外国人入居者が家賃滞納したまま帰国してしまったときの対処方法〜トラブルを未然に防ぐためにできること〜

外国人入居者の受け入れるメリット

結論から言いますと、外国人入居者を受け入れるメリットは、単純に家賃収入の増加が見込めるところです。

近年、少子高齢化により住居の空室率は微々ながら上昇しており、人口が多い東京ですら空室率約10％と10件に1件は空室ができてしまっている状況にあります。

基本的に、入居率100％を維持できるように経営をしていきたい不動産屋やオーナーからしたら、東京のような状態は将来的な不安要素となっているのが現実です。

そんな状況下で、不動産経営を成功させるためのポイントとしてあげられるのが『外国人入居者』とも言えます。まだ、世の中では日本人に比べて外国人の入居審査のハードルが高くなっているせいで、外国人の物件の需要に対して供給が伴っていません。

だからこそ、外国人を積極的に受け入れる方針で経営を進めることができれば、不安要素である『空室率』の問題を解決する可能性が非常に高くなります。

外国人入居者の受け入れにはリスクもあることを知っておこう

外国人入居者を受け入れるメリットは『収益の増加』と解説しましたが、もちろんリスクも存在するので、後から困ったことにならないように確認しておいてください。

【外国人入居者を受け入れる際のリスク】

• ごみ捨てのトラブル

そもそも、ごみ捨てのトラブルはルールを理解していただけてない場合がほとんどなので、イラストや母国語を使ったマニュアルなどを作成して、理解できるようにわかりやすく説明してあげなくてはなりません。

• 又貸しトラブル

海外では、部屋を知り合いに又貸しするケースは珍しくはないようです。ですが、日本のルールに従ってもらえるように、禁止事項として説明するようにしましょう。

• 退去手続きをせずに勝手に帰国してしまう

頻繁に発生することではありませんが、退去手続きをせずに帰国してしまって、それっきり戻ってこない外国人がいたケースもあります。帰国されてそれっきりになってしまうと、こちら側としては手の打ちようがなく、泣き寝入りになってしまう可能性が高いです。

日本人からしたら「それってどうなの？」と思う内容もあるかもしれませんが、これは文化の違いによって発生してしまうことなので、外国人だから悪いというわけではありません。

以上のことを念頭に置いて、リスクを許容、またはリスクを回避するためにわかりやすいマニュアルを作成したり、イラストで説明して理解してもらったりなど、どういった対策をするべきか検討してみてください。

外国人入居者が家賃滞納のまま帰国してしまったら

外国人入居者を受け入れる際は、何の報告もなく突如帰国してしまって連絡が取れなくなる、というリスクがあることも把握しておいてください。

もちろん稀なケースではありますが、もし発生してしまった場合は、契約が正式に破棄されていない以上、すぐに次の入居者を探して契約するのは難しいでしょう。

なので、もしそうなってしまった時の『対処法』と、そもそもそうなる前に防ぐための『予防方法』を知っておくことで、万が一の事態にも対処できるようにしておくことをおすすめします。

帰国してしまった理由にはさまざまある

家賃を払わず突如帰国してしまうことは、いかなる理由があろうとも許されることではありません。

しかし、外国人には外国人なりの理由があるのもまた事実なので、契約を結ぶ際は以下のような帰国理由があることを知っておき、事前に対処できるのか確認しておきましょう。

【想定される外国人の帰国理由】

• 就労ビザの期限がギリギリで何も言わずに帰国してしまった
• 職がなくなってしまい、家賃が払えなかったので帰国費用があるうちに帰国してしまった

他にも様々な理由が考えられますが、やむを得ない理由としてあげられるのは上記2点です。

お金に切羽詰まって、逃げるように帰国してしまった場合は未然に防ぐ手立てがありません。

しかし、就労ビザに関しては期限がしっかり決められているので、入居時に期間を確認することで未然に防ぐことができます。

期間が近づいてきたら連絡を取り、今後どうしたいのかを確認して（契約を解除するのかどうかなど）、お互いに不利益が発生しないように、必要な場面でこまめに連絡を取ることが外国人入居者と後々もめないためには重要なことです。

