空室対策で安定した不動産収入を実現｜空室になりにくい物件にするためのアイデア10選

アパート・マンションにおける空室対策とは

賃貸のアパート・マンションにおける空室対策とは、賃貸に出している物件が空室にならないように行うあらゆる対策のことを言います。基本的に空室対策は、『空室時の対策』と『入居中の対策』の両方を指しており、とにかく空室を作らないことを目的としてありとあらゆる方法を駆使していきます。

例えば、空室時は家賃などの金額面を再検討したり、入居中であればセキュリティ対策を実施して退去を防いだりと、どんな状況でも対策を取ることが可能です。

空室期間が長引く、もしくは短期間で何度も入居と退去を繰り返されると、オーナーとしても家賃収入にムラができてしまい安定性がなくなってしまいます。なので、そうならないようにどうやって満室を達成＆維持していけるかを検討していくことが空室対策においては重要なポイントです。

空室になってしまう原因を特定する

空室対策を実施するにあたって、最も重要なことは空室の原因を特定することです。なぜなら、空室対策の種類をどれだけたくさん知っていようとも、原因に対して適切な対策を取らないと十分な効果を得ることができないからです。

では実際に、物件が空室になる原因を特定するにはどんなことをすればいいのでしょうか？原因を特定するためにすることは以下の通りです。

【空室になる原因を特定する方法】

• 入室状況を確認する
• 物件の周辺環境を確認する
• 募集方法がどうなっているか確認する

空室になる原因は実際に足を運んだり、入室状況の確認をしたりして分析することでその物件特有の原因を特定することができます。

入居状況を確認する

入居状況の確認というのは、どんな人が実際に住んでいるのか、入居されている部屋の状況・間取りがどうなのかを調査することです。具体的に調べる内容は以下の通り。

【入居状況の確認】

• 年齢層
• 家族形態
• 学生かどうか
• 物件の何を目的に入居したのか
• どんな間取りの部屋が空いているのか

お年寄りの入居率が高いマンションであればバリアフリーの設備を整えたり、ワンルームの部屋が埋まっているようであれば2DKを1LDKに変更したりすることで、入居者を増やしたり、退去希望者を減らすなどの空室対策を取ることが可能です。また、現在入居している人を大切にすることで、連鎖的に似たような人が入ってくる可能性が高まります。

物件の周辺環境を確認する

物件の設備や形態などが完璧だとしても、周辺環境によっては全く需要のない物件になってしまうこともありえるので、周辺環境に原因がないかを確認することは大切なポイントです。

実際に周辺環境を調べる際は、以下の3項目をチェックして問題がないか確認してみてください。

• 最寄り駅からの距離はどうか
• 大通りに面していてうるさくないか
• 近くにコンビニやスーパーがあるか

前提として、立地の良し悪しはオーナーにどうこうできる問題ではありません。そのことを踏まえて、現状の物件でどんな対策ができるかを検討していく必要があります。

例えば、交通の便が悪い場合は車を置けるように駐車場を設備したり、大通りに面して騒音がうるさい場合は物件の防音性能を高めたりなどすることで空室対策を行なっていきます。

物件情報の掲載状況がどうなっているか確認する

物件情報の掲載状況は集客をする上で重要な項目のひとつです。引っ越しを希望する人たちが、最初に確認するのが物件情報をまとめた広告なので、そこに不備があると全く目に留めてもらえない状況に陥ってしまいます。

物件情報の内容を確認する際は以下のポイントを意識して確認してみてください。

• リフォーム・リノベーション前の写真を掲載していないか
• 周辺環境の内容を更新しているか
• 掲載時に白黒でわかりにくくなっていないか
• 室内写真が暗い雰囲気に感じるようなものになっていないか

近年、不動産会社への訪問や物件見学といった対面の方法で物件を探す人は減ってきており、ネット上の物件情報を検索して決める方が増えています。だからこそ、物件情報は目を引くものである必要があるので、常に掲載状況は確認して、改善が必要であれば行なっていかなくてはなりません。

