2025年問題は不動産にどう影響する？空き家増加や価格下落など予想を解説

2024年5月17日

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2025年問題とは、超高齢化社会に入ることによって起こる社会問題のことを指し、不動産業界にも影響を及ぼすと考えられています。2025年問題が気になり、不動産の購入や売却を迷っている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、2025年問題が不動産業界に与える影響について解説します。不動産の購入・売却タイミングを検討している方に役立つ情報をご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

2025年問題とは

2025年問題とは、1947～1949年に生まれた団塊の世代が75歳以上の後期高齢者になることで生じる社会問題のことです。総人口に対する比率が高い団塊の世代は、かねてより社会への影響が大きい存在として注目されてきました。

内閣府が公表した「令和4年版高齢社会白書」によると、2025年の75歳以上の後期高齢者人口は2,180万人、65歳以上の前期高齢者人口は1,497万人に達することが予想されています。単純計算すると、約3人に1人が高齢者世代という超高齢化社会になるでしょう。

高齢化の推移と将来推計

出典：内閣府｜令和4年版高齢社会白書（全体版）

2025年問題では、さまざまなリスクが懸念されています。そのうちの1つとして挙げられるのが、労働者人口の減少です。多種多様な産業で人材不足が発生し、採用競争が激化すると考えられています。若手従業員が不足するだけでなく、高齢家族の介護を理由とした離職や労働時間の短縮によって、深刻な人材不足に陥る可能性があるでしょう。

また、中小企業等の後継者不足も問題視されています。中小企業や小規模事業者は、経営者自身の意欲や能力に依存している部分が大きいため、経営者が高齢化しているにも関わらず後継者が決まっていないケースも少なくありません。後継者不在の状態を放置していると、黒字でも廃業せざるを得ない中小企業等が続出し、雇用とGDPに膨大な損失が生じると言われています。

他には、社会保障費の増大も注意しておきたいポイントです。後期高齢者になると病気や怪我を患いやすくなり、若い世代と比べて介護費や医療費がかかります。高齢者が利用する介護費・医療費の社会保障は、現役世代の税金によってまかなわれるのが基本です。高齢化により労働人口が減る一方で社会保障費が膨らんでいけば、必要な財源が不足する事態が発生すると危惧されています。

2025年問題による不動産への影響

2025年問題は、不動産業界にも影響を及ぼすと言われています。懸念される主な影響は、以下の通りです。

2025年問題による不動産への影響

空き家の増加
不動産相続の増加
社会保障費の増大による公共施設数の縮小
立地適正化計画による不動産価格の下落

ここでは、各問題について詳しく解説しますので、2025年問題に対する理解を深めるための参考にしてください。

空き家の増加

近年、高齢化による空き家数の増加が問題視されています。高齢者住宅・子どもの家への転居や死去など、空き家が増加している原因はさまざまです。ここで、空き家に関する総務省の統計を見てみましょう。

空き家数及び空き家率の推移－全国（1958 ～2018 年）

出典：総務省｜平成30年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要

上記のグラフによると、1988～2018年の30年間で空き家数が約2倍以上になっていることがわかります。

また、株式会社野村総合研究所の予測では、2033年までに空き家率が30.4％に上昇する見込みであるという結果が出ました。つまり、約3軒に1軒は空き家ということになるため、空き家問題は深刻性を増していると考えられます。

参考：株式会社野村総合研究所｜2033年の既存住宅流通量は34万戸に増加～空き家は2033年に2,000万戸超へと倍増～

空き家の増加に伴い売却物件が増える一方、少子化によって物件の需要は減少しています。また、2021年に空き家対策措置法が一部改正されたことにより、今まで優遇処置対象となっていた空き家の固定資産税が6倍になる恐れも出てきました。

今後、多額の固定資産税を回避するために空き家の売却に踏み切るケースが増えると予想されており、供給過多が見込まれています。供給と需要のバランスが崩れた結果、不動産価格の下落に繋がるリスクが生じるでしょう。こうした状況から、2025年問題によって不動産市場全体の冷え込みが危惧されています。

