専任媒介契約とは｜3種類の媒介契約を一挙比較

2022年12月13日

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専任媒介契約は1社の仲介業者と契約を結び、売却するための販売活動などを依頼することができる契約方法になります。一般媒介契約や専属専任媒介契約と比べて販売活動が縛られすぎず、自身で自由に販売取引も可能なのでおすすめの契約方法です。

専任媒介契約は所有する物件の売却を希望する場合に、その仲介を1社だけに依頼する契約方法です。

もし、これから物件の売却を検討している方は、専任媒介契約と合わせて一般媒介契約と専属専任媒介契約も知っておくと売却の際に役立ちます。

当記事では、これら3つの媒介契約の詳細だけでなく、当記事がおすすめする契約方法である専任媒介契約で依頼する際の注意点も詳しく解説しているので、自身の物件をスムーズ且つ理想の値段で売れるようにぜひ参考にしてみてください。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは物件の売却を仲介業者に依頼する際、1社にしか依頼ができない契約方法のことを言います。

他の媒介契約である『一般媒介契約』では複数の仲介業者に依頼することが出来ますが、専任媒介契約ではそれができません。ですが、売主自身が買い手を見つけて売買契約を締結することは可能です。

また、専任媒介契約では媒介契約締結後7日以内にレインズ（指定流通機構）への登録、14日に1回以上は売主への状況報告が義務付けられており、媒介契約の期限が3ヶ月と定められています。

レインズとは、不動産会社だけが利用できるサイトで、登録されている売り物件の情報が不動産会社間でシェアできるシステムです。レインズに登録することで多くの不動産会社が物件を閲覧するので成約までのペースが上がります。

媒介契約

不動産の売買において、売買の専門的知識の乏しい方が物件を売却しようとしても自ら買い手を見つけるのは難しいです。そこで、専門家でない方が物件売却を希望する場合は、不動産会社に仲介を依頼します。その際に結ぶ契約のことを『媒介契約』といいます。

媒介契約は、どのような条件で売却活動をするのかを契約書で取り交わすのですが、その条件は主に以下の3つに分けることが出来ます。

一般媒介契約
専任媒介契約
専属専任媒介契約

先ほど説明した専任媒介契約は『媒介契約』を3つに分けたうちの一つです。

『複数の仲介業者に依頼したいか』、それとも『1社に絞ってコミュニケーションをとりながら売却を進めてもらいたいか』は物件の状態と売り手の状況に合わせて選択する必要があるので、それぞれどんな特徴があるのか確認してください。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼することが出来る契約方法です。3つある媒介契約の中で一番制限が少なく、レインズへの登録も任意なので登録してもしなくても問題ありません。

ただし、一般媒介契約の場合販売状況の報告がないため自由に売却活動ができる反面、仲介業者が物件の売却を重要視しない可能性があるというデメリットがあります。なので、一般媒介契約で契約を結ぶ場合は、売りに出すだけですぐに売却できるような営業努力が少なくて済む物件の場合のみ利用するのがおすすめです。

また、一般媒介契約は『明示型』と『非明示型』があり、それぞれ以下のような内容の方法なので把握しておきましょう。

明示型

他の不動産会社にも重ねて媒介契約を結んでいることを知らせる

非明示型

複数の会社に依頼しているのかどうか、もし結んでいる場合はどこの仲介業者に依頼しているのかどうかを知らせる必要がない

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と内容は基本的に同じですが、契約内容がより厳しくなり売却物件の状況を短い期間で確認することが出来ます。

また、専属専任媒介契約だけは売主自身で買い手を見つけて契約することが出来ないので、もし知り合いなどで物件の購入希望者が現れた場合は不動産会社に媒介業者として間に入ってもらってから契約しなくてはなりません。そのため、直接売買契約を結ぶよりも仲介料のせいで余計な費用が買い手にかかってしまうデメリットがあります。

専属専任媒介契約は専任媒介契約と比べると、媒介契約締結後5日以内にレインズへの登録、売主への報告は7日に1回以上と期間が短くなっており、より最新の情報を報告してもらうことが可能です。

販売状況をこまめに確認ができて、専任媒介契約以上に営業・宣伝に力を入れてもらいたい場合は専属専任媒介契約がおすすめです。

レインズとは

各媒介契約の説明の中で出てくる『レインズ』とはどういったものなのでしょうか？

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。正式名称は『Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）』で英語の頭文字を並べてレインズ（REINS）と呼ばれています。

レインズは不動産会社しか利用することができないシステムで、売買取引されている多くの物件情報が登録されています。基本的に不動産会社などの仲介業者はこのシステムを利用して、賃貸物件の提供を行うことで仲介手数料を得るのです。

一般の方は基本的に閲覧できませんが、自身が売りに出している物件がレインズに登録されている場合は、その物件に限り閲覧することができます。

専任媒介契約における注意点

専任媒介契約は自由度もありつつ、仲介業者のサービスが受けられる上に積極的に販売活動を行ってもらえる特徴がありますが、以下のように注意しておくべき点がいくつかあります。

簡単に契約解除できない
手数料以外にも費用がかかる場合がある
専任媒介契約を利用したからといって絶対に売却できるわけではない

契約期間は3ヶ月と決まっており途中で契約解除ができません。また、追加で費用がかかる場合もあり想定外の出費が発生する可能性もあるので、少しでも高い金額で売却することを考えている人は3つの注意点を把握して専任媒介契約を結んでください。

専任媒介契約は簡単に解除できない

専任媒介契約は販売活動を積極的に行ってもらえるというメリットがありますが、仲介業者の能力によって成約までのペースに左右されるというデメリットがあります。そのため、あまり販売活動の進みが良くない業者に依頼した場合は契約解除の検討もしなくてはいけません。

しかし、専任媒介契約の場合一般媒介契約と違って簡単に契約が解除できない上に、解除できたとしても違約金が発生してしまいます。

なので、専任媒介契約で契約をする場合はまず信用できる業者か見定めてから依頼するように心がけることが重要です。

手数料以外に費用がかかる場合がある

基本的に、契約締結後に仲介業者が行う広告・宣伝活動については仲介業者負担なので支払いが発生することはありません。

しかし、売り手側から更なる販売活動の促進のために広告・宣伝活動の依頼をした場合、追加で費用がかかる場合があります。

売却がなかなかできないと追加で活動を依頼したくなることもあります。しかし、基本的に専任媒介契約で契約をしているのであれば業者は積極的に活動してくれているはずなので、うまく進まない場合は業者の力不足の可能性を踏まえて契約解除を視野に入れなくてはなりません。

そのため、費用を追加で払うよりも最初の業者選びの段階で慎重になることで、販売活動の質がいい業者を選ぶことを意識した方が良いでしょう。

専任媒介契約をしても売却できない可能性がある

専任媒介契約では仲介業者が積極的に販売活動を行ってくれると説明しましたが、積極的に活動してくれても買い手が現れなければ売却はできません。なので、売却が叶わなかった時のことも想定して業者に依頼をする必要があります。

とはいえ、売却をしたくて契約したのですから、売れないまま物件を放置しておくわけにはいかないでしょう。そこで、知っておきたいのが『不動産会社による直接買い取り』です。

不動産会社に直接物件を買い取ってもらうことで、買い手が現れるのを待たなくても売却を済ませることができます。しかし、すぐ買い取ってもらえるメリットがある反面、市場価格の1~3割ほど安い価格で買い取りされてしまうデメリットもあるので、『売れる見込み』と『費用』の双方を踏まえて売却の検討をすることが大切です。