生産緑地の「2022年問題」とは。農地の一斉解除による影響と選択すべき行動

生産緑地とは

生産緑地とは、生産緑地法によって『生産緑地地区』として指定された市街化区域内の土地のことを指します。

そもそも、生産緑地は1992年ごろの高度成長期における都市部への人口流入に伴って、都市部のあらゆる土地で宅地開発が進められたことで都市環境の悪化が進んだことから、それを防止するために整備された制度です。

そのため、生産緑地に指定されると農業経営を継続することが義務付けられ、その土地で建物を建てたり売却したりするなどの行為が規制されます。しかし、そういった規制がされる分だけ逆に生産緑地では固定資産税や相続税などの税制度が優遇されるメリットがあります。

生産緑地として指定を受けた土地の活用義務

生産緑地の指定を受けた土地では農業などに利用して、さらにその土地で使う設備などの維持・管理が義務付けられています。また、その義務は指定された日から30年間（※）、もしくはその所有者の終身まで負うこととされています。
（※）この30年間という期間が今回の2022年問題に繋がります

もし、この30年間という期間内で農地として活用がされなくなった、もしくは継続が困難となった場合は生産緑地としての指定を解除されて税の優遇措置が受けられなくなってしまいます。

ただし、平成30年9月以降は生産緑地法の内容が変更され、所有者が農業経営を行わなくても、一定の要件を満たした農地の貸付を行なった場合に関しては、税の優遇措置が継続して適用されることが認められました。

生産緑地の『2022年問題』とは

『2022年問題』とは1992年に生産緑地法が改正された時に指定を受けた農地が、30年という義務期間を終えて一斉に解除されてしまう問題のことを言います。

もし本当に一斉解除されるとなると、三大都市圏の特定市の生産緑地（約１万３千）の約8割が解除されることになり、これらの土地を購入する不動産会社が増えて大規模な宅地開発や供給が増加してしまうと懸念されています。そうすると、解除された生産緑地周辺は緑地が失われるだけでなく、周辺環境の悪化にも繋がる可能性が高いです。

こうした問題をどうにかしようと、早急な対策として行政は『生産緑地の活用方法の緩和』や『税制度の軽減』を実施することを決断しました。

2022年問題に対する行政の対策

2022年問題に対して、行政は生産緑地法を改正することで以下のような対策を実施しています。

【2022年問題に対する行政の対策】

• 特定生産緑地制度の追加
• 生産緑地の最低面積を500㎡→300㎡へ引き下げ
• 生産緑地に設置できる施設の追加
• 贈与税・相続税の納税猶予を認める改正
• 固定資産税の軽減を認める改正

生産緑地法の改正によって制度の延長と拡充が図られました。基本的には生産緑地に対する義務内容の緩和がメインとなっており、生産緑地の活用方法に対して若干の自由度を追加したような形で制度が整備されています。

特定生産緑地制度の追加

生産緑地として指定を受けてから30年が経過する前に、その土地の所有者の同意があれば各自治体（市町村長）が特定生産緑地の指定を行うことができるようになりました。特定生産緑地とは生産緑地の買い取り申し出期限の延長を認められた生産緑地のことを指します。

特定生産緑地制度ができたことにより、生産緑地の買い取り申し出ができる時期の10年延長ができるようになり、10年経過後は改めて所有者の同意があれば再度10年の延長ができるようになりました。

【特定生産緑地と生産緑地】

• 生産緑地：30年の期限付きで税制の優遇が受けられる農地。期限経過後は特定生産緑地に指定されていなければ買い取り申し出を行う。
• 特定生産緑地：30年経過前に延長手続きを行えば税制の優遇が引き続き受けられる農地。さらに10年後も延長手続きをすれば農地として利用可能。

生産緑地の最低面積を300㎡へ引き下げ

改正前の生産緑地法では最低面積500㎡以上の農地でないと生産緑地に指定することができませんでした。しかし、改正によって、市町村の条例により300㎡以上まで引き下げられました。

