【リーダーインタビュー】アパートセンターオカモト 岡本 圭様｜愛知で築く、入居率の高さを活かした安定経営と業界の地位向上への挑戦

前職から家業への転身―偶然が導いた不動産管理業との出会い

まずは不動産業界に入られたきっかけや、「アパートセンターオカモト」に関わるようになった背景を教えてください。

▲株式会社アパートセンターオカモト　代表取締役副社長　岡本 圭 氏

アパートセンターオカモトは父がスタートさせた会社ですが、もともと家業を継ぐつもりは全くありませんでした。次男ということもあり、将来的に事業を引き継ぐという考えはなかったんです。ただ、実家が不動産業を営んでいたこともあり、宅建士などの資格は大学時代に取得していました。

卒業後は大和ハウス工業株式会社に就職し、建築営業に従事していました。その業務の中で不動産が深く関わってくることを実感し、それが後に不動産業界に本格的に足を踏み入れるきっかけの一つになったと思います。

転機となったのは、当社がアパマンショップを開始することになった際、父から「手伝ってもらえないか」という相談を受けたことでした。それまでとは異なる分野への挑戦でしたが、やってみようという気持ちで家業に参画することを決めました。

大和ハウスでの経験は現在の経営にどう活かされていますか？

大和ハウス工業株式会社での仕事は本当に充実していて、とてもやりがいを感じていました。入社から2年ほど経った頃、父から「一度実家に戻ってきてはどうか」という打診がありましたが、当時はまだ土地活用営業の仕事に熱中していたため、断ったのです。

さらに1年が経過した頃、今度は「アパマンショップを始める」という具体的な話になり、アパマンショップの大村社長とお会いする機会をいただきました。大村社長は当時30代半ばという若さでありながら、全国の経験豊富な不動産会社の経営者たちを束ねる手腕をお持ちで、「この方はすごい人だ」という印象を受けました。

私自身は26歳という年齢で将来は不透明でしたが、この機会にチャレンジしてみようという決断に至りました。当時の当社は従業員10名程度の規模でしたので、上場企業から中小企業への転職は、キャリア的にも大きな決断でした。

現在の経営体制について詳しくお聞かせください。

現在の経営体制は、もともと当社の成長を支えてくれた方々が、今は社長として仲介会社と不動産管理会社の両方を運営してくれています。実は私自身が社長に就任するという話もいただいていたのですが、やはりこれまで会社の発展に貢献してくださった方々を優先したいという思いがありました。

その方々のおかげで会社が現在の規模まで成長できたという経緯もあり、現在は2名代表制という形で経営にあたっています。明確な役割分担というよりも、3人で議論を重ねながら進めているところに面白さがあります。

意思決定のプロセスとしては、私が何かを提案しても他の2人が反対すれば採用されませんし、その逆もあります。3人のうち2人が賛成した案件については実行に移すという、いわば多数決制で運営しています。

それぞれ異なるタイプで、一人は非常に行動力があり、考えるよりもまず実行に移す方です。一方、私はどちらかといえば慎重に検討してから行動するタイプで、時にはそれが意思決定の遅れにつながることもあります。そうした個性の違いがうまく補完し合い、バランスの取れた経営ができていると感じています。

トヨタ系企業が支える地域特性と賃貸市場

愛知県の地域特色について教えてください。

この地域の大きな特色として、トヨタ系企業が非常に多いことが挙げられます。そのため入居者様の所得水準や生活水準が比較的高く、全国の他のエリアと比較しても入居率が高い、恵まれた立地環境にあります。

当社の入居者様で申し上げますと、トヨタ本体をはじめとする自動車関連企業には、一次下請けから孫請け、ひ孫請けまで多層的な企業群が存在しますが、全体の約7割がトヨタ関連企業にお勤めの方々です。法人契約も相当数を占めています。

ただし、率直に申し上げると、所得水準が高い分、要求レベルも高い入居者様が多いのも事実です。これは企業の福利厚生が充実していることも関係しており、たとえば借り上げ社宅制度では会社が住環境に関する多くの手配を行ってくれるため、入居者様が日常的な住宅管理について経験する機会が少ないということも影響しているかもしれません。

高所得層の入居者が多い地域ならではの特徴や課題をどんな場面で感じますか？

高所得層の入居者様が多いことには、いくつかの強みと難しさがあります。

まず強みとして、グレードの高い賃貸住宅への需要が安定している点が挙げられます。近年は「一生賃貸でも構わない」という価値観を持つ方も増え、家賃の高い物件や高級設備を求める傾向があります。そのため当社としても質の高い物件を維持・提供しやすくなっています。

