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不動産鑑定士とは|業務内容から試験内容まで網羅!宅建士とのダブルライセンスで年収UPを目指せる

「不動産鑑定士」はその名の通り、不動産の評価・鑑定ができる資格。この資格を有することで不動産業界にとどまらず金融業界や国・地方自治体と幅広く業務を受けられるのが特徴です。「宅建士」の資格を所有していて、これから独立開業したいと考えている人にオススメです。
目次

    不動産の適正な価値を見定めることを業務とする『不動産鑑定士』は、不動産業界だけでなく金融業界などでも活躍できる国家資格です。

    これから資格取得を目指す人は、まず本記事で業務内容を確認するとともに試験の難易度・範囲について把握して、自分にとって必要な資格なのか判断の材料にしてみてください。

    また、不動産鑑定士に物件の評価を依頼しようと考えている人の場合は、本記事で相場についても詳しく解説しているので参考にしてみてください。

    不動産鑑定士とは

    男性が悩んでいる写真

    不動産鑑定士は土地や建物のような不動産の価値を鑑定・評価できる国家資格です。

    基本的に、依頼人から不動産を『売る・貸す・贈与する』といった要望があった際に、土地・建物などの価値を判定する業務を請け負います。また、不動産の価値を判定するだけでなく『所有する土地をどうやって有効活用するべきか』についてのコンサルティングを行ったりもします。

    不動産鑑定士と聞くと、活躍できる場が不動産業者だけと限りがあるように聞こえてしまいますが、実は金融業界や国・都道府県の業務などを請け負って仕事をする鑑定士も多いです。

    例えば、金融業界だと融資の査定のために不動産の資産価値の評価をしたり、国・都道府県の業務であれば土地の適正な価格をー般に公表するための地価公示や地価調査を行ったりもします。

    不動産鑑定士の年収

    不動産業界・金融業界・国・都道府県と幅広く活躍することができる不動産鑑定士はどのくらいの年収がもらえるのでしょうか?

    以下は厚生労働省が2019年に発表した『賃金構造基本統計調査』の不動産鑑定士の表になります。

    不動産鑑定士の平均年齢などが書かれた表

    参考:e-Start 政府の統計窓口

    不動産鑑定士の平均月収(男性・女性)は約49万円、年間ボーナスは約166万円、これらを合わせて年収は約754万円という結果になりました。この年の給与所得者の平均年収が436万円(国税庁調査)であることを踏まえると、不動産鑑定士の年収は平均年収よりも高いという数値が出ています。

    年間100人程度の合格者しか出ない国家資格なうえに、大きな資産となりうる不動産の評価を行う重要なポジションを担っていることを考えると、不動産鑑定士の年収が比較的良いのは納得かなと思います。

    不動産鑑定士の業務内容

    ミニチュアの家に聴診器を当てている写真

    不動産鑑定士の仕事はその名の通り不動産の価値を鑑定することですが、具体的にはどういったことを行うのでしょうか。不動産鑑定士の主な業務は以下の通りです。

    【不動産鑑定士の主な業務内容】
    • 不動産の鑑定・評価
    • コンサルティング業務

    基本的な業務としては『鑑定・評価』がほとんどですが、それらの知識を活用して土地の有効利用について提案する『コンサルティング業務』を行ったりもします。

    また、これらの業務は企業内の業務として行うこともできますし、独立して個人で行っていくことのどちらにも適している業務内容なので、企業内鑑定士として働く道だけでなく独立開業して収入の増加を目指す人もいます。

    不動産の鑑定・評価

    鑑定・評価業務は不動産の経済価値について、周辺の地理的状況や市場経済などを踏まえて、以下のような場面で評価が行われます。

    • 賃貸物件の鑑定・評価

    適切な家賃や土地代を借主に提示するためにも正確な不動産評価が必要。適切な評価が行えないと、貸主・借主の信頼を損ねてしまう。

    • 融資額の評価

    企業経営に関係する融資などでは、担保となる不動産の価値を正しく判断した上で融資額を決める必要があります。不動産鑑定士が発行する『鑑定評価書』があることで融資額の検討がつきやすくなります。

