【アンケート調査】大家さんが嫌がる管理会社の特徴｜ランキング形式で紹介

大家さんが嫌がる不動産管理会社の特徴ランキング

賃貸物件を所有する大家さんを対象に「所有する物件の管理を任せたくない不動産管理会社の特徴」についてアンケート調査を実施いたしました。

調査の結果、管理を任せたくない不動産管理会社の特徴として、以下の9項目が分かりました。 次章で各項目を詳しく解説していきます。

■調査概要
調査方法：インターネットによる調査
調査対象：賃貸不動産を所有する10～70代以上の男女
調査期間：2020/09/11～2020/09/14
調査エリア：全国
サンプル数：100名

第1位：トラブル解決能力が低い

大家さんの嫌う不動産管理会社の特徴、第一位は「トラブル解決能力が低い」でした。

トラブルが起きたときは迅速な対応が肝心です。対応が遅れたり、トラブルが続いたりすると入居者が不満を募らせ、最終的には引っ越してしまう可能性も出てきます。

入居者同士でのトラブルが絶えない場合、新たに人が入居してもすぐに退居するということが考えられます。最悪の場合、悪い評判が口コミで広まり入居者が見つからない状態が続くということも。部屋が１戸空けば、当然ですが家賃収入も１戸分減ります。収入が得られないのであれば、不動産を所有する意味がなくなってしまいます。

不動産管理会社のトラブル解決能力が低いことが原因で空室が続く場合、大家さんに管理会社の乗り換えを考え始められてしまいます。

第2位：連絡がつかない、返答が遅い

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第2位は「連絡がつかない、返答が遅い」です。

入居者同士のトラブルや共用部分の備品が壊れているなどの用事や相談があって電話をかけているのに連絡がつかないとなると、大家さんは管理会社への不信感を募らせることになります。また、問い合わせや確認に対しての返答が遅い場合も同様です。

はじめの内は「忙しいのかな？」と事情を汲んでくれることもあるかも知れませんが、毎度となると大家さんも不満を爆発させる元になるので気をつけなければいけません。

“素早い対応”と“こまめな連絡”が、不動産管理会社には求められているということがわかりました。

第3位：居住者・建物に対する対応が悪い

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第3位は「居住者・建物に対する対応が悪い」です。

人口が多い都市部になればなるほど、住民からのトラブルやクレーム、相談などに対応することも増えてきます。問い合わせが重なると、精神的に余裕がなくなり、時に横柄な態度を取ってしまうことにつながります。人間ですから多少は致し方ないことかもしれませんが、不動産管理会社の対応が悪いというクレームに発展しては元も子もありません。

また、仲介業も担っている管理会社の場合、窓口担当者の対応が悪い場合、いくら物件の条件が良くても入居が決まらないということも充分にあります。

第4位：担当者がコロコロ変わる

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第4位は「担当者がコロコロ変わる」です。

管理会社を利用しているとはいえ、大家さんにも集客や管理についての方針があります。担当者が変わるたびに一から説明しなければいけないというのは、大家さんにとって骨の折れる作業です。物件や入居者についても把握できていないため、管理業務にも穴が出てきます。結果、入居者にも不便を感じさせ不満を募らせるということに繋がりかねません。

また、理由がわからないまま担当が頻繁に変わるということで、大家さんに「会社への定着率が悪い」と考えられてしまい信頼を損なう可能性があります。管理会社の社員が達成できないノルマを課せられているなど、ブラック企業のような働き方をさせられているか、もしくは会社全体の意思疎通が上手くいっていないということも予想されます。

いずれにしても、担当が頻繁に変わるということは大家さんにも入居者にもストレスがかかるといえます。

第5位：平均空室期間が長い

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第5位は「平均空室期間が長い」です。

空室期間が長いということは、管理会社が上手く集客を行えていない可能性があるということです。もしくは物件の条件を比較して、集客の力配分を変えているということも考えられます。

安定的な家賃収入を望む大家さんにとって、長期の空室は痛手です。空室期間に管理会社が広告を打つなどして積極的に集客してくれれば良いのですが、忙しくて手が回らなかったり、そもそもやる気がなかったり、集客を行ってくれない管理会社は大家さんから好かれません。

