一括借り上げとは｜仕組みやサブリースとの違い・注意点を解説〜どんな人が一括借り上げに向いているのか紹介〜

一括借り上げとは

一括借り上げとは、オーナーが自身の所有している不動産を1棟まるごと不動産会社や不動産管理会社に貸し出す契約のことです。「マスターリース契約」と呼ばれることもあります。

不動産をまるごと、あるいは一部を管理会社に貸し出すことで、オーナーは管理会社から賃料を得られるようになります。

一括借り上げの特徴

一括借り上げ契約をした不動産は、オーナーに変わって管理会社が入居者を募集します。入居契約が結ばれると、管理会社が契約者に転貸する形となります。

一括借り上げを選択することで、オーナーは空室率を気にすることなく毎月安定した家賃収入を得られるようになります。物件の管理も管理会社に任せればよいので、オーナーは苦なく賃料収入を得られるのです。

不動産会社や不動産管理会社に管理を委託する場合、オーナーは管理会社に管理を委託するだけで、契約は入居者と直接交わし、賃料も入居者から受け取ります。この場合、空室が多い時期があれば、当然家賃収入も下がります。

一括借り上げに比べてリスクの高い不動産投資の方法に思えますが、管理を委託するほうが手数料も安く、空室率を低く維持できれば安定して高い賃料収入を得られる可能性があります。

一括借り上げの仕組み

一般の不動産投資では、オーナーが入居者に部屋を貸し出す形で賃貸契約が結ばれます。一括借り上げでは、オーナーが管理会社に投資物件を貸し出す形で賃貸契約が結ばれます。

オーナーから不動産を借りた管理会社は、入居者に部屋を転貸する形で賃貸契約を結び、入居者から家賃を徴収します。

一括借り上げ契約を結ぶことで、オーナーは管理会社から、管理会社は入居者から家賃を得る形となるのです。

前述の通り、オーナーは空室の有無に関係なく管理会社から定額の家賃を受け取れます。この時の賃料は、管理会社が算出した査定賃料の8〜9割が一般的と言われています。

一括借り上げのメリット

続いて、一括借り上げのメリットについて解説していきます。不動産オーナーは一括借り上げを選択することで、次の3つのメリットを得られます。

管理の手間が省ける

一括借り上げでは、物件をそのまま管理会社に貸し出すため、もちろん管理もすべて管理会社が行います。一括借り上げの場合、入居者から見た貸主は管理会社です。そのため、何かあったら入居者は基本的に管理会社とやり取りします。

オーナーは、家賃の滞納に不安を抱く必要もなく、トラブルやクレームは管理会社が全部対応します。

賃貸経営が安定する

オーナー側から見て、一括借り上げに魅力を感じる最大のポイントは一定の賃料を得られるようになることでしょう。

通常、不動産投資は物件の空室率に収入を左右されるので、オーナーは物件を満室にするために様々な努力を行います。長期間の空室はオーナーにとって大きな損失です。満室でも家賃の滞納が複数あれば、空室よりも損失が大きくなる可能性があり、頭の痛い問題です。

しかし、一括借り上げでは定額の賃料を毎月得られます。収入が安定すれば、賃貸経営も安定し、今後得られる利益も明確です。空室率や滞納家賃を気にすることがなくなり、不動産投資にかかる精神的な負担も軽減されるでしょう。