    • 地価公示の評価

    毎年3月に公示される地価の評価を行います。これを行うことで全国の土地代などの基準値が定められます。

    • 相続税標準・固定資産税標準の評価

    都道府県が行う相続税標準・固定資産税標準の設定をするために、そのときの情勢に合わせて評価を行います。

    基本的に不動産の鑑定・評価が不動産鑑定士の業務ですが、その分野は問わず幅広く活躍しています。そのため、『不動産業界でしか不動産鑑定士の働き口がない』といった事態にはなりにくいと言えるでしょう。

    コンサルティング業務

    コンサルティング業務は不動産鑑定士の知識を活かして企業や個人向けに、不動産を有効活用するためのアドバイスを行う業務です。

    不動産に関する内容をプロの目線で専門的な知識を活かして各不動産に合わせたアイデアを提案します。そのため、中にはクリエイティブな提案をして他者と差別化を図る不動産鑑定士もいます。

    【コンサルティング業務の例】
    • マンションの建て替え時の提案
    • 市街地再開発事業などに関わる不動産の権利調整
    • 企業所有の不動産を有効活用するための提案
    • 不動産の資産管理業務

    コンサルティング業は土地の市場状況や経済情勢を理解しておけば鑑定・評価できるので、国内に限らず海外で活躍する不動産鑑定士もいます

    不動産鑑定士の費用相場

    虫眼鏡と家と電卓が並んだ写真

    不動産業界・金融業界・国、さらには海外と幅広く活躍できる不動産鑑定士ですが、実際に不動産鑑定士に鑑定・評価を依頼するとどのくらいの費用がかかるのでしょうか。

    一般的に鑑定する費用は、不動産の種類によって変わってきますが細かく分けると莫大な数になるので、目安として5種類に分類して相場をまとめたのでご確認ください。

    不動産の種類 詳細 費用相場
    土地のみ 戸建住宅程度の土地 20万円〜
    土地のみ 大規模な土地 30万円〜
    建物のみ 戸建住宅 20万円〜
    土地と建物 戸建住宅 25万円〜
    マンション 一室の所有権 30万円〜

    依頼したときの相場は約20〜30万円ですが、物件の規模によってはさらに費用が増える場合があります。なので、鑑定対象の規模が大きい場合は鑑定費用の見積もりを出してもらってから依頼するか検討するのも一つの方法です。

    不動産鑑定士試験とは

    タブレットを前にして何か書いている男性の写真

    不動産鑑定士試験は宅建士試験などと違って『5択の短答式試験』と『論文式試験』の2段階の選抜方式で行われ、2つの試験を合格した人だけが不動産鑑定士の資格取得の権利を得ることができます。

    また、受験資格に条件はなく誰でも受験できるので勉強さえすれば気軽に受けられるのが特徴です。そんな不動産鑑定士の試験について以下で詳しく解説しているので確認してみてください。

    受験資格 誰でも可能。2回に分けて試験が行われる。
    試験方法 1段階目:短答式試験/2段階目:論文式試験
    試験日 短答式試験:5月中旬の日曜日/論文式試験:8月上旬の日曜を含む連続3日間
    試験地 短答式試験:北海道・宮城県・東京都・新潟県・愛知県・大阪府・広島県・香川県・福岡県・沖縄県

    論文式試験:東京都・大阪府・福岡県
    合格発表日 短答式試験:6月下旬

    論文式試験:10月中旬
    願書配布 2月中旬〜3月中旬
    願書受付 2月中旬〜3月中旬
    受験手数料 書面申請:13,000円

    電子申請:12,800円
    試験内容 短答式試験:行政法規・鑑定理論

    論文式試験:1日目→民法・経済学、2日目→会計学・不動産の鑑定評価に関する理論、3日目→不動産の鑑定評価に関する理論
    合格基準点 短答式試験:約7割以上で土地鑑定委員会が相当と認めた得点。注意点として科目ごとに足切り点が設定され、それを下回ると全体で合格点に届いていても不合格となってしまう。