一方で難しい点としては、最終的に一戸建てや分譲マンションを購入される方が多く、長期入居につながりにくい点です。また、メンテナンス対応においても、蛇口の微調整のような簡単な作業であってもすぐに不動産管理会社へ連絡をいただくことがあり、迅速で細やかな対応が求められます。

この地域にはトヨタホーム株式会社をはじめ建築関連企業が多く、企業グループ内で住宅購入に移行するケースが多いことも背景にあります。これは地域経済の強みでもありますが、賃貸管理会社から見ると安定した長期契約の確保が課題となっています。

管理戸数8,500戸を支える事業戦略

現在のサブリースと一般管理の比率について教えてください。

当社では、全管理戸数8,500戸のうち約2,000戸がサブリース契約となっています。

ただし、この地域は入居率が非常に高いため、サブリースを提供している主な理由は収益追求ではありません。実際には、オーナー様が金融機関から融資を受ける際に「サブリース契約があることを融資条件とする」というケースがあるためです。そのような融資要件に対応するために、当社でサブリースメニューを用意しているというのが実情です。

融資条件としてサブリースが求められていないオーナー様に対しては、特に新築物件などでは「サブリースは必要ないと思います」と率直にお伝えしています。当社としては、サブリース事業で大きな収益を上げることを主目的としているわけではなく、あくまでもオーナー様のニーズに応じて必要な選択肢として提供しているという位置付けです。

仲介と管理の両輪経営についてお聞かせください。

仲介事業による収益確保は重要な課題です。私自身も当初は仲介会社の社長を務めており、仲介部門で収益を上げて人員も確保できていた時期がありました。以前はそこで十分な利益を計上できていたのですが、近年はこの地域においても収益環境が厳しくなってきているのが実情です。

ただし、管理業務と仲介業務は車の両輪のような関係にあると考えています。入居者様を決められない不動産管理会社では本来の役割を果たせませんので、管理と仲介の両方を確実に遂行できる体制を維持することが何より重要だと認識しています。

今後の店舗展開については、積極的に仲介店舗数を増やしていくという戦略は現時点では考えておりません。しかし、特定のエリアで管理戸数が増加してきた場合には、そのエリアに仲介店舗を出店することは検討すべきだと思っています。管理物件の空室対応を迅速に行うためにも、地域密着型の仲介拠点は必要だからです。

各事業部の連携体制や組織運営において意識している点はありますか？

働き方改革の影響により、従来はマンパワーで対応できていた業務も、休日の増加や営業時間の短縮によって一人当たりの生産性が低下しており、特に仲介業務においては特に厳しい状況となっています。

私は20代の頃から、仲介事業単体では会社経営として成り立たないという考えを持っていました。そのため、当社では基本的に管理事業との一体経営を重視する方針を採用しています。

DX推進とAPI連携による業務効率化

現在取り組まれているDX施策について教えてください。

入居者アプリやオーナーアプリの必要性については、以前から漠然と感じていました。ただし、これらのシステムを構築する際に最も重要だったのは、基幹システムとの連携を確実に行うことでした。二重入力が発生することを避けたかったため、まず基幹システムの整備から着手しました。

現在ようやく、数年前に理想として描いていたAPI連携が実現しています。以前は設備変更などの際に複数のシステムに同じ情報を入力する必要があり、非常に非効率でした。また、どちらの情報が正確なのか判断に迷うケースもありました。これらの課題が一元化によって解決されたことは、大きな改善だと感じています。

入居者アプリやオーナーアプリの活用状況はいかがですか？

入居者アプリについては現在導入しており、利用率は7割程度となっています。入居者様との連絡手段として、また設備の不具合等のご報告をいただく窓口として機能しています。

ただし、入居者様専用のマイページ機能については、まだ実装できていないのが現状です。理想としては、入居者様がご自身の家賃情報や支払履歴、ゴミ出しのルール、お住まいの部屋の詳細な寸法など、必要な情報をすべて確認できるシステムにしたいと考えています。

しかし、そこまでの機能を実現するには、膨大なデータの整理が必要となります。管理している物件は一部屋ごとに仕様が異なるため、データ量も相当なものになり、現在はまだ情報の整備が追いついていない状況です。

アプリを通じた地域連携やサービス向上への取り組みについて詳しく伺えますか。

アプリの利用促進策として、当社では地域のイベントと連携した取り組みを行っています。たとえば、地元の花火大会に協賛することで桟敷席を提供していただけるので、それを入居者様へのプレゼント企画としてアプリで告知しています。「5組10名様に桟敷席が当たります」といった企画を出すと、200件程度の応募をいただいています。

オーナー様に対しても同様の取り組みを実施しており、宝塚歌劇のチケットや女子プロゴルフの観戦券、地元で開催されるアカペラコンサートの席などを確保してプレゼント企画として提供しています。