不動産相続の増加

政府統計ポータルサイト「e-Stat」によると、「土地に関する登記の件数及び個数」において「相続その他一般承継による所有権の移転」は2012年で855,107件だったのに対し、2022年には1,136,561件でした。

登記とは、土地や建物の所在や所有者を明らかにするための帳簿であり、土地・建物を相続したら相続人が所有者として登記を行うのが一般的です。「相続その他一般承継による所有権の移転」は過去10年で増加傾向にあるため、今後も高齢化によって不動産相続が増えていく可能性が高いと考えられます。

参考：e-Stat | 種類別土地に関する登記の件数及び個数

近年、相続で物件を取得しても登記をせずにいるケースが問題視されるようになりました。相続登記を行われなければ現在の所有者が誰なのか分からなくなり、空き家のまま放置され続ける恐れがあります。

従来の法律では相続登記を義務化していなかったため、「登記にかかる費用や手間がもったいない」など、さまざまな理由で登記を行わない人が増える結果となってしまいました。所有者がわからないことで、国や自治体が土地を有効活用したくても交渉相手が判明せず、話を進められないなどの弊害が生じています。

この問題を解消するため、2024年4月から相続登記の義務化が決まりました。相続登記によって所有者が明らかになれば、土地を有効活用しやすくなるなどのメリットがあります。一方で、相続登記が義務化されることで、不動産売却の割合が増える可能性も高まるでしょう。

例えば、相続登記をした物件の管理が難しい場合、売却を検討するのは自然な流れです。高齢化による不動産相続が増えれば売却される物件数も増え、需要と供給のバランスが崩れやすくなります。空き家問題と重なれば、不動産価値の下落に繋がる恐れもあるでしょう。

社会保障費の増大による公共施設数の縮小

高齢化が進むと、介護費・医療費に充てられる社会保障費の給付が増大することになります。社会保障費に関する内閣府の統計は、以下の通りです。

社会保障給付費の推移

出典：内閣府｜第1章　高齢化の状況（第1節 6）

グラフを見てみると、社会保障給付費は年々増加傾向にあることがわかります。また、2020年度における社会保障給付費は高齢者関係給付費が62.9%を占める結果となりました。

「国土交通白書2015」では、社会保障費増加による地方行政への圧迫を問題視する記載が見受けられます。

“人口減少とそれに伴う経済・産業活動の縮小によって、地方公共団体の税収入は減少するが、その一方で、高齢化の進行から社会保障費の増加が見込まれており、地方財政はますます厳しさを増していくことが予想される。“

引用：国土交通省 | 国土交通白書2015 第2節　人口減少が地方のまち・生活に与える影響

社会保障によって地方財政が圧迫されれば、公共施設数の縮小に繋がるリスクがあります。たとえば、群馬県桐生市では公式サイト「桐生市公共施設等総合管理計画」において、下記のように予測していました。

“少子高齢化による人口減少の時代を迎え、社会保障関係費の増加や税収の落ち込みが予想され、公共施設等への投資力が低下し、現状のまま維持・更新していくことが困難な状況となることが予想されます。”

引用：桐生市 | 桐生市公共施設等総合管理計画

公共施設が減少した地域は、「住み心地が悪い」などの理由から人口が減少するリスクがあります。地域の魅力度が下がれば人が集まりにくくなり、不動産価格の下落に繋がる恐れがあるでしょう。

立地適正化計画による不動産価格の下落

近年の高齢化を背景として、日本では立地適正化計画が推進されています。立地適正化計画とは、福祉や医療、商業施設、公共交通、居住機能などをさまざまな都市機能を誘導し、人口減少に対応したコンパクトシティを実現するための施策です。都市再生特別措置法にもとづいて、各自治体が計画を作成します。

「都市機能誘導区域」においては、商業や福祉、医療、「居住誘導区域」には人の居住を誘導し集約することで、生活サービスやコミュニティが維持されるように図るのが計画の基本的な方針です。この土地適正化計画区域については、以下の図のように表されています。