    論文式試験:約6割以上で土地鑑定委員会が相当と認めた得点。短答式と同様足切り点が設定されている。

    短答式試験の試験内容・範囲

    短答式試験は『行政法規』と『鑑定理論』に関する短答式試験が1日で行われます

    基本5択問題なので参考書を一通り進めた後に過去問で勉強を進めれば、ある程度の点数は取れるかもしれません。しかし、短答式試験を合格したとしてもすぐに論文式試験が待ち構えているので『選択肢から選んで答えられる』という段階で止まっていては論文式試験で十分な点数を取ることはできないでしょう。

    つまり、短答式試験の対策をする際は論文式試験も見据えて勉強を進めて対策をする必要があるので、内容の理解度も含めてアウトプット(論述)できるような段階まで知識を落とし込む意識をして勉強をするようにするのが重要です。

    『行政法規』の概要と対策

    行政法規とは不動産鑑定士の業務において必要となる38の法令から出題されます。主な法令として以下のようなものがあります。

    • 都市計画法
    • 建築基準法
    • 鑑定評価に関する法律
    • 土地基本法
    • 土地区画整理法
    • マンション円滑化法
    • 地価公示法
    • 農地法
    • 森林法
    • 税法

    法律に関する内容は範囲が広いだけでなく、初めて聞く言葉も自然と多くなるので抵抗感を減らすためにも最初から完璧にしようと意気込まずに、まずは参考書を流し読みして少しずつ法律に慣れていくのが、ファーストステップですね。

    また、行政法規において全ての範囲を学習するのはかなりの時間を要するので、ある程度優先順位をつけて勉強するのがオススメです。本記事としては、上記で並べた法律の順番が出やすい傾向にあるようなので、参考に勉強をしてみてください。

    『鑑定理論』の概要と対策

    鑑定理論とは不動産鑑定士が実際に業務で鑑定評価を行うときに規範とするべき理論のことを言います。

    この科目では、国土交通省が制定した『不動産鑑定評価基準』と『運用上の留意事項』に基づいて、不動産鑑定士がどのような理論・手順で鑑定評価を行うかの知識を問われます。

    鑑定理論は不動産鑑定士の試験において最も重要な科目とされており、論文式試験でも出題される上に配点が高いので一番学習すべき範囲と言えるでしょう。対策方法としては、短答式試験に重点を置くというよりは論文式試験に重点を置いて、鑑定理論に関する内容をアウトプットできるような状態まで勉強をする意識を持つのがコツです。

    年度別の合格率

    短答式試験の年度別にまとめた合格率は以下になります。

    【短答試験合格率】
    受験者数 合格者数 合格率
    平成26年 1,527名 461名 30.2%
    平成27年 1,473名 451名 30.6%
    平成28年 1,568名 511名 32.6%
    平成29年 1,613名 524名 32.5%
    平成30年 1,751名 584名 33.4%
    令和元年 1,767名 573名 32.4%
    令和2年 1,415名 468名 33.1%

    出典:国土交通省のホームページを参考に作成

    合格率をみると毎年30%程度は合格者が出ており、国家資格の中では比較的優しい水準となっています。しかし、30%という部分には注意が必要で不動産鑑定士試験の場合は論述試験も控えているため合格者の中からさらに15%程度まで合格者は減ってしまいます。つまり、実質合格者は全体の5%まで減少します。

    このことからも不動産鑑定士の試験は簡単なものではないと言えるでしょう。

    論文式試験の試験内容・範囲

    論文式試験は3日間にわたり行われ、1日のスケジュールは午前と午後で1科目ずつ実施され、合計2科目の試験を1日で受けます。

    また、論文式試験は記述式の試験のため科目に対する理解度はかなり高い内容を要求されるので、短答式の対策時から準備しておく必要があります。試験の科目は以下の通りです。