必ずおさえておきたい『空室対策』10選

物件が空室になる原因を特定できたら、数ある空室対策の中から適切なものを選んで実施していく必要があります。ここで見当違いな対策を実施してしまうと効果が全く見込めないので、空室対策の詳細をしっかり理解した上で検討できるようにしましょう。

空室対策については、関連別に対策方法を以下の3つに分けたので確認してみてください。

• 部屋の内装・設備関連の対策
• 物件の金額・ターゲット関連の対策
• 入居者向けのサービス関連の対策

部屋の内装・設備関連で対策

部屋の内装・設備関連の空室対策は、入居者の満足度を高めるには最も有効的な方法と言えます。たとえ、築20年のアパートであっても室内がリノベーションされて綺麗な状況であれば、それだけで契約を希望する方もいます。

具体的な対策方法は以下の通りです。

• リノベーションをする
• 家具・家電付きにする
• セキュリティ面の設備を整える
• 利便性を高める設備を導入する

立地が良いけど地価が高いので建て替えが難しい場合などにリノベーションや家具・家電を設置する方法は有効で、周辺環境が十分だけども空室に悩んでいる場合には検討してみてください。

また、セキュリティ面は女性が一人で住む際には必須条件なので、女性をターゲットにする場合は優先的に設備するのも有効な手段です。

リノベーションをする

リノベーションは、リフォームと比べて大規模な改修のことをいいます。既存の物件を新築の時以上の状態に工事するのがリノベーションなので、築20年の物件であったとしても現在のトレンドに合わせて内装を回収できるので需要のある物件にしやすいです。

リノベーションといっても、部分的なものから物件全体まで様々な種類があるので、以下の内容を参考にどんなものがあるのか確認してみてください。

【リノベーションの種類】

• 物件全体を骨組み状態にしてから全改修
• 水回りのみ
• 床を畳からフローリングに

物件を丸々リノベーションすると数百万円とかかってしまうので、費用面を心配する場合は、まず物件の状況を確認してからリノベーション箇所を検討してください。

家具・家電付きにする

家具・家電付きの物件にすることで、新たに一人暮らしを始める学生や単身赴任者、日本で生活を始める外国人などからの需要が高まります。家具・家電付きの物件を求める方は一人暮らしの方が多いので、ターゲットを絞ってワンルームに設備するのがおすすめです。

ただし、家具・家電付きの物件に変更するには以下のような注意点があります。

【家具・家電付きにする際の注意点】

• 家具・家電を準備するために費用がかかる
• 家具・家電の好みが合わない場合がある
• 他人が使用した家具家電を嫌がられる可能性がある

とはいえ、あらかじめ家具・家電があることで、内見のときから生活のイメージをしやすいことや、入居してすぐに新生活を始められるなどのメリットもあるのでその点も踏まえて検討してみてください

セキュリティ面の設備を整える

高齢者や大学生の一人暮らしにおいて、防犯セキュリティの設備は物件探しにおける必須条件と言えます。全国賃貸住宅新聞に掲載されている2020人気設備ランキングでは、単身向け・ファミリー向けを問わず、セキュリティ関連の設備が人気上位にランクインしていることからも、セキュリティ設備がある方が物件の需要は自然と高まります。

具体的な防犯セキュリティの設備は以下の通りです。

• 防犯カメラ
• オートロック
• ホームセキュリティ
• センサーライト
• カラーモニター付きインターホン
• ディンプルキー（ピッキングに強いとされる鍵）

オートロックは物件によっては設備できない場合がありますが、その他の設備は設備可能な場合が多いです。特に防犯カメラは、設置してあるだけで視覚的に不審者に警戒感を持たせることが可能であると同時に、住人に安心感を与えることもできます。