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家賃滞納で帰国されてしまったときの対処方法

家賃を滞納した状態で突如帰国されてしまった場合、本人から滞納している額を徴収するのは実際のところ厳しいのが現状です。

日本国内ならまだしも、海外へ出国してしまっていたら、裁判所に申し立てをするなどして海外のどこの住所へ出国したのかを調査しなくてはなりません。

さらに、その住所宛てに裁判書類の送達手続きをするなどで、非常に手間や費用がかかってしまい容易に解決することが難しいです。

そのため、もし海外へ帰国してしまったのが分かったら、その時点で専門家に相談・依頼するなどで対処をお願いした方が、処理が早く進みます。

以上のように、退去手続きなど事務的な部分では裁判所を通して処理するしかありません。

しかし、金銭面的な部分に関しては、入居時に保証会社と契約しておいてもらえば、家賃の建て替えはしてもらえるので、『収益が急に途絶える』のような最悪な事態にならないように保証会社を利用してリスクヘッジすることが重要です。

家賃滞納で帰国されてしまうことの予防・対策方法

外国人を入居者として受け入れる場合、万が一連絡もなく帰国されてしまってもいいよう事前に対策・予防をしておく必要があります。

まず予防策については、外国人入居者が最初の契約時に契約内容をしっかり理解できるように説明することが効果的です。

基本的に『家賃を滞納する』『通達もなく退去してしまう』といった行動は文化の違いによるものである可能性が高いです。

そのため、まず不動産屋は『外国人に契約の重要性をわかりやすく理解できるように説明する』ことが重要なポイントとなってきます。

次に対策方法として、無断で帰国してしまうことに関しては正直のところ対策のやりようがありませんが、帰国されてしまっても家賃収入を途絶えさせないための対策はあります。それは、連帯保証人になってもらえる人を連れてきてもらうことです。

外国人の場合、単身で日本へ来ている人が多いため、親族を連帯保証人にするには難しいことも。外国人が務める企業に連帯保証人として契約してもらうか、外国人でも対応してもらえる保証会社と契約することを検討しましょう。

他にもある！外国人入居者の受け入れで想定されるトラブル

ここまでは「家賃」や「契約」に関するトラブルの解説をしてきましたが、もちろん日常生活で発生するトラブルも把握しておく必要があります。

例えば、ごみ捨てにおいては、地方自治体で決められている曜日に従ってごみを出してくれない、分別をしっかり守れない…といったトラブルが非常に多いです。これは、外国人が複雑なルールを理解できていないことが一番大きな理由として考えられます（日本人でもしっかり守れている人はそう多くないですが）。

以上のことから、外国人とのトラブルを未然に防ぐためには、容易に理解できるよう分かりやすくかつ的確にルールを説いていくことが必要不可欠です。

【外国人入居者の受け入れで想定されるトラブル】

• 家賃滞納
• 騒音トラブル
• ごみ捨て・分別のマナー
• 又貸し
• 多人数同居
• 無断でペット飼育
• 部屋の改造
• 突然の音信不通

丁寧に教えることが重要ですが、具体的にどうすればいいかわからない場合は、国土交通省が提供している『外国人の受け入れガイド』を参考にすると、どのように説明してあげるべきか具体的に理解することができます。

家賃滞納

外国人入居者が家賃を払えなくなり滞納してしまうこともあります。

外国人の場合、言葉の壁や文化の違いで職場を辞めざるをえない状況になってしまうことも少なくはないので、急な失業時に十分な貯蓄がない場合は滞納してしまう可能性もあります。そういった場合、保証会社と契約していればある程度家賃の保証はされるので過度に身構える心配はありません。

ただし、家賃の支払いに関する契約を理解していないがために支払いの遅れや滞納をしてしまっている場合は、契約時の説明不足も原因になってくるので、『外国人の受け入れガイド』をもとに、明快な説明を心掛けるのがポイントです。

騒音トラブル

騒音に関するトラブルは、欧米系の外国人が起こしやすいと言われています。

なぜなら欧米系の外国人はコミュニケーションの手段として『パーティー』を開くことが多いので、その際に発生する騒音がトラブルの種となってしまうことがあります。

また、パーティー以外に増えてきている騒音のトラブルの原因として増えてきているのが『日常生活の音』です。

これは外国人に限った話ではありません。コロナ禍の影響でリモートワークが増え、家にいる時間も以前より多くなったと思います。例えば、防音対策がされていない部屋で、夜中までミーティングを続けたり…というケースも近隣からの苦情に繋がりかねません。さらに、夜遅くに洗濯機を回す音が聞こえてきてトラブルになるケースもあります。

ゴミ捨て・分別のマナー

ゴミ捨て・分別のマナーを守れないことによるトラブルは、外国人がそもそもルールを理解できていないという根本的原因があります。ごみの分別について、日本では非常に細かく分けられているので外国人にとっては理解するのが難しいです（日本人でも嫌になることも…）。

