【アンケート調査】賃貸経営で感じる将来の不安5選｜ランキング形式で紹介
「不動産は何もしなくても家賃で収入が発生する」と思われがちです。しかし、実際は集客が上手くいかずに借り手が見つからなかったり、不測の事態によって空室率が上がったりと思うように家賃収入を得られるわけではありません。そのため、オーナーたちは日々不安と戦い、入居者を確保するのにさまざまな対策を思案しているのです。
今回は、賃貸経営の将来において、何を不安に感じているのか、全国100名の不動産オーナーにWebアンケートを実施しました。多くのオーナーが頭を悩ませている賃貸経営を取り巻く現状と、今後の懸念事項を一緒に確認していきましょう。
賃貸経営で感じる将来の不安5選
出典：GMO賃貸DX WEBメディア編集部独自調べ（N=100）
賃貸経営で感じる将来の不安のアンケート結果は以下のようになりました。
- 第1位：空室率の上昇
- 第2位：物件の老朽化（修繕）
- 第3位：地震などの自然災害
- 第4位：周辺環境の変化
- 第5位：物件の資産価値の低下/賃料の低下
いずれの回答にも共通するのが「少子高齢化」と「新型コロナウイルス」の影響です。これらの不安は単体で存在しているのではなく、互いに影響を及ぼしています。
第1位：空室率の上昇
新型コロナウイルスによる経済状況の悪化や、少子高齢化による人口減少の波を受けて空室率が上昇しているようです。
新型コロナウイルスの流行により、多くの企業がリモートワークを導入し始めたこと、また人口が多い都心部では感染拡大・収束の繰り返しをしているという状況を受けて、地方に引っ越す人も少なくありません。
それでなくても少子高齢化の影響を受けて、空室率が上がっていたのに、新型コロナウイルスでさらなる追い打ちをかけられた形になります。
当然のことながら「空室が増える＝収入が減る」ことになるので、空室率の上昇は賃貸経営者にとって死活問題です。また多くの方が新型コロナウイルスのワクチン摂取をしたものの、世界規模でみるとまだ収束の兆しは見えないため、多くの賃貸経営者が不安と戦っています（2021年11月末現在）。
中には「家賃を下げて対応しているが、半年経っても問い合わせすらない状態だ」という回答も寄せられています。
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資料：withコロナ時代のこれからの賃貸管理とは？
第2位：物件の老朽化（修繕）
築年数の経過による物件の老朽化は避けられません。そこで心配になってくるのが修繕費用の負担増と、老朽化が原因で起きるトラブルです。
老朽化の改善策は修繕しかありませんが、第1位の不安に挙がったように空室率が高くなっているため、多くのオーナーさんが修繕費用の確保に苦戦しています。さらに老朽化した物件には人が集まりにくい傾向があり、空室率が上がり収入が減って修繕に踏み切れない、という悪循環に陥っているのが現状です。
また、ある程度の築年数が経過している物件の場合は、1つ修繕が済めば新たに修繕箇所が見つかる・・・といった具合に、際限がないケースもあるでしょう。家賃収入が修繕費で飛んでいく、もしくは修繕費が家賃収入を上回ることもあるため、「何のために賃貸経営をしているのか」「老後資金の当てにしていたのに」といった声も聞かれます。
さらに上記の理由により、修繕したいけどできないオーナーさんたちのもう一つの心配事として、老朽化で外壁が落下して住民にケガをさせるなどのトラブルが起きてしまうのではないか、ということが挙げられます。何かあってからでは遅いと分かりつつも、空室率上昇による収入の減少が修繕への大きな壁として立ちはだかっているようです。
第3位：地震などの自然災害
近年、増加している自然災害の影響を不安視する声も多く聞かれました。保険には入っているけど、被害分をカバーできるかどうか、実際に被害を受けてみないと分からないことが大きな不安要素となっているようです。
