託費用がかからないこと。入居者との関係を築きつつ、物件管理の経験を積むことが可能です。サブリースとは異なり、入居者が増えた場合の家賃収入は物件所有者に入ります。

一方、全ての業務の自己管理は難しい点は、大きなデメリットです。

全ての業務の自己管理は難しい

物件管理では、入居者と建物の両方に対応しなければならないため、業務範囲が多岐にわたります。

特にトラブルが起きた際は、24時間365日の速やかな対応が必要です。物件によってはプライベートの時間を割かなければならないこともあり、心身ともに落ち着かない可能性があります。

国土交通省が2019年に実施した「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査」によれば、物件を自己管理する方はわずか19%にとどまるとの結果がでています。

どうしても物件を自己管理したい方は、特に手間がかかる業務だけを委託するなど、業務の一部委託を検討すると良いでしょう。

自己管理をするときは物件管理システムを活用

業者に業務の一部を委託してもなお、物件の自己管理は大変です。そこで役立つのが「物件管理システム」です。

物件管理システムでは「各契約者の情報、更新・解約、物件の情報、修繕やクレーム」など、物件管理に関わる様々な情報が一元管理できます。

システム管理することで業務の抜け漏れをなくし、必要な契約書類なども作成できるため、利便性も非常に高いのが特徴です。

エクセルなどの表計算ソフトでも管理できますが、例えばクラウドの物件管理システムなどでは、間違えてデータを消失してしまう心配もなく、セキュリティ面も安心です。

物件管理会社の種類

物件管理会社にはそれぞれ特色がありますが、「管理専任の会社」と「メイン業務の他に管理業務も手掛ける会社」に大別できます。

以下、物件管理会社の詳しい種類とおすすめできる人をご紹介します。

各物件管理会社について、詳しく見ていきましょう。

仲介系の会社

仲介系の会社は、不動産仲介とともに物件管理も手掛ける会社です。

不動産業務を一貫して委託できる点、入居者の募集や管理に強い点は大きなメリット。ただし、仲介をメインとする歴史の浅い会社の場合、物件管理のノウハウが不十分な可能性があるため注意が必要です。

【代表的な仲介系の会社の例】

• スターツグループ（ピタットハウス）
• ハウスメイト
• 三井のリハウス

建築メーカー系の会社

建築メーカー系の会社は、デベロッパー系企業の関連会社や子会社が多いです。また、サブリースを手掛ける企業も少なくありません。

設備や構造上のトラブルに強く、スムーズな対応が期待できる点がメリットですが、マンションの販売元が親会社の場合などは提案・注意が弱くなるケースも想定されます。

【代表的な建築メーカー系の会社の例】

• 大東建託
• 積水ハウス
• 大和リビング

専任の管理会社

専任の管理会社は、物件管理を専門で行う会社です。

中立な立場での管理、サービスやプランの充実、価格面での優位性などがメリットですが、建築メーカー系と比較すると設備や構造上の情報が不足している、あるいは価格を優先してサービスの質が低下するケースもあるため注意が必要です。

【代表的な専任の管理会社の例】

• レオパレス21
• 東急住宅リース
• 旭化成不動産レジデンス

費用・手数料の相場

物件管理会社へ物件管理を依頼した場合、家賃の5%前後の管理手数料がかかります。例えば、平成30年住宅・土地統計調査（総務省統計局）によると、東京都の賃貸相場は月額約81,000円ですので、その管理手数料は月額約4,050円ということになります。

ただし、管理手数料だけで全ての管理業務がカバーできるわけではなく、一部業務については別途費用がかかるためご注意ください。

別途費用が必要な業務の費用目安と業務内容は、以下の通りです。

管理会社の選び方

実際に管理会社を選ぶ際は、以下のポイントをチェックしてください。

• 客付け力があるか
• 物件エリアに詳しいか
• 頼みたい業務内容・プランはあるか
• 管理費は相場の範囲内か
• 対応が速やかで丁寧か
• 物件情報が社内で共有できているか
• すぐアクセスできる場所にあるか　など

上記の中では特に「客付け力」が重要です。客付け力とは、募集をかけた際にスムーズに入居者を集め、契約に結びつける力のこと。サブリース以外で安定した収益を確保するためには、できる限り空室を作らないことが大切です。そのため、単に集客力だけでは足りず、客付け力を重視する必要があります。

客付け力のある業者であれば地域について詳しいと考えられるため、物件のあるエリアについて詳しいかどうかも併せてチェックしておくと良いでしょう。

まとめ

物件管理の業務内容は、入居者の募集・管理、建物の管理など多岐にわたります。物件管理の方法は主に委託管理・サブリース・自己管理の3つに大別できますが、物件管理会社を入れずに自己管理する方は少数派です。

全ての業務を委託すると費用が心配という方は、大変な業務を優先して、物件管理業務の一部を委託すると良いでしょう。

物件管理会社にも種類があるため、特徴やサービス内容・費用・客付け力などを総合的に比較し、ご自身の物件に適した物件管理会社を選ぶことをおすすめします。