さらに、住む場所によって回収する曜日も変わってくるので、その都度地域に合わせて理解することは、外国人にとって簡単なことではありません。

そのため、言葉のみ説明するのではなくイラストや図を使った資料などを用いて、誰でも単純に理解できる工夫をするのが大切です。

又貸し

『契約したのは男性だったのに、ある日確認したら女性が住んでいた』といった内容のトラブルもあります。

又貸しは、判明してから理由を尋ねると大体の外国人が「部屋が借りられなくて困っている友人を助けただけ…」という風に、悪いという認識を持たずに弁解してくる場合が多いです。

また、判明してから退去するように勧告しても、そもそも借りられなくて困っているような人なので、なかなか出ていってくれないパターンも想定できます。

なので、こういったトラブルを防ぐためにも、契約時に又貸しはNGであることを理解してもらえるまで説明するのが必要です。

多人数同居

多人数同居とは、ワンルームに外国人男性が一人で契約をしていたはずなのに、確認してみたら３人で住んでいた…というふうに契約時の人数以上で居住しているパターンのトラブル内容です。

多人数同居が発生する理由として一番考えられるのは、不動産会社が契約時に外国人入居者に対して説明が十分にできていないことが挙げられます。

こういったトラブルに対処するために事前に多人数同居をした際は解約になることを伝え、契約書にも明記しておくことで、多人数同居が判明した時点で強制退去してもらうことができるようになります。

また、明記しておくこと自体がリスクヘッジにもつながるので、万が一のためにも契約書には明記しておきましょう。

無断でペット飼育

日本と比べて外国は、ペットに対して寛容な国が多く、物件が傷ついたり、ニオイがついたりという理由でペットを禁止しているところは少ないです。そのため、外国人入居者は文化の違いから『ペット禁止』という内容を理解できません。

また、最初の契約の時点でペット禁止を理解しても、いざ入居したら「匂いも鳴き声もないからいいだろう」という理由で鳥や爬虫類といったペットを飼い始めてしまう人もいるので、ペットに関する規約をしっかり理解するまで説明する必要があります。

部屋の改造

海外においてDIYは一般的なことで、壁の色を変えたり、備え付けの家具を改造したりするのはよくあることです。

しかし、日本において賃貸物件ではそのような行為を禁止している場合がほとんどなので、不動産屋側は「こんなこと当たり前だからわかるでしょ」と思わずに文化の違いを受け入れて丁寧に契約内容を説明しましょう。

万が一改造をしてしまった場合は、退去時に原状回復費用を請求することになりますが、その際も揉める可能性が高いので、契約書の内容を事前に説明しておくことはリスクヘッジの面でも重要です。

突然の音信不通

外国人入居者と突然音信不通になってしまうこともありません。

支払いができず携帯が止まる、などとといった理由で突然の音信不通になってしまうことも。

こういった状況になることも予測して、不動産屋は外国人入居者の勤務先や保証人の連絡先を確保しておくようにしましょう。

もし、会社に勤めていて単純に携帯が止まってしまっているだけであればいいのですが、万が一帰国してしまっている状況になってしまった場合はすぐに専門家に相談して迅速に対応してもらうようにしてください。

外国人入居者のトラブルを回避する方法

外国人入居者とのトラブルの多くは事前の説明で防げるものが多く、万が一発生しても保証人をつけるなどすれば収益を減らすことなく対処することが可能です。

まずは、事前にトラブルを回避するためにやっておくべきことを確認して、それらをしっかり契約時に実施すれば、トラブルを最小限に抑えることができます。

トラブルを回避する具体的な方法は以下の通りです。

• 入居審査をしっかり行う
• 連帯保証人の重要性を理解してもらい、必ずつける
• 連帯保証人がいない場合は保証会社を利用してもらう
• 理解できるまで工夫を凝らし、ルール・マナーを説明する

言葉の壁がある以上、貸す側が寄り添って分かりやすく事前に説明してあげることが重要です。

入居審査をしっかり行う

より入念に入居審査を行う必要があります。なぜなら、根本的に生活スタイルの常識が違うからです。

例えば、何の悪気もなく多人数同居をしているパターンなどがあります。これは海外では割と行われていて、日本に来ても同じようなスタンスでやってしまう人が多いです。

そのため、入居審査の段階で多人数同居の可能性がないか、もしやった場合は契約解除になるが問題ないか…などをしっかり確認して契約することが望ましいです。

また、就労ビザで来日している場合はビザの期限の確認を入居審査の段階で必ずしてから契約を行うようにしましょう。

事前に滞在資格・ビザの有効期限を確認

永住権を獲得していない外国人との契約の際は、ビザの確認は必須事項です。

ビザの期限が残り3ヶ月しかないのに1年契約をした場合、1年間その物件が埋まる予定のはずなのに3ヶ月で空き家になってしまい次の入居者が来るのを待たなくてはなりません。

