強制退去執行までの流れ｜賃貸トラブルへの対処法や立ち退きにかかる費用も紹介

強制退去とは

強制退去とは、賃借人に対して入居中の物件から強制的に退去させることをいいます。オーナーは、家賃滞納など「賃貸契約の継続が難しい」と判断した借主に対して、賃貸契約の解除を行ったうえで、一定の条件を満たせば強制退去を実行できます。

強制退去で想定されるトラブルとは

賃貸住宅の強制退去にまつわるトラブルは、年間多数発生しています。強制退去のためにオーナーが借主の部屋に勝手に入ったり、荷物を搬出したりするのは違法です。

中には借主の所有財産を無断で処分する、鍵を交換する、高額な違約金を請求するなどのトラブルも発生しています。

家賃滞納を巡るトラブルは、時に訴訟問題に発展することがあります。違法な取り立てや強制退去によって、貸主が訴えられてしまうこともあるのです。

家賃滞納が長期間にわたる場合、貸主は正当な手続きを踏んだうえで強制退去の手続きに進みますが、法的手続きによる強制退去（明け渡し請求）には時間がかかります。その間、家賃滞納が続けば裁判費用を含めると大きな損失となってしまうでしょう。

強制退去を行える条件

強制退去を行うためには、次の3つの条件を満たしている必要があります。

1. 家賃を3ヵ月以上滞納している
2. 支払の意思がない
3. 貸主・借主間の信頼関係の喪失

借主が家賃を滞納しているからといって、すぐには退去させられません。最低でも3ヵ月以上滞納している事実が必要です。

また、借主に支払いの意思があるかも重要なポイントです。何度督促をしても支払う意思がないと認められる場合には、強制退去を行える可能性があります。

ただし、連帯保証人が代わりに家賃を支払った場合には強制退去はできません。

家賃滞納を繰り返され、支払いの意思がないとみなされる場合、賃貸借契約の解除手続きを行える可能性があります。これを法律用語で「信頼関係破壊の法理」といいます。

信頼関係が破壊されたかどうかを画一的に定めるのは難しいため、状況によって判断は異なりますが、おおむね3ヵ月の家賃滞納で「信頼関係がなくなった」と認められるようです。

強制退去させるには裁判をする必要がある

実際に強制退去に進むためには、裁判による判決が必要です。また、裁判の際には「何度督促をしても支払う意思がない」と認められる客観的な事実が求められます。

そのため、家賃滞納があったからとすぐに裁判をして強制退去まで進むのは現実的ではありません。次項から、強制退去執行までの流れを詳しく説明します。

強制退去執行までの流れ

強制退去執行までの流れは次の通りです。

①口頭や文書での注意・交渉

まずは口頭や文書で家賃を支払うよう呼びかけます。口頭や文書での注意・督促は、管理会社に依頼することも可能です。時には話し合いの場を設け、お互いの意見を伝えあい解決を試みましょう。

②家賃滞納の場合は連帯保証人へ連絡

再三の督促に借主が応じない場合は、連帯保証人に対して家賃を支払うよう呼びかけます。連帯保証人が支払いに応じれば、ここで督促は終わります。

しかし、連帯保証人もまた借主と同様に家賃の支払に応じない場合は次のステップに進みます。

③内容証明郵便で書面を送付

次に、内容証明郵便で賃料督促、賃貸借契約解除の書面を送付します。内容証明郵便とは、どのような郵便物を誰が誰宛てに送付したのかが証明される郵便物です。

内容証明郵便は、裁判に必要な書類となるため、最終的に裁判による督促を望む場合には必ず送付しましょう。書面には、滞納している家賃の額や支払期限、改善すべき事柄の対応期限を記載しておきます。

④賃貸借契約の解除

書面に記載した日時までに求めた対応が実施されないときには、内容証明郵便で予告通り賃貸借契約の解除を行います。

⑤明け渡し請求の訴訟

賃貸契約解除の次に、明け渡し請求訴訟提起を行います。明け渡し請求には下記の書類が必要です。

• 不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
• 固定資産評価額証明書
• 代表者事項証明書（原告または被告が法人の場合）
• 予納郵便切手
• 収入印紙
• 証拠書類（建物賃貸借契約書、内容証明郵便、配達証明書など）

司法書士等に訴訟の代理を依頼する場合は、訴訟委任状も用意しましょう。

⑥強制執行の申し立て

明け渡し請求訴訟の判決が出ても立ち退きに応じない場合、強制執行の申し立てを行います。裁判で最終的に和解した場合でも、相手方が和解内容を守らなければ強制執行に移行できます。

⑦裁判所からの立ち退き：催告書

強制退去の申し立てが裁判所に受理されると、裁判所から立ち退きを要請する催告書が送付されます。家賃の滞納者が催告書を受け取った後は、指定の期日までに部屋を明け渡さなければなりません。

⑧強制執行

それでもなお部屋を明け渡さない場合、裁判所の執行官が強制退去を行います。執行官に同行する専門の業者が、建物内にある家具・家財を撤去します。部屋の中がカラになると、執行日を記載した催告書と公示書を掲示し、鍵を交換して強制執行は完了です。