確定申告の作業が簡単になる

家賃収入を得ている方は、毎年確定申告が必要です。どれだけ収入を得て費用を払い、いくらの利益または損失となったのかを計算して税務署に報告します。

このとき、オーナーを悩ませるのが経費の計算です。不動産投資にはさまざまな経費が発生するため、確定申告の作業が煩雑になりがちです。

管理会社への支払い、リフォーム費用、退去の際のクリーニングの費用や共用部分の水道光熱費、各種税金なども自分で経費計上しなければなりません。

ところが一括借り上げでは、管理会社から毎月費用の明細が届くため、それを会計ソフトに入力するだけで確定申告の準備が完了します。

一括借り上げのデメリット

一括借り上げにはメリットだけでなくデメリットも存在しています。デメリットもよく理解したうえで一括借り上げを検討しましょう。

家賃収入が減少していく

一括借り上げでは、一定期間ごとに契約と賃料の見直しを行います。賃料の見直しでは、空室率や物件の価値を加味して新たな賃料が設定されます。

そのため、年々空室率が上昇している物件や、経年劣化が激しい不動産の場合は家賃が下げられ、そのぶん家賃収入が減少する可能性があります。

契約解約の可能性がある

契約の見直しの際、新賃料に同意できないなどの理由で拒むと、契約を解除される可能性があります。「どうしてもこれ以上賃料を下げてほしくない」と思っても、一括借り上げを選択している以上思ったような賃料を設定してもらえない場合があるのです。

管理会社が倒産することもある

一括借り上げ契約をしていた会社が倒産するケースもあります。管理会社が倒産しても、不動産自体はオーナーの持ち物のままです。また、入居者と管理会社で交わした契約も、多くの場合オーナーに引き継がれます。

ところが、倒産した会社が適切な処理を行わなかった場合、入居者から預かっている敷金がオーナーの手に渡らないことがあります。

管理会社が倒産の通知を入居者に行わなかった場合、多くの入居者が混乱して問い合わせの電話が鳴りやまない、という事態に発展しかねません。

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サブリースとは

一括借り上げと混同されやすいものにサブリースがあります。「一括借り上げ＝サブリース」とする情報もありますが、厳密にいえばイコールではありません。サブリースとはどのようなものなのか説明します。

サブリースの特徴

サブリースは、オーナーが管理会社に貸した物件を、管理会社がさらに別の誰かに貸し出すことをいいます。

不動産のオーナー側から見ると、一括借り上げでもサブリースでも結局は最初に貸し出した管理会社から賃料を得ることになるため「同じ意味の言葉」としてとらえられることが多いようです。

サブリースの仕組み

サブリースの仕組みは一括借り上げと同じです。管理会社に物件を貸したオーナーは、毎月定額の賃料を管理会社から受け取ります。

一括借り上げとサブリースの違い

前述の通り、サブリースは「管理会社が、オーナーから借りている物件を入居者に貸し出す転貸」を指す言葉です。一方、「オーナーが管理会社に物件を貸し出す」ことをマスターリースと呼びます。

つまり、サブリースは「管理会社と入居者の間で交わされる契約」を指します。サブリースの前提に一括借り上げがあることから、「サブリース」といえば「一括借り上げ」として同様の意味で用いられることが多いようです。

【一括借上げ】
・オーナーが管理会社に物件を貸し出すこと。マスターリース契約とも呼ばれます。

【サブリース】
・管理会社がオーナーから借りている物件を入居者に貸し出す転貸のこと。「又貸し」をイメージすると分かりやすいと思います。

一括借り上げと管理委託の違い

一括借り上げと管理委託、どちらも管理会社に不動産の管理を任せるという点では同じですが、契約内容には大きな違いがあります。

一括借り上げと管理委託の違いは、「オーナーに賃料を支払う相手」にあります。一括借り上げでは管理会社がオーナーに賃料を支払いますが、管理委託では入居者がオーナーに賃料を支払います。

管理委託では、入居者の募集からクレーム・トラブル処理、建物の修繕の手配や退去後のクリーニング等も管理会社が代行してくれます。

ただし、管理委託は空室による損失をカバーするものではありません。一括借り上げでは空室の有無によって賃料に変化はありませんが、管理委託では空室が増える分だけオーナーの利益の機会が損なわれます。差額が管理委託の場合、空室リスクはオーナーが背負うものです。

また、管理委託ではあくまでも「不動産の管理のみ」を管理会社に依頼する形となるため、オーナーは管理会社に管理手数料を支払う必要があります。

一括借り上げにすべきか検討するときのポイント

一括借り上げにするか迷った際には、次のポイントに注意しましょう。

一括借り上げ契約では、空室リスクを避けられる一方で、賃料改定によって賃料が下がる可能性があるため、思ったような利益が得られないケースもあります。また近年では、賃料改定について十分な説明を受けずに一括借り上げ契約を締結し、トラブルになる事例もあります。

