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【アンケート調査】1棟アパート経営のメリットは?相続税対策の注意点も紹介

1棟アパート経営は、ワンルーム経営や事業用土地活用(オフィスや店舗)と比べて、どのようなメリットがあるのか気になるところではないでしょうか。また、アパートなどの不動産を相続した際には、節税効果も期待できます。

今回は、1棟アパート経営のメリットについて、全国100名の不動産オーナーにWebアンケートを実施しました。相続税対策としてアパート経営をする際の仕組みや注意点についても解説しますので、合わせて見ていきましょう。

目次

    1棟アパート経営は、ワンルーム経営や事業用土地活用(オフィスや店舗)と比べて、どのようなメリットがあるのか気になるところではないでしょうか。また、アパートなどの不動産を相続した際には、節税効果も期待できます。

    今回は、1棟アパート経営のメリットについて、全国100名の不動産オーナーにWebアンケートを実施しました。相続税対策としてアパート経営をする際の仕組みや注意点についても解説しますので、合わせて見ていきましょう。

    1棟アパート経営のメリットTOP5


    出典:GMO賃貸DX WEBメディア編集部独自調べ(N=100)

    1棟アパート経営のメリットについて、アンケート調査した結果は、以下の通りです。

    第1位:家賃収入を得られる(24.4%)
    第2位:所有する土地を有効活用できる(19.7%)
    第3位:相続税の評価額が低くなる(17.6%)
    第4位:事業用土地活用より経営リスクが低い(8.3%)
    第5位:景気変動による影響を受けにくい(7.3%)

    上位3つで全体の60%超を占めるという結果でした。では、なぜこれらの選択肢に集中するのでしょうか。

    以下では、アンケート結果の理由について具体例を交えながら解説します。

    第1位:家賃収入を得られる

    第1位は、「家賃収入を得られる」です。

    大多数の不動産オーナーは、家賃収入を主な目的としてアパート経営をしているはずです。では、ワンルーム経営と比べ、一棟アパート経営はどのように有利なのでしょうか。
    ワンルーム経営の場合、空室リスクが高く、その部屋に入居者がいないと家賃収入を得られません。家賃収入がなくてもローン返済や管理費、税金支払いに追われることになります。

    その点、一棟アパート経営はいくつも部屋を抱えるので、1室が空室になっても他の部屋に入居者がいれば不足分を補填することが可能です。

    第2位:所有する土地を有効活用できる

    第2位には、「所有する土地を有効活用できる」が続きました。

    所有する土地をアパート経営に利用することは、活用できていない資産を収益化するために効果的です。特に、都市部や人口が多い地域では、安定した収益を期待できるかもしれません。
    ただし、一棟アパート経営は、ワンルーム経営に比べて初期投資額を回収して黒字化するまでに時間がかかります。10〜15年以上の期間を見込むべきでしょう。

    そのため、「その地域にアパート経営の需要があるかどうか」「必要な費用を融資などで用意できるか」「どのような層を入居者のターゲットとするか」など、入念に事業計画を立てる必要があります。

    第3位:相続税の評価額が低くなる

    第3位には「相続税の評価額が低くなる」がランクインしました。

    キャッシュのまま相続すると、金額通りに「相続税の評価額」となり、金額を圧縮できないため節税効果を得られません。

    しかし、アパートやマンションなど不動産として相続することで、建物を「貸家」として、土地を「貸家建付地」として評価されるため、相続税の評価額を低く抑えられます。本来の評価額から「借地権割合」や「借家権割合」、「賃貸割合」が差し引かれるためです。

    詳細については、後半の「1棟アパート経営が相続税対策になる仕組みと注意点」で解説します。

    第4位:事業用土地活用より経営リスクが低い

    第4位は、「事業用土地活用より経営リスクが低い」です。

    事業用土地の活用に比べて、アパート経営は低リスクであると言われています。アパートのような賃貸物件のニーズは比較的安定しており、特に都市部や駅近など好立地にあるアパートには入居希望者が多く集まるでしょう。

    一方で、事業用土地(オフィスや店舗など)の活用は、景気に左右されるリスクが高くなります。不景気になると消費者の買い控えが起こり、賃料などの固定費が利益を圧迫してしまうためです。客足が回復しなければ、固定費を支払えず、退去するリスクが伴います。