    • 鑑定倫理
    • 民法
    • 経済学
    • 会計学

    高い理解度が必要とされる記述式は、4科目もあり勉強量もかなり必要になるので、余裕を持って勉強をスタートさせておく必要があるでしょう。また、期間だけでなくスクールや通信講座などを利用して、正しい教材と講義で正確な知識を身につけることも合格するためには重要です。

    『鑑定理論』の概要と対策

    鑑定理論の科目は国土交通省が制定した『不動産鑑定評価基準』と『運用上の留意事項』に基づいて、不動産鑑定士がどのような理論・手順で鑑定評価を行うかの知識を問われます。

    不動産鑑定士において最も重要な知識とされていることから、短答式試験・論文式試験の両方で科目が設けられています。そのため鑑定理論の勉強は短答式試験の時から、知識を文字に起こせるぐらい理解度を高めておく意識が重要です。

    記述式の試験には鑑定評価の手法を駆使して実際に不動産鑑定を行う実務に近い試験が行われたり、電卓を使いながら鑑定評価額を算定したりする特徴があります。なので、実務を意識して計算方法なども把握しておかなくてはならないでしょう。

    『民法』概要と対策

    民法は人々の生活関係を規律する法律です。試験では民法以外に『借地借家法』や『建物の区分所有などに関する法律』が出題範囲となっており、その中でも不動産取引に関する内容が重点的に出題されます。

    宅建士などの資格取得者にとっては民法について抵抗は少ないと思いますが、初学者にとっては範囲が広くて覚えるのが大変な科目なので、『不動産取引に関する内容』の部分に的を絞って対策を取るのがオススメです。

    『経済学』概要と対策

    経済学の範囲はその名の通り経済に関する内容を学びますが、その中でもミクロ経済学・マクロ経済学の2つに大別されます。ミクロ経済学とマクロ経済学はそれぞれ以下のような内容となっています。

    • ミクロ経済学

    企業や消費者がどのような経済行動を取るのかを分析する分野

    • マクロ経済学

    国全体または世界の経済を分析して、主に国民所得について分析する分野

    経済学では計算問題が出る可能性が高く、偏微分を扱うので初学者には難しい分野です。なので、通信講座を利用するなどして詳しく解説してくれている講義を受けるのが正しく計算をするためには必要となるでしょう。

    『会計学』概要と対策

    会計学の科目は財務諸表の作成に関するルールと、そのルールの基礎となる部分の理論や知識を問われる分野となっています。

    不動産鑑定士試験に合格後、実務で企業の財務諸表の分析、不動産収支の分析を行うため会計学の勉強は試験対策だけでなくその後も見据えて勉強することが必須です。

    会計学は計算よりも暗記が多いので、勉強時間がそれなりに必要と言われています。また、会計学の試験対策を行うコツとして、貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロー計算書の繋がりを意識して勉強をしていくと理解するペースが早まります。

    年度別の合格率

    論文式試験は短答式試験に比べると合格率が低く難易度が高くなっています。ここ数年合格率は上がってきてはいますが、それでも短答式試験の合格率と合わせると約5%付近で止まっており、優しい試験とは言えないのが現実です。それを踏まえて以下の合格率を確認してみてください。

    受験者数 合格者数 合格率
    平成26年 745名 84名 11.3%
    平成27年 706名 100名 14.2%
    平成28年 708名 103名 14.5%
    平成29年 733名 106名 14.5%
    平成30年 789名 117名 14.8%
    令和元年 810名 121名 14.9%
    令和2年 764名 135名 17.7%

    出典:国土交通省のホームページを参考に作成

    論文式試験は短答式試験を合格した人が受けられる試験なので、不動産鑑定士の知識をしっかり取得した人が受けています。そんな人達の中でさらに合格者が15%付近まで絞られることを考えると、簡単な対策をしていては受かるのは難しいでしょう。

    通信講座を受けたり、実際の合格者に教わったりするなどして正しい知識・勉強法を身につけることが重要です。

    不動産鑑定士の勉強方法

    男性がノートに何か書いている写真

    不動産鑑定士試験は5択式試験だけでなく論文式試験もあるので、選択肢の中から答えを紐解いたり、出てくるキーワードから答えを導き出すといったテクニックだけで乗り切ることは難しいです。