このような施策が必要な理由は、アプリに対する抵抗感をお持ちの方がいらっしゃるためです。送金明細等の確認もオンラインアプリで行えるように整備していますが、現在は紙での送付は基本的にお断りしています。

その代わり、操作方法がご不明な場合はすべてサポートいたします、という体制を取っています。当初はオーナー様から反発もありましたが、ご家族に教わりながら操作されたり、当社の営業担当者がサポートしたりする中で、操作を覚えること自体を楽しまれるようになり、現在はほとんど抵抗なくご利用いただけています。

業界団体活動と不動産管理業の地位向上

日管協での活動について詳しく教えてください。

現在、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（以下、日管協）の東海ブロック長として愛知・岐阜・三重・静岡の4県を担当し、併せて愛知県支部長も務めております。毎月の支部会をはじめとする各種活動に参加していますが、日管協は不動産管理業の向上、ひいてはオーナー様の収益向上や入居者様の住まいに対する安心感を真剣に追求している団体です。

具体的には、新しい制度や法律について国土交通省に提言を行ったり、現場の実情を正確に伝えたりする役割を担っています。私たち不動産管理会社は現場の実態を把握していますので、「実際の状況はこうです」という生の声を届けながら、「このような改善があればオーナー様にとっても入居者様にとってもより良い環境になる」という提案を積極的に行っています。

日管協の活動は正直なところ、会社の直接的な収益には結びつきません。しかし、業界全体の発展に貢献できるこうした活動が自分には向いていると感じており、やりがいを持って取り組んでいます。

業界の横のつながりから得られるメリットはどのようなものがありますか？

業界団体の活動を通じて、本当に多くの方々から様々なことを教えていただいています。日管協も全国賃貸管理ビジネス協会（以下、全管協）も同様ですが、横のつながりが非常に貴重で、先輩方から指導していただいたり、可愛がっていただいたりする中で、私自身も会社も成長させていただいていると実感しています。このようなつながりがあるからこそ、様々なことにチャレンジできているのだと思います。

特に東海地区においては、日管協も全管協も非常に結束が強く、他の地域では近隣同士で競合関係になることもあると聞きますが、この地域では「持ちつ持たれつ」という考え方で、業界全体が良くなることを目指しています。私もできる限り有益な情報はオープンにしていますし、たとえば同じ管理ソフトを使用している会社同士で「こういう機能があったら良いですね」という要望を集約して、ソフト会社に対してまとまった意見として伝えるといった連携も積極的に行っています。

今後の事業展開と人材育成への想い

今後さらに強化したい分野はありますか？

リフォームや内装分野については今後強化していきたい領域です。新築物件については大手建築会社が最初から管理まで一括で抑えてしまう傾向があります。以前は建築会社に管理部門がなかったため、「建築は建築会社で、管理は当社で」という分業体制が可能でしたが、現在は大手建築会社が不動産管理会社を傘下に持つようになり、新築から管理まで自社グループで完結させる流れになっています。

その結果、当社で管理させていただく物件は築年数の経った物件が多くなってきているのが現状です。しかし、これらの物件もまだ十分活用可能であり、工夫次第では家賃を下げることなく、むしろ若干の向上も期待できると考えています。

具体的には、アクセントクロスやダウンライトの採用、株式会社クラスココンサルファームが提供しているシェルフリーのような可変式の棚システムの導入など、室内の付加価値を高める工夫が有効です。また、外壁のデザイン変更なども含めて、物件の魅力向上に取り組む必要があると認識しています。

愛知県や東海エリア全体の変化を踏まえ、今後新たにチャレンジしていきたいことがあれば教えてください。

10月に住宅セーフティネット法の改正があることを受けて、外国人や高齢者の方々に対応できる体制を今後拡充していきたいと考えています。

現在、外国人入居者様の割合はそれほど高くありません。工場で働く外国人の方も多くいらっしゃいますが、多くは企業の寮に入居されているためです。ただし、寮への入居期間には限りがあるため、退寮のタイミングで部屋探しにいらっしゃるケースがあります。

オーナー様にもご理解をいただくため、今月から株式会社グローバルトラストネットワークス（GTN）と提携し、また仲介部門ではベトナム人スタッフを1名、さらに中国人スタッフを1名採用しました。外国人入居に対するニーズは確実にあるため、保証制度をしっかりと整備してオーナー様にも安心していただける体制を構築しています。

実際のところ、外国人だからといってトラブルが多いということはなく、対応する際の基本は同じだと感じています。法人契約、外国人、高齢者の方々に対してしっかりとサービスを提供できる不動産管理会社になることが、現在の目標の一つです。