物件の環境に合わせてどの程度のセキュリティが適切か検討してから、導入する設備を決めてください。

利便性を高める設備を導入する

生活に便利な設備を設置することは、仕事で忙しかったり、学業とバイトで忙しかったりする人にとっては非常にありがたいものです。また、エアコンなどのような設備はネットで買っても設置するタイミングがないなどで、時間が作れず必要なタイミングで利用できない場合もあるので、最初から設置されているだけで入居対象として選ばれることが多いです。

【利便性を高める設備】

• エアコン
• 室内干し
• 無料Wi-Fi
• 宅配ボックス
• シャワーヘッド
• カメラ付きインターホン
• ウォシュレット

特にWi-Fiは、Webサービスを利用することが最近では当たり前になってきていることから、設備されているだけで重宝されることが多いです。

しかし、利便性を高める設備の設置はメリットだけでなく以下のような注意点もあるので、把握しておいてください。

• 設置費用がかかる
• 無料Wi-Fiのクオリティが低いと本末転倒、クレームになることも
• 宅配ボックスは空ロックの確認が定期的に必要

ただ設置して終わりではなく、設置後もチェックが必要なものがあるので、その点の労力がかかる可能性も踏まえて検討しなくてはなりません。

物件の金額・ターゲット関連で対策

物件の金額やターゲット関連で空室対策をとっていくことは、内装や設備関連で対策を取る以上に効果が出やすい対策です。誰しもが、家賃は安い方が良いですし、初期費用も最低限で済んだ方がいいので、入居者の使用感よりも『空室を埋める』ことにフォーカスを当てるのであれば最も有効な方法といえます。

金額・ターゲットに関する空室対策は以下の通りです。

• ポータルサイトに表示されるように価格を意識
• 金額面の再検討（家賃・香辛料・敷金・礼金）
• 入居者ターゲットの見直し

ターゲットの見直しは、方法によっては住民同士の揉め事に繋がる可能性があるので慎重に行うことをおすすめします。

ポータルサイトに表示されるように価格を意識

ポータルサイトとは、不動産取引で流通している物件情報を集めたサイトのことをいいます。このサイトでは、希望する価格帯や所在地、その他設備などの条件を入居希望者が自分で検索することで、求める物件を探すことができる便利なサイトです。

近年では、不動産屋に足を運んだり、物件見学をしたりする人が減ってきており、逆にポータルサイトのようにネットで物件情報を集めて、その中から希望する物件を決めて契約をする人が増えています。だからこそ、ポータルサイトの重要性は高まってきているので、いかにそこで集客できるように工夫するかがポイントです。

基本的に引っ越し先を検索している人の多くは家賃が低い方が嬉しいと感じます。なので、ポータルサイトにおいて対策対象の物件と同等の条件の物件はどの程度の価格で出されているのか把握することで、サイトに表示されやすい価格を設定することができます。

例えば、ワンルームで家賃15万円の物件をポータルサイトに載せると、一般的な相場よりもやや高い設定なので検索されにくいですし、表示されにくいです。

金額面の再検討（家賃・更新料・敷金・礼金）

空室対策として家賃や敷金・礼金などの金額面を変更することは、直接集客効果に結びつきやすい方法です。最近では、敷金・礼金がかからない物件も増えてきており、それにお得感を感じて検索条件に『敷金・礼金なし』とする人も多くなっています。

ただし、敷金に関しては結果として『原状回復費用』が必要であれば受け取る形になるので、それを理解している人は最初に敷金がかかっても最終的に修繕費がかからなければ戻ってくるので気にしない人もいます。むしろ、それ以上に大きな影響を持っているのは家賃なので、ポータルサイトにおける同条件の物件を探して比較した上で少しでもやすい物件として売り出す方が効果は見込めるでしょう。

金額を下げる際の注意点として、家賃を相場以上に大きく下げてしまうと価格崩壊が起きて、物件周辺の不動産屋に迷惑をかけてしまう可能性があるので適正範囲から外れない限りでの金額調整が大切になってきます。