立地適正化計画区域

出典：国土交通省｜みんなで進める、コンパクトなまちづくり～いつまでも暮らしやすいまちへ～

上記の図のように居住誘導区域を定めると、誘導区域以外の地域の不動産価格が下落する恐れがあります。一方で、居住誘導区域は人が集まりやすくなるため、不動産価格が上昇する可能性が高まるでしょう。

2025年に不動産大暴落は起きるか

国土交通省が2023年に発表した地価公示によると、住宅地・商業地・工業地の全用途の地価は、東京・名古屋・大阪の三大都市と地方圏のどちらも2年連続で上昇しています。2023年度においては、全用途で1.6%の上昇率を記録しました。用途別に見てみると、住宅地は1.4%、商業地は1.8%の上昇率です。

参考：国土交通省 | 地価変動率の推移

住宅地に関しては、新型コロナウイルス流行前の状態への回復が見込まれており、地方にも地価の上昇が広がっています。商業地は都市部を中心に店舗の需要が回復しつつあるのに加え、マンション用地やオフィス用地も堅調であるため、地価の回復が進んでいると考えられるでしょう。

また、2022年に行われた国土交通省の発表によると、マンションの不動産価格は2013年から上昇を続けています。

参考：国土交通省 | 不動産価格指数、住宅は前月比0 . 3％上昇、商業用は前期比0 . 0％

こうした傾向から、2025年以降に突然不動産の価格が暴落することは考えにくいでしょう。地方部を中心として緩やかに不動産価格が下がることはあるかもしれませんが、リーマンショックのように大規模な影響がない限りは、急激に不動産の価値が下がる可能性は低いとされています。

家を買うのは2025年まで待つべきか

2025年問題を踏まえると、家を購入するのを2025年まで待つべきか否か迷うかもしれません。ここでは、2025年までに購入した場合と2025年以降に購入した場合のメリット・デメリットについて考えていきましょう。

【2025年”まで”に家を購入するメリット・デメリット】

2025年までに家を購入するメリットは、省エネ住宅でなくても住宅ローン減税を受けられることです。住宅ローン減税とは、住宅ローンを組んで家を購入した場合に所得税の控除が受けられる制度を指します。

住宅ローン減税にはさまざまな条件がありますが、2022年度の税制改正で大きく仕組みが変わることになりました。2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は、規定の省エネ基準を満たさなければ住宅ローン減税が適用されなくなります。そのため、省エネ住宅以外の家を購入するのであれば、2025年までに購入した方が減税処置を受けられる可能性があるでしょう。

2025年までに家を購入するデメリットは、2025年以降の方が物件の選択肢が増える可能性があることです。前述の通り、2025年以降は高齢化や相続の増加で売却物件が増えると予測されているため、2025年までに家を購入した場合は数年後に「あの物件の方が良かった」と感じることがあるかもしれません。

【2025年”以降”に家を購入するメリット・デメリット】

2025年以降に家を購入するメリットは、高齢化や相続物件の増加に伴い、不動産価格が下がりやすくなることです。供給過多により、利便性の高い地域でも費用を抑えて家を購入できる可能性があります。ただし、2025年以降は住宅ローン減税の条件が変更されているため、ローンを組む場合には省エネ住宅を意識しなくてはならない点がデメリットです。

なお、不動産は常に価格が変動するものなので、いつ買うべきかということは断言できません。不動産市場を取り巻く現状を注視するだけでなく、家族構成やライフスタイルの変化なども加味したうえで総合的に判断してください。

まとめ

2025年問題は、社会全体にさまざまな影響を及ぼすと予測されています。不動産業界においても、空き家や相続不動産の増加などによって、不動産価格が下落する可能性があるでしょう。しかし、近年の不動産価格は上昇傾向にあるため、2025年になってから急激に価値が落ちることはないと考えられています。不動産の購入や売却を検討する際は、市場の状況をよく考えたうえで判断することが大切です。