また、せっかく内見に来た人がいても、掃除や管理が行き届いておらず物件が汚れていることで成約率を下げてしまいます。空室の原因は管理会社だけとは限りませんが、集客に対する姿勢によっては管理会社の乗り換えを考える大家さんは多いでしょう。

第6位：管理費が相場に対して高い

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第6位は「管理費が相場に対して高い」です。

不動産管理の管理費は一般的に家賃の5～10％と言われています。中には集客力に自信があるため、管理費を高く設定している会社もあります。集客が上手くいって、常に満室の状態であれば、結果的に利益を高く保つことにつながっていきます。

最も良くないのが、集客力に自信があることを謳って管理費を高く設定している管理会社です。家賃収入は、入居者が家賃を収めて初めて発生します。契約通りとはいえ長い間空室だった場合に、高い管理費を請求されるのは納得いかないと大家さんに思われるのは自然なことです。

3ヶ月、半年と空室が続くのであれば、管理会社の力を借りずに大家さん自身で入居者を見つけることもできるかもしれません。自力で入居者を見つけられるとなれば、空室期間によって大家さんが「管理費が高い」と感じてしまうのも致し方ないことになります。

第7位：滞納率・件数が高い

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第7位は「滞納率・件数が高い」です。

不動産経営の収入源である家賃を滞納された場合、対象の部屋は収入だけ見ると空室と同じ状態です。滞納の回数や件数が多ければ多いほど、大家さんへのダメージは大きくなります。

滞納が続く、件数が多いということは管理会社が督促を忘れている、もしくは督促自体をしていないと捉えられても仕方がありません。収入に直結する部分だけに、あまり頻繁に起きてしまうと大家さんにとってはあまり気分の良いものではありません。

関連記事：【アンケート調査】大家さんが不動産管理会社を選ぶポイントとは｜ランキング形式で紹介

第8位：修繕の見積りがずさん

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第8位は「修繕の見積もりがずさん」です。

• 見積もりが異様に高い
• 依頼していない箇所まで説明なく見積もりに組み込まれていた

など、管理会社から想定していない見積もり書を渡されることがあります。

大家さんとしては、予想外の金額に「管理会社ができるだけ高い見積もりを出そうとしているのではないか？」と疑心暗鬼にもなりかねないので、修繕費用を見積もる際は事前に内訳を細かに説明するなど、後でギャップが生まれないように丁寧に進めなければいけません。

第9位：不動産市場の情報に疎い・遅い

大家さんが嫌う不動産管理会社の特徴、第9位は「不動産市場の情報に疎い・遅い」です。

“餅は餅屋に聞け”という言葉があるように、大家さんは不動産の専門家として不動産管理会社を信頼して依頼しています。

• 管理会社なのに自分より不動産知識がない
• 不動産市場の情報に疎い
• 空室対策などの際に市場観を加味した提案がない

となると、大家さんからの信頼は失われてしまうでしょう。大家さんからすると「自分で管理運営した方が上手くいくのでは？」と疑問が沸くことも十分ありえるので、不動産市場の最新情報やトレンドに対するアンテナは常に張っておかなければなりません。

大家さんと不動産管理会社が上手に付き合うコツ

大家さんと不動産管理会社が上手に付き合うコツをいくつか紹介します。大家さんとの関係があまり上手くいっていないという管理会社は、以下を意識してみてください。

• トラブルには迅速な対応を心掛ける
• 管理費に対して業務内容をしっかり説明する
• 空室を埋める提案や行動をする
• こまめに報・連・相をする
• 謙虚な態度で学ぶ姿勢を持つ

トラブルには迅速な対応を心掛ける

大家さんが不動産管理会社を利用する目的は、ほとんどが「安定した家賃収入を得るため」です。家賃収入を安定させるためには、入居者に快適な住環境を提供し続け長く利用してもらうことが大切です。

賃貸マンションやアパートでは、単身者、ファミリー、同棲、ルームシェアなど多種多様な人達が入居します。構成人員や年齢が違えば、生活リズムも異なってきます。ライフスタイルや価値観の違いが起因となって、トラブルに発展することも多々出てきます。