入居者ターゲットの見直し

募集をしてもなかなか入居者が決まらない場合には、空室対策として入居者のターゲットを見直すことを検討してみましょう。どのような人をターゲットにするかで、募集広告の作り方や物件のアピールの仕方が変わってくるので、細かくターゲットを分けていくことがポイントです。

【入居者ターゲット例】

• 単身のビジネスパーソン
• 学生
• 高齢者
• ファミリー層
• 就労ビザで来日している外国人

学生や若者をターゲットにするのであればインターネットに広告を出す、高齢者をターゲットにするのであればチラシやポスティングをするなどして、募集の方法を変えていくと効果的です。

また、外国人労働者に関しては、『長期的な入居を期待できない』『収入に安定性があるか分からない』といった理由から、受け入れられないと考えているオーナーが多いのが現状です。しかし、裏を返すとその分需要は高いので、外国人労働者も受け入れる物件として売り出せば空室が埋まる可能性は高いです。

もし、外国人労働者の滞納などに不安がある場合は、外国人向けの保証会社も存在するので、そういった会社を利用するのも一つの方法です。

入居者向けのサービス関連で対策

引っ越し先を考えている人が物件の詳細を確認した時に、あったら嬉しいサービスは優先して導入しておきたいです。具体的には以下のようなものがあります。

• オンライン内見の導入
• ペット可にする
• クレジットカード決済を導入する

特にペット可能物件は需要が高く、ペットを飼っている方、これから飼おうとしている方にとって、物件を検討する材料としては大きなメリットとなります。また、クレジットカード決済の導入についても、支払い方法をカードで一括してまとめたいと考える方が多いので、そういった人たちをターゲットにすると需要を高めていくことが可能です。

オンライン内見を導入する

オンライン内見は、今まで対面で行ってきた内見とは違って、Web会議システムを利用することで非対面でも内見ができます

近年、コロナウイルスの猛威がおさまらない中で、非対面でできるオンライン内見は注目を浴びてきています。さらに、重要事項説明を非対面で行うIT重説と組み合わせると、内見から契約まで一度も不動産会社の担当者と契約者が接触することなく完結できるので安心して引っ越しが可能です。

ただし、オンライン内見は対面の内見と比べると映像で行う分、五感で感じることができないので、いざ入居した時に思ったのと違ったと契約者が感じてしまうことがあります。そうならないように、あらかじめ細かく物件の詳細を伝えたり、オンライン内見時に希望者の要望にしっかり応えていくなどをしたりすることで、最終的に入居者の満足度を下げないような工夫雨が必要です。

ペット可にする

ペット可の物件にすると、ペットを飼っている、もしくは飼いたい方にとっては非常に大きなメリットとなります。ペット可の物件自体が少ない地域もあったりするので、そのような地域にターゲットを絞ることで、ペットを飼いたい入居希望者が増える可能性があります。

しかし、ペット可の物件にする場合には以下のような注意が必要です。

• ペット対応の設備を用意しなくてはならない
• 契約書に特約内容を明記する必要がある
• 近隣から騒音や衛生に関するクレームが来る可能性がある
• 動物が嫌いな人にとっては入居を避ける理由になってしまう
• 共用部が不衛生になりやすく、こまめな清掃や管理が必要になる
• 敷金の増額が必要になるので、金額面的に受け入れられない可能性がある

なお、区分マンションの場合には、マンション全体の管理規約上、ペットの飼育ができない決まりになっている場合もありますので、あらかじめ確認しておく必要があります。

クレジットカード決済を導入する

クレジットカード決済は、電子マネー化が進む現代において有効な空室対策の一つです。特に若い世代の方達の中には、少額の現金のみ持ち歩いて、あとは全部クレジット払いという方が増えてきているので、若い層をターゲットにするほど『クレジット決済の導入』は効果を発揮します。

また、家賃は比較的高額の支払いであるため、クレジットカード決済を導入することで、入居者にとってはポイントが貯まりやすく喜ばれることが多いです。オーナーにとっても、事前に引き落としできることから家賃の滞納のリスクが減るなどのメリットもあります。