    アパート経営にもまったくリスクがないわけではなく、空室率の上昇や入居者トラブルなどの問題も起こるかもしれません。しかし、事業用土地活用に比べると経営リスクは低いと言えるでしょう。

    第5位:景気変動による影響を受けにくい

    「景気変動による影響を受けにくい」が第5位でした。

    アパート経営が景気変動に強いと言われる主な理由は、住居が生活に欠かせないからです。一時的に景気が悪くなったからといって、すぐさま退去することは基本的にありません。

    そのため、アパートやマンションなど賃貸物件の市場は、他の事業分野に比べて景気の波に影響されにくいと言えるでしょう。この点は、安定した家賃収入を期待する不動産オーナーにとって大きなメリットの一つです。

    ただし、完全に景気変動の影響を受けないわけではありません。経済が長期間低迷すれば、入居者の収入が減って家賃の支払いが滞るリスクも考えられます。

    特に、地場産業が強いエリアの物件は、その産業が不景気の打撃を受けることにより入居者の収入減に直結するかもしれません。アパート経営を行う際には、こうした入居者の雇用先についても考慮することが大切です。

    1棟アパート経営が相続税対策になる仕組みと注意点

    ここからは、1棟アパート経営が相続税対策になる仕組みと注意点について詳しく解説します。

    結論から言うと、賃貸アパートなどの不動産として相続すれば30〜50%の節税効果を見込めるでしょう。時価3億円のアパートなら、1.5億円の評価額となります。

    相続税対策になる仕組み

    賃貸アパートの「土地(宅地)」と「建物」で評価額の計算方法は異なります。
    土地(宅地)の計算する際には、「貸家建付地」の評価額を求めます。

    貸家建付地の評価額=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

    「借地権割合」は地域によって異なりますが60〜70%、「借家権割合」は原則30%です。賃貸割合は、賃貸の床面積の割合となっています。

    続いて、建物は「貸家」として評価額が計算されます。

    評価額=建物の固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

    詳細な評価額は税理士などの専門家に算出してもらう必要がありますが、おおよそ30〜50%の節税効果を見込めるでしょう。

    さらに、「小規模宅地等の特例」を適用できれば、より大きな節税効果を狙えます。小規模宅地等の特例とは、小規模な賃貸アパートの土地(宅地)の評価額を50%減額できる制度です。

    例えば、アパートの場合、限度面積は200m2となるので、条件を満たす場合には検討するといいでしょう。

    相続税対策の注意点

    相続税対策の注意点は、主に以下の5つです。

    • 施工の質の高いアパートを建てる
    • 土地を借入金で購入しない
    • 分割を想定して方針を決めておく
    • サブリースの利用は慎重に検討する
    • アパートローンは耐用年数以内で組む

    施工の質の高いアパートは、評価額計算時の「賃貸割合」に影響します。節税効果を高めるには、賃貸割合を100%にする、つまり、相続時点で空室ゼロが理想的。そのため、満室を保てる魅力的な施工のアパートでなければなりません。

    もともと土地を所有しておらず、土地を借入金で購入する場合は、建築費用だけでなく土地の購入費用の返済にも追われます。家賃収入だけでは補えないリスクがあるため、注意が必要です。

    また、不動産は資産額が大きくなるため、複数の相続人がいるケースでは分割しにくく、相続トラブルの原因になる可能性があります。他の資産を含めて、遺言で「誰に何を相続するか」明確に定めておくと安心でしょう。

    一棟アパート経営におけるサブリースとは、空室や家賃を保証するサービスのことです。安定した家賃収入を期待できるメリットはありますが、手数料として「賃料の10〜20%」を支払わなければなりません。

    アパート経営では、耐用年数期間中のみ、減価償却として経費に計上できます。耐用年数を過ぎると経費に計上できず税負担が増えるため、アパートローンは耐用年数以内で組むことが大切です。

    まとめ

    1棟アパート経営には、ワンルーム経営に比べて空室による減収を防ぐことができ、また、事業用土地活用に比べて、不景気に強い特徴があります。

    また、アパートを不動産資産として相続すれば、キャッシュでそのまま相続するよりも、おおよそ30〜50%の節税効果を見込めます。小規模宅地の特例を適用することでも、土地(宅地)の評価額を50%減らすことが可能です。

    1棟アパート経営をお考えの場合は、今回のアンケート結果や注意点を参考に検討してみてはいかがでしょうか。

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