強制退去させることができる理由｜大家が賃貸トラブルに備えておくべきこと
家賃滞納、騒音問題をはじめとする住民トラブルなど、賃貸経営にはトラブルがつきものです。長期間家賃を滞納する入居者や、あまりにも問題が多い入居者に対しては強制退去を実行したいオーナーもいるでしょう。
しかし、どのような状況でも強制退去を行えるわけではありません。将来起こりうるトラブルに上手に対処できるよう、現在の契約内容を振り返り、強制退去が可能なケースや強制退去までの流れを理解しましょう。
賃貸の強制退去が可能なのは契約内容によって異なる
賃貸住宅で借主に対し強制退去が認められるのは、強制退去の理由に正当性があると認められる場合のみです。
アパートの老朽化にともなう修繕や解体、オーナーの経済的理由によるアパートの売却などは正当な理由とされています。正当性が認められるかどうかは契約書の内容によっても異なるため、強制退去に踏み切りたい場合にはまず契約書の内容を確認しましょう。
確認する項目は、家賃、禁止事項、契約の解除、特約などの項目です。借主が契約書に定めている禁止事項を行っている場合、契約の解除の手順等を調べて賃貸借契約の解除を行ってから強制退去の手続きを進めます。
賃貸を強制退去させることができる主な理由
入居者に対して強制的に退去させられる主な理由について見ていきましょう。
長期間の家賃滞納
3ヵ月以上におよぶ長期間の家賃滞納がある入居者は、強制退去にできる可能性があります。家賃の督促や保証人への通知を行っても家賃を支払う意思が見られない場合には、強制退去の手続きに進みましょう。
騒音トラブル（近隣への迷惑行為）
集合住宅では、騒音トラブルはよくある問題です。とはいえ、何度注意しても騒音が収まらない、近隣住民からのクレームの数が異常など、よくあるトラブルでは済ませられない状況にある場合は立ち退きを要求できます。
悪臭や害虫の問題
いわゆるゴミ屋敷のような状態になってしまってひどい悪臭を放っていたり、害虫が発生したりしている場合は、近隣住民の害となるため立ち退きを要求できます。ゴミ屋敷は悪臭だけでなく、さまざまな犯罪やトラブルのもとになることがあり看過できない問題です。
ペットの無断飼育
ペット不可物件での無断飼育は、物件の価値の下落や住民トラブルのもとになります。そもそも、契約に「ペットの飼育禁止」が明記されている場合、契約違反による契約解除、強制退去を実行できるでしょう。
無断転貸
無断転貸、つまり無断での又貸しは民法においても禁止されている事項です。例えば、転勤で数年使用しない賃貸マンションを、オーナーに無断で貸し出している契約者に対しては契約解除、強制退去を命じることができます。
夜逃げ
家賃滞納をしていた入居者が夜逃げしてしまった場合、まずは保証人に連絡をして家賃の支払いを要請します。それでも家賃を支払ってもらえないときには、家賃滞納による強制退去の手続きを行います。
このケースでは、裁判になっても相手方と連絡が取れないため、強制退去が実行されるまでには長い期間を要します。
定期借家の契約期間が過ぎている
契約期間を定める定期借家で、借主が契約期間を過ぎても住み続けるケースが見られます。借主が契約を守らず期間を過ぎても居座る場合、貸主は損害賠償を請求することも可能です。そのため、強制退去に至ることはほとんどありません。
ただし、借主に悪質性が見られる場合は、訴訟を提起し強制退去に踏み切ることも可能です。
トラブルに備えて大家がしておくべきこと
貸主と借主の間でトラブルが発生すると、強制退去のように訴訟にまで発展することもあります。トラブル発生後の長期化を避けるために、オーナーは次のポイントを踏まえて契約内容を決定しましょう。
賃貸契約の際に特約を結ぶ
これら多くのトラブルによる損失を防ぐために、オーナーは賃貸契約書に特約を記載しておきましょう。特約を記載することで、各種トラブルを未然に防げます。特約に明記することで、通常は貸主が負担する費用を、契約に違反した借主の負担にできます。
賃貸契約書に含めたい特約例
賃貸契約書の特約に含めておきたい内容は、主に次のようなものです。
- 原状回復に関する特約
- 敷金に関する特約
- 短期解約に関する特約
- ペット禁止特約
- クリーニングに関する特約
- 騒音や悪臭に関する特約
- 近隣住民とのトラブルに関する特約
例えば、借主が退去する際に部屋内に経年劣化を超える汚れや傷が見られる場合には、借主が原状回復費用を負担するよう記載します。敷金に関する特約では、原状回復費用に契約時に預かった敷金を充当する旨などを記載します。
ペット禁止特約とクリーニングに関する特約を明記することで、ペットを飼育したことにより契約解除となった借主に対し、クリーニング費用の負担を求められるといった具合です。
契約内容と特約について、自分だけで判断できない場合は管理会社や弁護士等に相談することをおすすめします。
関連記事：オーナーから居住者に賃貸契約解除通知を出せる条件とは｜通知書の書式や例文とともに通知から退去の流れを紹介！
強制退去を防ぐためのポイント
強制退去にコストと時間を奪われないように、未然に防ぐよう対策を取ることも重要です。強制退去を防ぐためのポイントを紹介します。
入居審査をしっかり行う