組織運営や人材育成で大切にされているのはどんなことでしょうか？

組織運営について特別な方針があるわけではありませんが、当社には仲介業務、売買業務、管理業務があり、管理業務の中でもオーナー様対応、入居者様対応、経理業務、広報業務など多岐にわたる職種があるため、ジョブローテーションを比較的積極的に実施しています。もちろん、異動を希望されない社員もいますので、その点は配慮しています。

全社員が私だけに直接連絡できる仕組みを設けており、悩みや相談事があれば私だけが確認し、他には一切漏らさないという約束で運用しています。そこで「そろそろ別の業務をやってみたい」という希望が寄せられた場合、すぐには対応できないこともありますが、定期的な人事異動のタイミングで配置転換を行うようにしています。

社員の希望があれば可能な限りそれに沿った配置にしますし、希望がない場合でも、その人の可能性を感じた場合は新しい部署を経験してもらうことがあります。様々な業務を経験し、幅広い知識とスキルを身につけてもらいたいと考えているからです。

最後に、不動産管理業の魅力と今後の展望についてお聞かせください。

不動産管理業界に長く携わってきた中で、この業界は非常に魅力があり、まだまだ成長の余地がある分野だと感じています。様々なことにチャレンジできる可能性を秘めた業界でもあります。特にDX分野については、他の業界と比べて遅れている部分もあるため、そうした領域で管理業がより洗練された業種として発展し、オーナー様により信頼される存在になることを願っています。

また、学生の皆さんにも「管理業に就職したい」「面白そうな業界だ」と思ってもらえるような業界になってほしいと考えています。管理業者登録制度が創設され、賃貸不動産経営管理士も国家資格としても確立されましたが、「管理業務をしています」と言っても、その具体的な内容が一般にはわかりにくいのが現状です。売買や賃貸の仲介業務であればイメージしやすいのですが、管理業務は理解が困難な側面があります。

不動産業界は医療業界と似ており、売買に詳しい人は売買を専門とし、管理に詳しい人は管理を専門とし、賃貸仲介に詳しい人は仲介を専門とするなど、それぞれ専門分野が異なります。しかし一般的には「不動産屋さん」として一括りにされがちです。管理業がもう少し独立した専門職として確立されることを期待しています。

私も50歳を迎え、後継者への事業承継を考える年齢になってきました。様々な権限移譲を進めながら、10年後にしっかりと引き継げる体制を整えるとともに、会社経営をきちんと行いながら、業界や地域社会に少しでも貢献できるような活動を続けていきたいと考えています。

まとめ

トヨタ系企業が集積する愛知県という特殊な地域特性を活かし、8,500戸の管理実績を築き上げてきた株式会社アパートセンターオカモト。岡本副社長のお話からは、地域の特色を理解した上での戦略的な経営と、不動産管理業という職種への深い愛情が伝わってきました。

3人による特徴的な経営体制での意思決定プロセス、入居率の高さを活かしたサブリース戦略の使い分け、そしてAPI連携を重視したDX推進など、同社の取り組みは他地域の不動産会社にとっても参考になる点が多く見受けられました。
とりわけ印象的だったのは、日管協での活動を通じて業界全体の地位向上に努める姿勢と、不動産管理業を学生にとって魅力的な職業にしたいという強い想いです。50歳という節目を迎え、10年後の事業承継を見据えながらも、業界や地域社会への貢献を重視する経営者としての矜持を感じることができました。

本記事取材のインタビュイー様

株式会社アパートセンターオカモト
代表取締役副社長　岡本 圭 氏

大和ハウス工業株式会社での建築営業経験を経て、アパマンショップFC加盟と同時に家業である同社に参画。現在は3人による特徴的な経営体制の一翼を担い、管理戸数8,500戸の経営を支える。日管協東海ブロック長・愛知県支部長として業界団体活動にも精力的に取り組み、不動産管理業の地位向上と若い世代への魅力発信に努める。DX推進とAPI連携による業務効率化に注力し、トヨタ系企業が集積する地域特性を活かした安定経営を実現している。

会社紹介

株式会社アパートセンターオカモト
https://www.acogroup.co.jp/

株式会社アパートセンターオカモトは愛知県を拠点とし、アパマンショップなどを展開する総合不動産会社。管理戸数8,500戸を誇り、トヨタ系企業が集積する地域特性を活かした安定した賃貸経営を実現。サブリース2,000戸、一般管理6,500戸のバランス良い管理体制で、オーナーと入居者双方のニーズに対応。仲介と管理の両輪経営により地域密着型のサービスを提供しています。API連携を重視したDX推進により業務効率化を図り、入居者アプリ・オーナーアプリの活用率70%を達成。外国人・高齢者・法人向けサービスの拡充にも取り組んでいます。