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取材記事Interview

不動産DXは健康と同じ。予防と継続で10年、20年後の資産価値に差がつきます。

不動産管理事業を核として「全ての人と共に幸せになる」の理念のもと、豊かな住環境づくりに取り組んでいるアパルトマンエージェント株式会社。この5月より新たに「GMO賃貸DX オーナーアプリ」を導入し、本格的な不動産DXをスタートさせます。今回は「GMO賃貸DX」を導入したきっかけや、新機能「建物診断レポート」、不動産管理業界のDXに期待することなどについて、取締役の徳千代氏にお伺いしました。

目次

    オーナー様と「目的意識を共有する」ことが重要

    お取引のあるオーナー様と、どのような点に注意してお付き合いされていますか?

    目的意識を共有する」ことに、注意をしております。弊社のオーナー様は古くからの地主さんが多く、ひと昔前の貸し手市場から今どきの借り手市場への変化に、うまくシフトチェンジできない方がたくさんおられます。そのような年代の方々にDXをご説明しても伝わりませんので、「目的意識を持ちましょう」とご提案しています。

    以前の賃貸管理は満室がゴールでしたが、今は入居者様の質や資産価値の向上など「どう満室にするか」が重要だと考えております。オーナー様がどのようにマンションを経営なさりたいか、まずは目的意識を持っていただく。そしてそれを弊社が共有させていただくことによって、うちの担当者も作業から仕事として意識を変えることができると考えます。

    DXについて、オーナー様から要望をいただいたり、御社からヒヤリングをしたことはありますか?

    先述の古い地主さんが世代交代をされたり、近年では投資家の方も多くなってきましたので、そのようなお客様からは「どこからでも物件の情報にアクセスしたい」「情報を一元管理したい」というご要望をよくお聞きするようになりました。

    従来は紙の書類やファイリングなど形式がバラバラで、データで見られる情報は限られていました。しかしアプリであればオーナー様も必要な時に情報が得られて、一元管理がしやすくなります。元々、アプリは我々の業務効率を高める目的で導入したものでしたが、そういう意味では顧客サイドにもメリットが大きいと思います。

    担当者に紐づいているTo Doを、アプリなら会社として管理できる

    「GMO賃貸DX」導入に際し、どのような課題を解決したいと思っておられましたか?

    私がずっと悩んでいたのが、「一人のスタッフに全ての情報責任が紐づいている」ということでした。案件に関するTo Doが、担当者に集約されてしまう。そのため、その人が優秀でないと全てが頓挫してしまうのです。業務なのに担当者任せになるのは、会社として無責任だと感じられて、その状況を打破したいと常々思っていました。

    そうした問題の原因と、「GMO賃貸DX」でどのように解決できるかをお聞かせください。

    いちばんの原因は、ひとつの案件に関わる人数が多いことでしょう。不動産の管理業務は、オーナー様と我々管理会社だけでなく、外壁の施工会社、システム会社や弁護士さんなど多くが関わってきます。そのため情報が煩雑になり、うまく管理できなくなってしまうのです。

    しかし「GMO賃貸DX」のオーナーアプリには、ひとつの案件ごとに専用のチャットルームが設けられています。その機能を活用することで、担当者に紐づけられていたTo Doを、会社として管理できるようになります。私はこのオーナーアプリの中でも特に、このワークフローが明確になる機能に魅力を感じています。属人的になりがちだった従来の業務を、可視化することができるため、それぞれがどんなタスクを抱えているかを把握したうえで、最適解を導き出すことができると考えます。

     

    「GMO賃貸DX」なら、寄りそって成長していけると確信しました

    「GMO賃貸DX」は、どちらで知りましたか?また、他社サービスと比較検討しましたか?

    ここ数年、GMO ReTechを含めた数社からご提案をいただいておりました。しかし、当時はまだ「DXで何をしたいのか」というビジョンが明確ではなく、話題になっているから取り入れると言うのも意味がないと思い、導入には至りませんでした。本格的に自分たちの中で目的がクリアになって来たのは、ここ1~2年くらいです。

    「GMO賃貸DX」導入の決め手となった、他社サービスより優れているポイントはどのようなところでしょうか?