一括借り上げを検討する際には、空室リスクと賃料改定のリスクのどちらを重視すべきか考える必要があります。

一括借り上げが向いているケース

一括借り上げ方式での不動産投資に向いているのは、これまで不動産投資をしたことがない方や、副業として不動産投資を行いたい方です。

初めての不動産投資では、右も左もわからない状態から様々な業務にあたらなければなりません。利回りの計算や確定申告など複雑な業務もあり、全てを一からスタートするのは難しいでしょう。一括借り上げなら、管理業務をまるっと管理会社に任せられるばかりか、費用の詳細も一覧で送られてくるため確定申告をスムーズに行えます。

副業として不動産投資を行いたい方の多くは、本業に支障が出ないように投資したいと考えるものです。一括借り上げならほとんど手間なく安定した収入を得られます。

金融機関から融資を受けて物件を購入し、投資を始める方にも一括借り上げは向いています。一括借り上げでは管理を管理会社が行うため、また安定した収入を得られるため、融資を受けやすい傾向にあります。

一括借り上げを利用するときに注意すべき点

一括借り上げを利用する際には、次の2点に注意しましょう。

契約内容・条件の確認

一括借り上げの契約内容は管理会社によって異なるため、各社の内容を十分に把握したうえで比較・検討する必要があります。

例えば、退去後の原状回復費用や建物の修繕費はオーナーの負担とする管理会社もあります。安定した賃料を得ていても、これらの費用がオーナーの負担となれば、予測できない支出に悩まされる事態を招きかねません。

賃料の固定期間も管理会社によって変わります。更新頻度が多ければ、それだけ賃料改定の機会が増え、賃料減額のリスクが高まります。

解約の条件の確認

契約内容に、「中途解約条項」があるか確認します。契約書内に中途解約条項がない場合、オーナーからの申し入れによる解約が行えません。

もし、「30年一括借り上げ」など、長期間におよぶ一括借り上げ契約の中に中途解約条項がなければ、30年間は中途解約ができなくなってしまうのです。

中途解約条項がある場合は、その内容がオーナーにとって不利なものになっていないかを確認します。特に違約金が発生しないかチェックしましょう。オーナー側から解約を申し入れると違約金を請求されるような契約では、解約時にオーナー側が大きな損失を被る可能性があります。

もし一括借り上げ契約を解除したい時には

一括借り上げ契約を解除したいときには、まず契約書の解約条項を確認しましょう。契約書に「解約通知から6カ月をもって契約は終了」などと書かれている場合、解約の通知を行ってから6カ月で解約となります。このとき、通知は必ず書面で行い、証拠が残るようにします。

しかし、一括借り上げ契約の解約についてはトラブルに発展するケースもままあり、オーナーが自分で行うのはリスクが高いでしょう。一括借り上げ契約の解約に踏み切る際には、弁護士等に相談のうえ実施することをおすすめします。

まとめ

一括借り上げ契約は、手間なく不動産投資を行いたいオーナーに向いています。不動産の管理をすべて管理会社に任せつつ、安定した収入を得られます。

ただし、一括借り上げ契約では定期的に更新による賃料の改定が行われるため、契約時から長期間同じ賃料を得られるわけではないことを理解しておきましょう。また、一度契約を締結すると解約が難しいこともあり、契約前にはその内容を十分理解しておく必要があります。

契約内容は管理会社によって大きく異なることもあるため、複数の管理会社を比較・検討したうえで契約することをおすすめします。

いずれにせよ、任せられた管理会社は出来る限りオーナーにとって満足のいく賃貸経営をする必要があります。各管理会社は独自のルールでオーナーの満足度を高める施策を実行していると思いますが、こちらの資料も参考にしてみてくだい。

参考資料：大家さんに選ばれる管理会社とは？6つのニーズとポイントを徹底解説！