しかし、トラブルをゼロにするのは現実的には難しいです。とはいえ、起きてしまったトラブルへは迅速に対処し、解決に導かなくてはなりません。

もし解決できそうにない問題であっても、解決する気があるという姿勢を見せることが大切です。もちろんトラブルを解決することが一番ですが、最もいけないのは「姿勢が見られない」ことです。大家さんからの信頼を失わないよう、トラブル発生時には迅速な対応を心だけましょう。

管理費に対して業務内容をしっかり説明する

一般的な管理費よりも高めに設定しているのであれば、「なぜ高めなのか？」という説明は必須です。「集客に自信があるから」や「対応する内容を充実させているから」など、理由を説明した上で大家さんに納得してもらうことで、後々の不満の発生を防ぐことができます。

契約前に管理費の内容をきちんと説明していれば、当然ですがトラブルの火種を事前に防ぐことにつながります。ただし、これは説明した内容をもれなく実行することが大前提です。約束した業務内容を果たせていない場合は、高い管理費を払っているにも関わらず「約束を反故された」と大家さんに感じさせることになります。

空室を埋める提案や行動をする

大家さんが一番懸念していることは、安定的に家賃収入が得られるかどうかです。空室が出るのは仕方のないことですが、避けられるのであれば避けたいところ。家賃を下げるということも空室を埋めるための一つの手段ですが、最初に提案してしまうのは大家さんにとって気分の良いものではありません。まずは、どういった物件が求められているのか市場調査を行い、ニーズに合わせた売り出し方を検討するなど家賃以外で努力することが大切です。

対策を尽くした結果、どうしても埋まらなかった場合の最終手段として持ち出すのであれば、家賃交渉は有効となってきます。

空室状態が長引けば長引く分、家賃収入は見込めません。大家さんも早めに空室が埋まることを望んでいます。大家さんの不安解消のために、積極的に空室を埋める努力をすれば大家さんからの信頼を勝ち取ることができることとなります。

こまめに報・連・相をする

管理会社側で集客や運営・管理に関する施策を思いついたとしても、すぐに実行するのではなくできるだけ事前に大家さんに相談しましょう。集客方法や建物の修繕についてなど、何も言わずに行うと大家さんの意に沿わなかった場合、仲違いすることも考えられます。

管理会社と大家さんはビジネスパートナーです。契約を交わした上で関係が成り立っているため、管理会社が好き勝手するということは許されません。管理会社に全てを一任している大家さんもいますが、報・連・相を怠ると「事前説明がなかった」とトラブルに発展する可能性も出てきます。大家さんと密にコミュニケーションを取ることで、信頼関係の構築を図ることが重要です。

謙虚な態度で学ぶ姿勢を持つ

以前は、大家さんや管理会社といった“貸す側”に有利に働くような制度もありましたが、法改正が進むと同時に、人口減少の波を受けて“借りる側”が有利になっている傾向があります。ですので、貸す側が仮に「貸してあげている」という姿勢を取っている場合は、借り手を見つけるのがより難しくなってきます。

また、今後さらに競争が激化することが予想されるため、6割以上の大家さんが現状の賃貸経営では生き残りが厳しいと感じているようです。危機感のある大家さんは空室率を下げるため、不動産業界の情勢や動向に敏感になっています。

大家さんが努力している中、専門家である管理会社が遅れを取っているとなると大家さんからの信用をなくすことに繋がります。管理会社の事業が成り立っているのは、大家さんや入居者あってこそです。大家さんや入居者を離さないためにも、日々、謙虚な態度と学ぶ姿勢を崩さないように心がけることが大切です。

まとめ

大家さんとの関係を良好に保つためには信頼を得ることが大切です。信頼関係を気づくためには「迅速・丁寧」な対応と「連絡を密に」することがコツになってきます。

管理会社と大家さんは一緒に利益を追求するパートナーです。一方が好き勝手してしまうとパートナーシップを解消する可能性が高くなり、双方に不利益を被ることになりかねません。

大家さんの満足を考え、信頼を勝ち得ることによって長期的なパートナーシップを結ぶことができれば、管理会社としての収益も自ずと上がっていくことになります。