    決め手は、何よりバックアップ体制ですね。システム系の会社って「不動産会社も変わるべき」「だからこれを使いましょう」という感じの提案が多いのですが、GMO ReTechは弊社の伝統や価値観を理解してくださって、その上で「可能な限りのアップデートをしていきましょう」という姿勢が感じられたのです。それを聞いて「ああ、この会社なら寄りそって成長していける」と確信しました。

    本音を言えば最初は、比較検討した会社の中で最も大手だったこともあり「ビジネスライクな対応をされるんじゃないか」という先入観がありました。しかし蓋を開けてみれば全く逆で、とても親身なご対応だったのです。これならスタッフ任せになっている業務を会社の責任として管理し、お客様の利益や情報を守ることができると思いました。それが、GMO賃貸DXを選んだ最大の理由です。

    大規模修繕工事は売上ではなく、顧客の資産価値を高めるためにやるもの

    業界全体で大規模修繕工事数が少ないことが課題とされていますが、御社の取り組みをご教授ください。

    修繕工事、いわゆる外壁は単価が高いので、売上が厳しいときには「積極的に売りに行け」という文化が、20年くらい前まで業界全体にありました。しかし私の中に「そもそも外壁って何のためにするのか」という疑問が生まれてきたんです。売上のために提案するのではなく、「オーナー様の資産や、入居者様の暮らしを守るためにするものではないのか」と。

    さらには、単に修繕を行うだけでなく、デザインなどを時代に合わせて変化させていくことで、将来的なオーナー様の資産価値を最大限にすることができます。そして同時にそれは、入居者様の満足にもつながります。相手のためにやったことが、結果的に利益を生み出す。これはどんな商売でも鉄則であり、弊社の大規模修繕工事に対する考え方の基盤になっています。

    「建物診断レポート」機能について、どのような印象をお持ちですか?

    管理会社はオーナー様にとって最も近いパートナーであるべきですが、工事の専門知識がないので、情報の引き渡しが不十分になってしまうことがあります。しかしオーナーアプリの機能を用いれば、従来は管理会社が橋渡しをしていた建物診断のレポートが、即時に工事のプロとオーナー様で共有できます。この連携により、専門家の観点から的確な説明をしていただく機会が生まれ、よりレベルの高いご提案が叶います。

    また、専門家との連携はスタッフの知識向上にも良い影響が出ます。DXが進むと外注任せが多くなるのですが、そうなると精神的な苦労は軽減されても経験値が残りません。それは会社として将来的にまずいので、なるべくプロの業者さんに同行して知識と経験を増やし、想像力を膨らませた角度の高いご提案ができる社員に育ってもらいたいと思っています。

    「建物診断レポート」機能でどのような課題を解決するか、具体的な活用法についてお聞かせください。

    計画性を持ったご提案に活用できると考えます。例えば、全管協(全国賃貸管理ビジネス協会)が推進している、賃貸住宅修繕共済。これは掛金を全額経費にできるメリットがあるので、オーナー様にはキャッシュフローの強い味方になります。

    ただ、現実的にはオーナー様の財務面までフォローできている管理会社は少ないです。それがアプリによってデータが可視化されることで、いかに適切なタイミングでお預かりしているお金を有効活用できるか、計画性の高いご提案が実現します。これはオーナー様の利益になるのはもちろん、我々にとっても管理会社の責務を見直すよい機会になると思います。

    DXは10年、20年後に結果が出るもの。そのためには継続が必須

    「GMO賃貸DX」の導入により、今後期待されていることはございますか?

    私はDXや外壁に関しては、すぐに結果が出るものではなく、10年、20年のスパンで考えるべきだと考えています。健康維持に予防や早期治療が大切なのと同じで、不動産管理も現在の売上だけではなく、いかに将来へ継続していくかという視点が、成功のカギを握っているのではないでしょうか。

    日本では「マンション管理」とひと口に語られますが、マンションのオーナー様は会社の経営者に近いと私は考えます。今がどんなに儲かっていても、建物が経年劣化していく過程の中で、DXや人材育成など将来への投資は絶対に必要です。そしてそれらを継続することが、将来の結果に大きな差を生み出すと思います。

    社外の関連業者と情報共有できるツールがあれば、大改革が起こります

    DXが進む不動産業界において、注目しているツールやサービス、こんなものがあればいい、というご希望はございますか?

    DXの業務支援ツールは、社内の効率化やインフラ整備に特化した商品が多いのですが、社外の関連業者との進捗を共有できるツールがあれば、大改革になるのではないかと思います。不動産管理には多くの業者による連携が必要で、例えば外壁の会社がリフォームの見積書を作り、管理会社に送ったとします。しかし、そこで処理できずに溜め込んでしまうことが少なくありません。

    「GMO賃貸DX」のアプリに新しく実装された「建物診断レポート」は、今のところ外壁業者から管理会社へ送られ、それを管理会社が精査してオーナー様へ共有する流れになっています。しかし、オーナー様も含めた全員で常時「誰が何をした」というアクションを可視化できるようになれば、情報が一か所に留まってしまうことがなくなり、効率よく修繕計画を立てられるのではないでしょうか。

    具体的な要望としては、タスクの自動生成機能があれば便利だなと思います。スケジュールに「建物診断終了」「レポート完成」などと登録すると、次はオーナー様に説明のためのアポイント登録タスクが送信される、というようなものです。管理会社が工事をお勧めすると、どうしても物売りっぽくなってしまいますが、「物件に関するタスクが発生した」という通知であれば、オーナー様も自然に問題点をご理解いただきやすいです。

    御社内で「GMO賃貸DX」以外で、DXを進めていきたい既存の業務はございますか?