これら強制執行にかかる費用は、原則として家主側が負担しなければなりません。執行官や業者の人件費や出張費、家財家具の運搬費など様々な費用がかかります。

強制退去執行にかかる費用

強制退去までには多くの手続きが必要で、多額の費用がかかります。手続きにどの程度の費用がかかるのか見ていきましょう（2021年7月末時点）。

内容証明費用

内容証明郵便には、郵便物の大きさに応じた基本の郵便料に加え、一般書留の加算料金と内容証明の加算料金、それに配達証明料がかかります。

84円切手で送付できるサイズの内容証明費用は、書留料435円と内容証明料440円、配達証明料の320円をすべて足した1,300円が目安です。

裁判費用

訴訟の際には、訴状に貼付する印紙代と予納金6万5,000円と予納郵便切手代6,000円がかかります。印紙代は賃貸借物件の固定資産税評価額を元に算出されるため、一概にいくらとはいえませんが、一般的なアパートでは1万円未満であることがほとんどのようです。

弁護士費用

弁護士費用は依頼する弁護士によって変わります。建物明け渡し訴訟の場合、着手金で30万円、解決までの費用として30万円～40万円ほどが相場です。

強制執行費用

強制執行の際には、執行官へ出張費と執行補助者（業者）に支払う費用として30万円前後の費用が発生します。執行補助者に支払う費用は、部屋内にあった家財道具の量によっても変わります。

強制退去執行の費用を抑える方法

前述の通り、強制執行にかかる費用は膨大です。1度の裁判に100万円以上の費用を掛けてしまうと、今後の不動産経営に支障をきたしてしまうこともあります。では、どうすればいいのか…？ ここではなるべく費用を抑える方法を紹介します。

費用は入居者に請求

強制執行にかかった費用を相手方に請求することも可能です。相手方への「請求債権目録」に、強制執行にかかる費用を掲載し、請求しましょう。

ただし、相手方の資産状況によっては支払われないこともあります。「必ず相手に支払ってもらえるもの」ではありません。

弁護士の無料相談や分割払いを活用

弁護士に依頼する際には、無料相談や分割払いを活用しましょう。市町村などの自治体が実施している法律無料相談や、無料相談を受け付けている弁護士を探すと、より費用が抑えられます。

弁護士費用も、弁護士事務所によっては分割払いや後払いに対応してくれる場合もあります。費用面で厳しいのであれば、聞いてみるのも一つの手ですね。

裁判を起こさず立退料を支払い退去してもらう

裁判を起こさず、「立ち退き料を渡すので出て行ってほしい」と自主的な退去を求める方法もあります。未徴収の家賃に加え立ち退き料も支払うとなると、大きな損失にも感じられますが、裁判を起こすよりも短期間かつ少ない費用で部屋を空けられるでしょう。

強制退去をさせる際の注意点

オーナー側に問題があると強制退去が認められない

強制退去をしたいオーナーが、問題のある行動を取っていると強制退去が認められません。具体的には、部屋の鍵を勝手に変更する、家財を勝手に売却して未納家賃に充てるといった方法などです。

正当な手続きを取らず、オーナーが勝手に自分の意思で強制退去と同様の行動を取ることは認められません。

入居者が行方不明の場合も同じ流れで強制退去を行う

家賃滞納者が行方不明の場合でも、通常の滞納者同様に電話や訪問での連絡、連帯保証人への連絡を行います。それでも状況が変わらないときには、裁判所の公示による意思表示を申し立てます。

公示による意思表示とは、訴訟の相手方の所在地がわからないときでも、「確かに相手に意思を示した」と認めてもらうために行う手続きです。公示による意思表示を行った後は、前述した訴訟と強制退去の方法と同様に手続きを進めます。

強制退去を行うか迷うなら管理会社や弁護士に相談

どうしても家賃を回収できず、入居者が対応してくれない場合はまず管理会社や弁護士に相談しましょう。

オーナーが無理をしようとすると、かえって立場が悪くなってしまうケースもあります。弁護士に依頼すると、その分費用はかかりますが、確実に手続きをとり強制退去までサポートしてくれます。

裁判にかかる手続きや裁判が長引くほど、損失も拡大します。一時的なコスト増よりも、長期的な損失を考えて早期解決を目指すことをおすすめします。

円満な関係性を築いて強制退去を回避するのも大事

家賃の長期未納や強制退去はなるべく避けたい事案です。家賃を気持ちよく支払ってもらうためにも、日頃から入居者と円満な関係を築けるよう心がける必要があります。

「家賃が遅れているから…」と、いきなり督促をするのではなく、家賃の支払日の前にメッセージで伝えたり、支払いが遅れそうな場合は事前に連絡をもらえるような工夫も大切です。

アプリで簡単に入居者とコミュニケーションが取れるシステムを導入するのも一つの手です。家賃未納を防ぐために、口座振替だけでなく、クレジットカード決済や電子決済など、入居者のニーズに併せて複数の決済方法を導入するのもおすすめです。

まとめ

家賃の滞納や強制退去は、オーナーの損失につながります。もし長期的に家賃を滞納している入居者がいても、オーナーの意思で勝手に鍵を変えたり、家財を搬出したりしてはいけません。

最終的に強制退去を考えているのなら、正当な手続きを取って強制退去に踏み切れるよう、裁判所に行く前に管理会社や弁護士などのプロにまず相談しましょう。

最悪な事態にならないように、日頃から入居者と信頼関係を構築する必要もあります。管理会社や各種ツールをうまく使い、健全な経営に努めましょう。

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