短期契約でも問題ない物件であれば良いのですが、そうでない場合は必ず事前にビザの期限を確認するようにしてください。

事前に入居予定人数を確認

「最初は一人で契約していたはずなのに、後から確認したらシェアハウスのように３人で住んでいた」というような多人数同居は不動産屋としてはなんとかして避けたい内容です。

そのためにも、契約時には入居予定人数を確認して、さらに契約時の人数以上に今後住む予定がないかを聞いておきましょう。

国によっては入居者が入れ替わったり、単身者向けに複数人で住むのを許可していたりすることが一般的なケースもあるので、日本では許される物件とそうでない物件があることを丁寧に教えてあげなくてはなりません。

入居審査で差別をしないように注意

あくまでも入居審査は、入居者が安心して貸すことのできる人物なのどうかを判断するための審査です。ですので『〜の国の方なら貸すことはできない』といった偏見で審査を行うことは、あってはなりません。

入居審査で物件を貸すことに問題がなければ、契約時にどんなトラブルが起こる可能性があるのかを把握して、トラブルを起こさないように事前に禁止事項の説明をしましょう。

連帯保証人をつける

外国人入居者を受け入れる際に忘れてはいけないのが『連帯保証人をつける』ことです。

なんの通達もなく帰国してしまったり、急な失業で給与が入らなくなったりした場合に家賃の保証として連帯保証人は絶対につけないといけません。

特に、海外へ帰国してしまった場合は、追いかけて調査をするのが非常に大変なので、万が一の時のために連帯保証人はつけてもらうようにしましょう。親族が日本にいない場合は、入居者が務める企業に依頼するのも一つの方法です。

また、どうしても保証人をつけられない場合は、『外国人入居者向けの保証会社』があるので、そこを利用することをおすすめします。

管理会社や保証会社のサポートを利用する

個人で入居審査をおこなったときに、外国人に限らず人の不正や人柄を見抜くのは非常に難しいので、入居後にどんなトラブルを起こしてしまうか想像もつきません。そんな時に活用したいのが、管理会社や保証会社のサポートです。

サポートを受ければ、入居者の管理が非常にしやすくなり、トラブルを回避するためのもっとも有効な手段となります。サポートを受けるのに若干の費用はかかりますが、トラブル回避ができるうえに、トラブルが少ない物件の評価を得ることができるのであれば、長い目で見て価値のあるサービスなのでサポートをうけるこをおすすめします。

理解してもらえるまでルールやマナーをしっかり説明する

外国人入居者がトラブルを起こしてしまう１番の原因は『契約内容の理解不足』です。

そのためトラブルを起こさないために、不動産会社は外国人入居者に対して簡単でわかりやすい説明をして、しっかりと契約内容を理解してもらう必要があります。

また、外国人に言葉だけで説明しても理解していただけないことがほとんどなので、イラストを用いた資料を使って視覚的に理解できるような説明の仕方をすることが重要です。

多言語にも対応しているコミュニケーションツールを導入

円滑なコニュニケーションが図れず、トラブルに発展するケースも多々あります。

そんな問題を解決するために役立つのが、入居者とのアプリケーションツールの活用です。GMO ReTechが提供する不動産賃貸管理会社向けの「GMO賃貸DX入居者アプリ」を提供しています。日本語のみならず、英語や中国語など多言語にも対応しているので、貸す側も借りる側も安心して意思疎通できます。

まとめ

外国人を入居者として受け入れることは、物件の入居率を上げるためには必要なことですが、そのぶんトラブルに関するリスク管理をする必要が出てきます。

とはいえ、外国人が起こすトラブルの多くは契約をきちんと理解できていないのが原因なので、貸主がしっかり説明をすることができれば未然にトラブルを防げる可能性は高いです。

また、万が一家賃滞納などのトラブルを起こして帰国してしまった場合に備え、保証会社は必ず利用して収益を減らさないように備えておくことが重要です。

もし、なにかトラブルが発生したら、すぐに専門家に相談するのが一番早い解決方法でしょう。