    弊社には「年間空室対策シート」というエクセルの書類があります。これは、「去年を振り返って今年の目標を決めましょう」というもので、同時に様々なオーナー様のお悩みをヒヤリングしながら解決策をご提案しています。私はここに大きなニーズが眠っていると考えていて、DXで分析を強化することで空室対策に役立てたいと思っています。

    また、オーナー様の生の声をお伺いするアンケートも活用していきたいですね。担当者に対しては、なかなか本音の評価はしにくいですが、会社がご意見を受けることで、本当の課題や改善点が見えてくることは多いです。アプリであれば手軽に使えるチャット機能もありますし、そういう面ではDXで広がる可能性は大きいと期待します。

    実は過去にも何度か、ご意見アンケートをやろうと思ったことがありました。それが実現できていないのは、発案だけして現場任せにしてしまったのが原因で、私の情熱が足りなかったのだと思います。しかしこれがアプリでできるのなら、ぜひやりたいです。管理会社がマンションを取り巻く課題を正しく認識できれば、この業界は大きく変わる気がします。

    現在の日本における不動産テック化やDXの現状、課題点などをお聞かせください。

    日本の不動産業界はいまだ旧態依然なところがあり、オーナー様の関心は部屋が満室かどうかで、帳簿は税理士さん任せというケースが多いです。しかしDXが進んでオーナーアプリが浸透して来れば、常に数字をチェックする習慣ができると思います。

    そしてそれにより、その数字がどのように動いていくか、目標値はどこなのか、資産価値を上げるためのキャッシュフローや経営にも、興味を持っていただけると思うのです。その窓口となるのがオーナーアプリであり、我々が最終的に不動産DXに期待するところです。

    DXの力を有効に使って、無駄を削減し学びの時間を増やしたい

    御社の既存サービスのブラッシュアップ構想、また新サービスの構想があればぜひお聞かせください。

    社内のレベルアップに向けて、スタッフの再現性を高めていきたいです。結果が出ている社員は皆、オーナー様としっかり信頼関係を築けています。しかし同じ指導をしても、結果につながらない社員もいます。これをフォローする仕組みを作っていければと考えています。

    結果が出ている人は何が特別なのか。例えば「空室が出たとき、〇〇君は〇日後までにこうする」というように、日々の行動分析から信頼関係につながると思われるポイントを抽出し、全員で再現することが目標です。その際、「そろそろこれをした方がいいですよ」とスタッフの背中を叩いてくれるような、再現性を支援するシステムやアプリがあれば、さらに結果が期待できると思います。

    不動産業の今後の発展のために、業界全体で取り組んでいくべきこと、方向性などについてどのようにお考えでしょうか。

    私たち管理会社は、オーナー様と専門業者をつなぐハブの役割をしています。その業務をよりハイグレードにしていくためには、賃貸管理サービスの他に、外壁や売買、相続などのサービスに関しても、より一層理解を深めていく必要があると考えます。その勉強にしっかり時間を割り振れるよう、簡易な業務はDXの力を借りて効率化を進めたいです。

    あとは、もっと関連業者さんと連携を深めていければいいですね。業者間の狭い範囲に特化したツールはあるんですが、オーナー様のマンションに関連するすべての人間が情報共有できるプラットフォームがあれば、不動産業界の課題である無駄を削減することができるはずです。

    私は今回導入した「GMO賃貸DX」が、単なる業務共有ツールで終わってしまったら勿体ないと思いますし、できればスタッフをサポートする「支援ツール」になって欲しいです。これから始動するDXで高度な分析やご提案ができる体制を整えて、オーナー様の資産価値を最大限に高めるお手伝いをしていきたいと願っております。

    ■会社名
    アパルトマンエージェント株式会社
    ■ホームページ
    http://www.aprt-a.jp/
    ■所在地
    【本社】〒564-0063
    大阪府吹田市江坂町1-18-8 江坂パークサイドスクエア6F
    TEL.06-6821-2201 FAX.06-6821-2202
    ■事業内容
    法人様向け賃貸仲介
    マンスリー・ウィークリーマンション
    不動産売買
    土地活用・戸建賃貸経営
    マンション管理・空室対策
    リフォーム・リノベーション
    資産コンサルティング
    相続コンサルティング

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