しかし、導入するにはクレジットカード会社と契約をする必要があり、カード決済の手数料が家賃収入から差し引かれるというデメリットがあるので、その点を踏まえて金額設定をするなどの工夫が必要になってきます。

空室対策を行う際の注意点

空室対策は、空室の原因を特定して、それに適した対策を実施できれば十分な効果が見込めます。

しかし、対策方法によっては、実施後1年は効果があったものの、その後全く意味をなさなくなってしまうこともあります。そのため、空室対策を実施する際は、効果を見込めるメリットの裏に以下のような注意点があることを把握しておかなくてはなりません。

【空室対策を行う際の注意点】

• 現在入居している人のニーズとズレた対策になっていないか
• トレンドを意識しすぎた対策方法になっていないか
• 対策費用を最終的に回収できないような計算になっていないか
• オーナーの意向に沿った対策ができていないと揉める原因になる

空室対策を行う目的は、あくまでも『収益の増加』なので、コストをかけすぎて本来回収すべき金額を回収できなかった場合、本末転倒な事態に陥ってしまいます。そうならないために、注意点を意識して空室対策の方法を精査していくことが重要です。

現在入居している人のニーズを把握しておく

現在入居している人のニーズを把握しておくことは、空室対策を行う上で重要なポイントです。

なぜなら、空室の部屋のみで完結する対策であれば良いのですが、『ペット可』などは既に入居している方の中に動物嫌いの方がいた場合迷惑をかける、もしくは退去のきっかけとなる原因となってしまうからです。そうならないためにも、空室対策検討前に入居者向けアンケートなどを実施するなどして、入居者に配慮した対策をすることを心がけなくてはなりません。

また、オーナーによっては対象物件のアパートに住んでいることがあるので、そういった場合はオーナー自身がニーズを把握している可能性が高いため、直接相談してみることも有効な方法の一つです。ちなみに、『賃貸DX』というアプリを利用すれば、空室対策などの時でなくとも、こまめに連絡を取る手段になりますし、重要な取り交わしもスムーズに行えるので、オーナーと親密な関係を結んでいくことを希望する場合は導入をおすすめします。

トレンドに合わせた空室対策はよく検討してから導入

トレンドに合わせた対策は爆発的な効果を生み出す可能性を秘めています。たとえば、最近だと宅配ボックスの設置やウイルス除菌のついた空気清浄機の設置などがあります。

宅配ボックスがあることでネット販売をすることに対して時間を気にする必要がなくなりますし、ウイルス除菌のついた空気清浄機を設置することでコロナウイルス対策を行なっている物件として評価が上がります。

しかし、トレンドに合わせた対策はそのトレンド熱が冷めてくると、急激に需要がなくなっていくので、再度別のトレンドに合わせて対策方法を練っていかなくてはなりません。つまり、トレンドに合わせるということは、常に最先端の流行りを意識しつづける努力が必要なので、それを手間に感じてしまう人には向かない対策方法になってしまいます。

コストを回収できない改修・改善はしない

空室対策の目的は『物件の収入を上げて利益を出す』ことです。そのため、空室対策をしていくら収入を上げても、コストを回収できずに利益を出せなかったら意味がありません。

特にリノベーションは、実施することで長期的な集客を見込めるメリットがありますが、あまり費用がかかりすぎると最終的に赤字になる可能性が高まります。なので、『いつまでにコストを回収したいか』『空室対策を実施することでいつまでにいくら収入が見込めるか』の予測を立てた上で空室対策の実施を検討する必要があります。

まとめ

空室対策は物件の種類や状況によって様々な方法があります。だからこそ、『なぜ、この物件は空室なのか？』を特定して、様々な方法の中から適切なものを選択して実施することが重要です。

また、空室の原因に対して効果を発揮する対策であっても、大幅にコストを要する対策では最終的に収益を見込めない可能性があり、それでは本末転倒になってしまいます。そうならないように空室対策は、慎重に検討を重ねて実施しなくてはなりません。