【アンケート調査】不動産オーナーが賃貸経営で空室率を上げないための工夫5選

不動産賃貸の空室率を上げないためにできる工夫

出典：GMO賃貸DX WEBメディア編集部独自調べ（N=100）

空室率を上げないために重視する工夫についてアンケート調査した結果は、以下のようになりました。

• 第1位：リフォーム／リノベーションする（15.5%）
• 第2位：人気・利便性の高い設備を入れる（13.2%）
• 第3位：入居ターゲット層を明確にする（10.8%）
• 第4位：家賃を下げる（10.1%）
• 第5位：セキュリティを強化する（7.8%）

上位5位では多少の差はありますが、明らかに高い割合を占める工夫はありません。ただし、ランキング外の回答も含めると、ほとんどの工夫は入居者の満足度を高めるために行っていることがわかります。

以下では、アンケート結果の理由について具体例を交えて解説します。空室率を抑えるための参考にしてみてはいかがでしょうか。

第1位：リフォーム／リノベーションする

最も意識されている工夫は「リフォーム／リノベーションする」でした。築年数の経過した物件はどうしても老朽化が目立ってしまい、清潔感のある物件に住みたい入居者には避けられる傾向にあります。

リフォーム／リノベーションを実施することで、空室率の低下だけでなく、家賃アップや節税効果も期待できます。物件が真新しくなることで、家賃を上げても入居者が集まるかもしれません。また、工事内容によってはリノベーション費用を減価償却の対象にできるケースもあります。

具体的なリフォーム／リノベーションの例は、以下の通りです。

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ・洗面所）
• 内装（クロス・フローリング）
• 間取り（ドア・間仕切り）

特に、生活の中心となる水回りは入居者の印象を大きく左右する箇所。そこで、「システムキッチン交換」や「レンジフード・コンロ交換」といった工事が挙げられます。内装では、クロス・フローリングの張り替えに限らず「畳からフローリングへの変更」も効果的でしょう。間取りは生活動線を確保するために重要です。「間仕切りの設置・撤去」や「ドアの増設」といった工事があります。

第2位：人気・利便性の高い設備を入れる

リフォーム／リノベーションにも関連しますが、「人気・利便性の高い設備を入れる」が第2位となりました。

設備例は、以下の通りです。withコロナ時代におけるライフスタイルの変化に伴い、自宅時間を有意義に過ごせる設備に人気が集まっています。

• 高速インターネット
• エントランスのオートロック

テレワークでWeb会議を円滑にするため、また映像系コンテンツを快適に視聴するために「高速インターネット」が人気。また、在宅時間が増えたために、セキュリティ対策も重視されています。

第3位：入居ターゲットを明確にする

リフォーム・リノベーションするうえで「入居ターゲットを明確にする」ことは欠かせません。例えば、「単身者」と「ファミリー」では、満足度の高い設備が異なります。単身者向けには「高速インターネット」が人気ですが、ファミリー向けには「追いだき機能」が人気です。

単身者は一人の時間をゲームや動画、オンライン飲み会で楽しむために高速インターネットを好みます。一方のファミリー層は時間差で家族が入浴できるよう、追いだき機能が人気を集めているのです。

そこで、不動産のエリアや特徴を踏まえて、どのような入居ターゲットに訴求するか定めておくことが重要です。例えば、単身者が多いエリアでファミリー向けの設備を用意しても満足してもらえないでしょう。

第4位：家賃を下げる

築年数・平米数なども考慮して周辺エリアの家賃相場を調べ、現状の家賃との差が大きいケースでは値下げを検討することも一つの方法です。ただし、空室対策としては、あくまで最終手段として捉えておきたいところではないでしょうか。

家賃を見直すとしても、最初から家賃設定を下げるのではなく「一定期間だけ家賃を割引する」、あるいは「駐車場代や共益費などを値下げする」といったアプローチも選択肢の一つです。例えば、半年だけ家賃を値引きすることは、目下の空室率対策にもなり得るでしょう。

実質的に家賃を下げる場合は、適正な賃料から2〜3千円程度下げるのが一般的なようです。家賃を下げすぎると「安すぎて心配になる」入居者もいるため、管理会社や不動産会社と相談して効果的な値下げを心がけてください。

第5位：セキュリティを強化する

第5位にランクインしたのは、「セキュリティを強化する」でした。

コロナ禍で在宅時間が増えたため、入居者や宅配業者、水道・ガス・電気の業者など、マンション・アパートを出入りする人も増えています。顔見知りでない人が敷地内にいても関係者なのか判断もつかず、不審者の出没を心配する一人暮らしの女性やファミリーも多いようです。

例えば、以下のような工夫でセキュリティを強化できるでしょう。

• 管理人やコンシェルジュの常駐
• 敷地内に防犯カメラを設置
• ディンプルキーの採用

空室率の上昇が賃貸経営に及ぼす影響は？

出典：GMO賃貸DX WEBメディア編集部独自調べ（N=100）

空室率の上昇が及ぼす影響についてアンケート調査した結果は、以下のようになりました。

• 第1位：家賃を下げざるを得ない（44.5%）
• 第2位：キャッシュフローの悪化（32.2%）
• 第3位：入居者の不満が増大する（19.2%）

第１位の「家賃を下げざるを得ない」が半数近くを、「キャッシュフローの悪化」が3分の１を占めています。空室率の上昇は賃貸経営に多大な影響を及ぼすことがわかりました。

以下では、アンケート結果の理由について解説します。

第1位：家賃を下げざるを得ない

空室率が上昇すると、どうしても家賃を下げなければならない状況に追い込まれます。

空室率を抑えるための工夫として上位にランクインした「リフォーム／リノベーションする」、「人気・利便性の高い設備を入れる」は、資金に余力がなければ難しいかもしれません。目下の空室を埋めるために、家賃の値引きを検討する不動産オーナーが多くなっているのです。

第2位：キャッシュフローの悪化

第2位にランクインしたのは、「キャッシュフローの悪化」でした。

空室率が上昇して、毎月の家賃収入が減るとキャッシュフローは悪化します。手元にある現金が少ないと、たとえ賃貸経営は黒字だったとしても急なトラブルに現金を用意できず、経営リスクが高まってしまうでしょう。

キャッシュフローの悪化を防ぐためには、金融機関に「ローンの返済期間を延ばす」「金利を下げる」といった交渉を申し出ることも一つの方法です。ローンの返済期間が伸びれば支出を抑えられ、金利を0.1%でも下げられれば利息も減らせます。

第3位：入居者の不満が増大する

約2割の不動産オーナーが選んだのが「入居者の不満が増大する」ことです。

空室率が上昇することで、毎月の家賃収入は減ります。設備投資に資金を注ぐ余裕がなくなり、老朽化が目立つようになるでしょう。すると、設備が刷新されないことに対して入居者が不満を抱きやすくなり、さらに空室率が増えるという負のスパイラルに陥りかねません。

入居者が抱く不満として、「清掃が行き届いていない」「臭いが気になる」「建具・サッシの不良」などが挙げられます。

まとめ

空室率の上昇を防ぐためにまず検討課題に挙げられるのが、リフォーム／リノベーションや人気設備の導入です。ただし、資金力のある不動産オーナーでなければ、対処できないケースもあるでしょう。

半数の不動産オーナーが選んでいる家賃の値下げも、安易に行うとかえって不動産の価値を下げかねません。管理会社や不動産会社と相談しつつ、キャッシュフローを健全化する工夫を選んでみてはいかがでしょうか。