    では、不動産鑑定士の試験勉強はどのように行うべきなのでしょうか。具体的には以下の2つの方法があります。

    • 独学
    • 通信講座

    独学も通信講座も基本的に学ぶ範囲は同じなので、忙しさや経済状況を鑑みて自分に合った勉強方法を選択するようにしましょう。通信講座の場合は約6千円~23万円かかるので、支払いが難しい方は短答式試験用と論文式試験用の参考書を1冊ずつ購入して、独学で何回も繰り返すことで試験対策をするのがオススメです。

    独学で進める際の注意点として、正しい知識を身に付けることが必要なので、参考書を1、2回繰り返して終わりにせずに、最低でも5回は参考書を繰り返して知識の質を高めるように意識するのがいいでしょう。

    最短で目指すなら通信講座

    不動産鑑定士の試験を最短で合格したいのであれば、通信講座やスクールで勉強するのが効率良い方法ですね。

    正しい知識や理解の仕方を教えてくれるので、初めての単語が多かったり、計算式の内容を理解するのが難しかったりしても独学と違って理解しやすい覚え方を示してくれます。

    基本的に不動産鑑定士の試験に対するプロがポイントを教えてくれるので効率的なのはもちろんのこと、なかなか時間が取りづらい社会人にとっては少ない時間で無駄なく勉強できる方法です。

    また、通信講座のほとんどは約1年を試験勉強の期間として設けており、何年度の試験を受けるかで講座費用が変化してくるので明確なスケジュール設定が必要かと思われます。

    試験合格後に実務修習を完了することで登録ができる

    ノートパソコンのキーボードが写っている写真

    不動産鑑定士試験の短答式試験と論文式試験に合格後は、国土交通大臣の登録を受けた実務修習機関で実務修習を受けなくてはなりません。基本的に実務修習には実施演習基本演習があり、指定された団体や会場で修習する必要があります。

    そして、実務修習完了後は国土交通省が備える不動産鑑定士名簿に登録を受ける必要があるので、関東地方整備局長に登録申請書を提出してください。そうすることで、不動産鑑定士としての登録が完了し、実際に業務を請け負って仕事をすることが可能になります。

    宅建士と不動産鑑定士の2つ持ちで業務の幅が広がる

    ミニチュアの家と男性

    宅建士と不動産鑑定士はそれぞれ試験範囲が重複する部分もあり、宅建士の資格を取得していると不動産管理士の試験のハードルがグッと低くなります。

    また、試験だけでなく業務においても、不動産鑑定士と宅建士のダブルライセンスで不動産業界だけにとどまらず、金融機関・弁護士・地方自治体などに業務の幅を広げることが可能です。

    不動産の売買取引が少ない時は不動産鑑定士の取引を活かして業務開拓を行ったり、逆に不動産鑑定士の業務が少ない時は売買取引の開拓をしたりと柔軟に業務を行っていくことが出来るので、安定した収入を得るためにも資格の2つ持ちは検討する価値が十分にあると言えます。

    まとめ

    不動産鑑定士は不動産業界にとどまらず金融業界や国・地方自治体と幅広く業務を受られるのが特徴で、宅建士の資格を所有していてこれから独立開業したいと考えている人にオススメです。

    しかし、試験自体は選択式のみならず記述式の試験もあって知識の深い理解度が問われるため、比較的難しい部類の国家試験と言えます。そのため、最低でも半年前には試験勉強を開始する必要があり、独学となるとさらに期間を設ける必要があるでしょう。そのため、効率よく試験勉強をしていきたいと考えている人は通信講座やスクールを利用して合格を目指してください。

    この記事のポイント

    • 「不動産鑑定士」は楽に取得できる国家資格ではない。
    • 全体の合格率は約5%だが、不動産分野のみならず多方面で活躍できる場所がある。
    • 不動産で活用したいのであれば、まずは「宅建」から取得するのがオススメルート。
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