この改正は『道連れ解除』を防止するとともに、改正前に対象とならなかった農地も生産緑地の対象とすることで、さらなる緑地保全を目指す目的があります。
※道連れ解除とは生産緑地の一部が、相続や公共事業への収容によって指定を解除されることで500㎡を下回り、残った生産緑地全体が指定から解除されてしまうこと

生産緑地に設置できる施設の追加

生産緑地内に設置できる施設は農業を営むために必要な施設に限られていましたが、改正後は農産物を利用した収益目的の事業のための施設も設置できるようになりました。以下は改正が実施されたことで設置ができるようになった施設です。

【改正により設置できるようになった施設】

• 農産物等を原材料とする製造・加工のための施設（ジャムの製造施設・ワイン製造施設など）
• 農産物等やこれを原料とした製造・加工品の販売のための施設（直売所・無人販売所など）
• 農産物等やその加工品を主要材料とする料理を提供するための施設（レストラン・カフェなど）

これによって、農家は農業以外にも収益を上げる方法が見出せるようになり、生産緑地の安定した運営が期待されています。ちなみに、改正前まで設置が認められていた施設は以下の通りです。

【改正前まで認められていた施設】

• 農産物等の生産・出荷のための施設（温室・集荷場など）
• 農業の生産資材の貯蔵・保管のための施設（収納庫・種苗貯蔵庫など）
• 農産物等の処理・貯蔵のための共同利用施設（選果場・穀物乾燥場など）
• 農業従事者の休憩のための施設（休憩所など）

固定資産税の軽減を認める改正

従来の生産緑地でも認められていた固定資産税の農地評価・農地課税を、特定生産緑地に対しても適用されるようになりました。さらに、30年経過前に特定生産緑地への指定がされなかった生産緑地は、宅地並み評価の対象になってしまう市街化区域農地とされることも決定しました。

ただし、特定生産緑地に指定されない生産緑地に急激な税金の負荷をかけることがないように、税額の上昇を緩和する措置として課税標準を毎年20％ずつ、5年間で宅地並みの評価に引き上げていく決まりがあります。

生産緑地の一斉解除が起きた場合の不動産価格への影響は？

仮に生産緑地が2022年に一斉に買い取り申し出をした場合、本当に生産緑地周辺の不動産の価格は暴落してしまうのでしょうか？ 結論から言うと『不動産価格の暴落は起きない可能性が高い』です。

例えば都内の生産緑地が比較的多い練馬区と世田谷区では、立地に以下のような特徴があります。

• 練馬区：生産緑地のほとんどが埼玉県寄りで売りに出されても都心ほどの需要はない
• 世田谷区：路線の多い地区のため生産緑地も路線周辺にあることが多く、規模は比較的小さい

つまり、現在生産緑地として登録されている土地の多くは、駅から離れていたり郊外であったりと積極的に開発されにくい場所が多いので、急激な土地の暴落は考えにくいと考えられます。また、都内全体で見ても需要と供給の関係から従来の需給バランスが崩れるほどの生産緑地があるとは考えにくく、土地の位置も駅から徒歩10分圏内にあるようなものがほとんどないので暴落は想定しづらいでしょう。

生産緑地所有者が2022年問題で選択すべき行動

2022年問題に対して行政は制度の改正を行うことで防止策を講じました。とはいえ、この制度では生産緑地の解除を延長できるようになっただけに過ぎず、生産緑地法の本来の目的である『緑地の保全・都市環境の悪化防止』に対しては問題の先送りをしただけ…とも言われています。

結局、本来の目的が達成できるかどうかは、農家が生産緑地をどうするかという選択に委ねられる部分が大きいです。市町村が買い取る方向で動いて、地域保全の一環として緑地を有効活用できれば最善ですが、市町村も緑地を買い取るための資金を確保するのは容易ではありません。