また自然災害への心配は、第2位の老朽化との関係性も深い問題です。耐震基準はクリアしていたとしても、老朽化が進めば倒壊の可能性が高まるのは明確。まだ見ぬ地震において耐震性の正確なデータはとれないため、自身の所有する建物が耐えきれるのか不安に思うのは当然と言えるでしょう。
さらに自然災害は地震だけにとどまりません。火事や水害なども懸念事項として掲げられます。自然災害による心配事は数あれど、個人ができる対策には限界があるといった点も不安をあおる要因として考えられるでしょう。
第4位：周辺環境の変化
建設した当時は、日当たりや利便性などの条件が良かった物件でも、数年経てば状況が一変することも考えられます。特に一等地や開発予定地となった場所では、周辺地域にマンションやアパートが乱立することも珍しくありません。周辺に高い建物がなく日当たりが良かったのに、すぐ隣に高層マンションが建設され、日照条件が悪くなることもあるでしょう。
一般的に築年数が経過している物件よりも、築年数の浅い物件の方が好まれる傾向にあります。こうした周辺環境の変化が理由で、保有する物件の価値が下落する、もしくは空室率が上がることに不安を抱えているオーナーさんが多く見受けられました。
さらに新型コロナウイルスによる影響もでています。飲食店が厳しい規制を受けるなか、売上が立たずに物件周辺の店舗が次々に閉店。新型コロナウイルス流行の前と後では利便性に雲泥の差が出てしまうこともあります。それにより、周辺環境の変化で以前よりも魅力のある物件ではなくなってしまった、という声も上がっています。
第5位：物件の資産価値の低下/賃料の低下
少子高齢化や新型コロナウイルスの影響、物件の老朽化などが原因で、将来的な資産価値の低下や賃料を下げるしかない状況になるのでは、といった不安の声も上がっています。
少子高齢化の影響において、若年層の入居者が減少している一方で、高齢の入居者は増えているのが現状です。高齢の入居者が、単身だった場合には最悪のケースを懸念するオーナーさんもいます。
資産価値の低下は修繕やリフォームで多少は食い止めることができるでしょうが、膨大なお金がかかります。しかし先述のとおり、空室率が上がってきているため、費用を捻出したくてもできない状況です。
さらに新型コロナウイルスの影響により、失業もしくは、給料が減額されるなどで家賃の支払いが滞るといった事態も発生しています。それだけでなく、今よりも安い賃料の物件に引っ越すために退去を申し出られることもあるようです。また同じ賃料で近隣に条件の良い物件が建てば、そちらに流れていくことは止められません。こうした状況になった場合、保有物件に突出したメリットがなければ価格競争へと巻き込まれていくでしょう。
賃貸経営の将来の不安を放置するとどうなる？
賃貸経営の将来の不安を放置すると、以下のような状態に陥ることが考えられます。
- 新規入居者が来なくなる
- 収入の低下
- メンテナンスなどの定期費用の増大
少子高齢化や新型コロナウイルスなどの情勢に起因する賃貸経営の不安は仕方がない部分もあります。しかし「仕方がない」で終わらせていては、入居者減少や家賃の値下げに伴う収入の低下にストップをかけることはできません。
そのため他の物件と差を付けるための対策を練る必要があります。懐は痛むでしょうが、たとえば思い切ってリフォームをするなどです。市場のニーズとマッチした物件を提供できれば、多少築年数が古くても入居者が大幅に減るといった事態は避けられるはずです。
まとめ
賃貸経営の将来不安を取り除くためには、収入の低下や物件の老朽化、空室率の上昇など、相互に悪影響を及ぼしている負のループをどこかで断ち切らなければいけません。それには、経済的な傷みを伴う場合もあるでしょう。
ですが、しっかりと市場調査を行い、戦略的に策を打ち出していけば、現状打破の可能性を高めることができるはずです。「仕方ない」で傍観していると、どんどん不利な状況に追い込まれてしまうので、早急に動き出すことをおすすめします。
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