トラブルに発展しそうな人を審査で見極める目も大切です。特に家賃の支払能力は必ず確認するのは言うまでもありませんね。勤続年数、年収、勤務先などを細かくチェックします。
もちろん人間性も重要なポイントです。契約まで、入居候補者にはオーナーよりも管理会社のほうが多く接するので、どのような人が管理会社に聞いてみましょう。
連帯保証人や家賃保証会社をつける
契約の際には、必ず連帯保証人や家賃保証会社を付けるようにしましょう。家賃の滞納があっても、連帯保証人や家賃保証会社によって家賃を回収できる確率が高まります。
家賃を自動引き落としやカード支払いにする
家賃の支払いを銀行振り込みにしている場合、入居者がうっかり支払いを忘れてしまうことがあります。口座振替やクレジットカード払いなら、入居者の手間を軽減しながら自動で家賃を徴収できます。
例えばGMO賃貸DXのアプリのような管理ツールを使うと、家賃の受け取りに関わる業務を円滑化できます。家賃額が決定したら、入居者に対しアプリを通して家賃の支払い案内を送付できます。このとき、入居者はメッセージに記載されたURLにクリックして、支払方法を選ぶだけで支払いが完了します。
入居者の手間とオーナーの負担を軽減したいのなら、管理会社はツールの導入を検討しましょう。
入居者を強制退去させるには
さまざまな対策を取ったうえで、どうしても入居者の行動等が改善されず強制退去したいときには、次の手順で手続きを進めます。
強制退去させるための条件
強制退去を行う条件に「借主と貸主の信頼関係が破壊されていること」が挙げられます。家賃滞納者であれば、3ヵ月以上の長期間におよぶ滞納など、「督促にも応じず、信頼関係が破壊された」状態でなければなりません。
家賃の滞納でいえば、民法上は1ヵ月の滞納でも契約を解除できます。しかし、訴訟の段になった際、実際には3ヵ月以上の滞納でなければ「信頼関係の破壊」と認められないケースが多いようです。
その他、何度注意しても直らない、近隣住民の健康を害するほどの悪臭や騒音も、「借主と貸主の信頼関係が破壊された状態」と見なされるでしょう。
強制退去させるための手順
強制退去させるためには、次の手順で手続きを進めます。
まずは入居者に対し、問題を解決するよう求めます。書面や話し合いも有効です。書面で通達する場合は、内容証明郵便で「いつ、誰に、どのような内容の文書を送ったのか」を記録します。
これでも解決できない場合、賃貸契約の解除を行います。賃貸契約の解除後は、建物明け渡し請求の訴訟を開始しましょう。
訴訟によってオーナー側の要求が認められると、裁判所から立ち退き催告が行われ、それでも退去しなかった場合は強制執行に入ります。強制執行では、執行官と執行官に同行する業者が建物内の家財道具を搬出します。執行日を記載した催告書と公示書を掲示し、さらに鍵を交換して強制退去は終了です。
強制退去させるには費用がかかる
このように、強制退去が終了するまでには多くの手間と時間がかかります。加えて、強制執行はまとまった費用を要します。
弁護士費用
強制執行の訴訟は多くの場合弁護士に委任します。弁護士費用では、着手金として30万円、解決までの費用として30～40万円ほどかかるのが一般的です。
弁護士費用は依頼する弁護士・弁護士事務所によって異なるため、依頼の前に複数の弁護士事務所を比較して検討しましょう。
裁判費用
裁判費用として、裁判所には予納金6万5,000円と予納郵便切手代6,000円、加えて印紙代がかかります。印紙代は物件の固定資産税評価額をもとに算出します。実際には1万円未満が多いようです。
強制撤去費用
強制退去にも多くの費用がかかります。荷物の運搬と廃棄で30万円以上かかるのが一般的です。家財道具の量によって費用が変わるため、世帯の場合は50万円以上かかることもあるでしょう。
強制退去にかかった費用は入居者に請求できる
裁判費用や強制退去にかかった費用は、入居者に請求できます。ただし、弁護士費用は請求できない点に気をつけましょう。
また、家賃滞納の末に強制退去となった入居者は、費用を請求しても支払えないことも。結果、自己破産をして取り立てできなくなってしまうケースも念頭に置いておきましょう。
強制退去が認められないケースもあることに注意！
いくら入居者側に問題があるからといって、オーナーが自力で権利を行使して無理矢理の強制退去は認められません。法的手続きを取らずに強制退去と同様の行動をオーナー自身が行うと、最終的に法的な強制退去が認められないケースもあります。
相手に問題を解決するよう求めずにいきなり家財道具を勝手に搬出したり、鍵を付け替えたりするのもご法度です。これらは「自力救済」と呼ばれる違法行為で、自力救済にあたる行為によって入居者に訴えられてしまうこともあります。
入居者とのトラブルによって損害が発生しているときには、管理会社や弁護士に相談し、自分だけで対応を取らないようにしましょう。
まとめ
賃貸物件のオーナーの多くが、入居者と良好な関係を継続して、気持ちよく住居を貸し出したいと考えているでしょう。しかし、入居者側の事情によってそれがかなわないこともあります。
入居審査や契約内容でトラブルを防止し、それでも問題が継続する場合は、強制執行も視野に入れ管理会社や弁護士に相談しましょう。
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