では、農家は今回の生産緑地法の改正で、どのような選択肢があるのでしょうか？ 以下は農家が取り得る3つの選択肢とそれぞれの考え方です。

1. 買い取り申し出を行う
   買い取り申し出を行って市町村に農地の買い取りを依頼します。市町村が買い取りをしなかった場合は生産緑地が解除され、その土地の開発・売却が可能になります。
   この選択をすることで土地に対する税制優遇がなくなるので、その優遇以上のメリット・利益が得られるような売却が実施できるかが重要なポイントです。

2. 特定生産緑地の指定を受ける
   特定生産緑地の指定を受けたら、引き続き税制優遇が受けられるが、農地の継続といった義務も続きます。農業のみの収益では足りない場合、設置可能施設が改正によって増えたので、それらをうまく活用することがカギを握ります。
   また、30年経過からの10年延長で農地所有者も高齢になっているので、10年間農業が続けられるのか、後継者に意欲はあるのかなどを加味して、特定生産緑地の指定を受けるか慎重に検討が必要です。

3. 特定生産緑地の指定を受けないで、生産緑地のままにしておく
   生産緑地のままにしておいた場合、30年が経過したらいつでも買い取りの申し出ができます。30年経過後、現状の税制優遇は継続されますが、もし相続した場合はその優遇が適用されなくなります。また、固定資産税に関しては5年で宅地並み評価の課税となり負担が大きくなってしまいます。
   生産緑地のままにしておくケースは、数年以内に農地を開発する予定がある場合にのみ積極的に取るべき選択肢と言えるでしょう。

まとめ

『2022年問題』は1992年の生産緑地法改正の時に指定された生産緑地が一斉に解除されてしまう問題のことを言います。もし一斉解除されてしまった場合、各生産緑地で急激な宅地開発が進んで都市部の環境を悪化させる懸念があります。

そこで、行政は2022年問題に対して以下のような対策を講じました。

• 特定生産緑地制度の追加
• 生産緑地の最低面積を300㎡へ引き下げ
• 設置できる施設の追加
• 固定資産税の軽減の認可

これらによって一斉に生産緑地が解除されることを防げるであろうとされています。しかし、結局のところ生産緑地法本来の目的である『緑地保全・都市環境の悪化防止』に対する問題を根本的に解決できるわけではないので、農家が今後どのような選択を取るのかが注目されることになるでしょう。

日本では土地や緑地の問題もありますが、年々深刻化している「空き家問題」も見過ごすことはできません。様々な空き家ビシネスが台頭していますが、具体的にどのような対策があるのか以下の記事で解説しています。ぜひこちらも参考にしてみてください。

関連記事：日本の空き家問題の現状と解決する対策を紹介｜空き家を生かして不動産会社ができること

この記事のポイント

最後に、この記事のポイントを確認して今後に活かせるようにしておきましょう。

• 生産緑地とは生産緑地法によって指定を受けた農地のことを指す
  生産緑地の指定を受ければ税制優遇が受けられるメリットがあります。また、行政にとっても緑地保全、都市環境の悪化防止に繋げられるメリットがあります。

• 2022年問題とは1992年に生産緑地として指定を受けた農地が30年の期限によって一斉に解除されてしまう問題のことを言う
  生産緑地が一斉に解除されてしまうと、宅地開発が急激に進んで都市環境の悪化が懸念される。

• 2022年問題に対して行政は対策を講じた
  『特定生産緑地制度の追加』『生産緑地の最低面積を引き下げ』『設置できる施設の追加』『固定資産税の軽減の認可』など

• 2022年問題を先延ばしにはできたが、結局のところ農家がどういった選択肢をとるのかに委ねられている面が大きい
  生産緑地を所有するほとんどの農家が最終的に買い取り申し出をしてしまっては意味がない。そこで、今後緑地を保全するため新たにどういった対策を講じるのかが注目されている。