コラム記事Column

家賃滞納には時効がある!トラブルに発展しないために知っておくべき消滅時効成立の条件と中断方法

家賃を滞納する賃借人に対して、督促を行うのは大変な作業です。だからといって、家賃滞納を放置するわけにはいきません。家賃を滞納されている状態にもかかわらず、何もアクションを起こさずにいると「時効」となり家賃を徴収できなくなり、大きな損失を被ってしまいます。 そのような事態にならないよう、賃貸物件のオーナーは家賃滞納による時効の成立条件や時効中段の方法を理解しておきましょう。
目次

    家賃滞納の時効は「5年」が目安

    家賃滞納の時効は「5年」家賃滞納されている状態を長期間放置していると、消滅時効となり家賃を請求できなくなってしまいます。消滅時効とは何か、家賃滞納による時効の成立条件もあわせて説明します。

    • 消滅時効とは

    消滅時効とは、一定期間権利を行使しなかったことにより権利が消滅する制度のことです。法律で定められた時効期間が経過したのち、家賃を滞納していた当事者等が消滅時効の利用を債権者に告げる(援用)と、権利の消滅が確定します。

    消滅時効の確定要件

    ①    法律で定められた時効期間が経過

    ②    当事者等が消滅時効を援用

    • 民法改正法施行による時効の起算点

    2020年4月1日より、民法改正法が施行され、消滅時効に「主観的起算点」という概念が取り入れられました。

    従来、消滅時効期間は「権利を行使できるときから10年」という客観的起算点による規律がありました。改正法ではこれに加え、「権利を行使できると知ったときから5年」という主観的起算点を設け、どちらか早い方に到達した時に時効が成立すると定めています。

    家賃滞納の場合、もとより5年で消滅時効となるため、民法改正による影響はほとんどありません。

    滞納家賃時効の成立条件4つ

    滞納家賃時効の成立条件4つ滞納家賃の消滅時効を迎えてしまわないように、賃貸物件のオーナーは「時効の成立条件」を理解しておく必要があります。

    滞納家賃の時効が成立する条件は次の通りです。

    家賃の滞納から5年以上経過

    法律上、家賃は民法169条の「定期給付債権」に該当します。

    定期給付債権とは、1年以内の一定の時期に、一定の金銭を支払わせることを目的とする債権のことです。定期給付債権は、5年間権利を行使しないと消滅すると定められています。

    つまり、家賃の滞納から5年以上が経過すると、滞納家賃は時効の対象となり、次項以降に解説する条件が満たされた場合にオーナー側は家賃を請求する権利を失ってしまいます。

    時効成立まで滞納家賃を一切払っていない

    時効が成立するまでの5年の間、賃借人が滞納家賃を一度でも支払うと時効が成立しなくなります。

    家賃を支払った時点で時効は「中断」され、時効までのカウントがリセットされるためです。

    滞納家賃の回収手続きを何も行っていない

    定期給付債権は、「5年間権利を行使しない場合に消滅する」と説明しました。権利の行使とは、滞納家賃を回収するための各種手続きや行動を指します。

    家賃を滞納している賃借人には、「督促の送付」「内容証明郵便」「裁判」「差し押さえ」などの方法で債権を回収しようと努力する必要があります。

    賃借人が貸主に時効の援用を行う

    これらの条件がそろっていても、賃借人が貸主に対して時効の「援用」を行わない限り、時効は成立しません。

    時効の援用とは、時効成立によって利益を受ける者が、時効の成立を主張することです。時効の成立の主張は、裁判を行わずとも実行できます。

    滞納家賃の時効の中断方法

    滞納家賃の時効の中断方法家賃の滞納が始まってから、時効が成立するまでの期間を「時効期間」といいます。時効期間の間、家賃滞納者に対して貸主が何もアクションを行わなければ時効が成立し、家賃を回収できなくなってしまうため注意が必要です。

    しかし、適切な行動をとれば滞納家賃の時効による未回収を防げます。貸主が何らかのアクションをとり、時効期間が中断されることを「時効の中断」といいます。家賃の滞納が発生したら、オーナー側はどのような行動をとればよいのでしょうか。

    訴訟・調停等を起こす

    家賃の督促を行っても賃借人が家賃を支払わない場合、訴訟や調停を行って債権の回収を試みることができます。このように裁判上の請求を行うことで、滞納家賃の時効は一時中断されます。

    注意したいのが、「口頭や書面による督促」だけでは時効の中断にあたらない点です。

    裁判上の請求を行い、賃借人に支払い義務があると認められた場合は時効期間が10年になります。この場合、賃借人が10年後に時効の援用を行うと時効が成立してしまう点にも気を付けましょう。

    すぐに訴訟や調停を行えない場合は、家賃滞納者に対して内容証明郵便を送ることで時効を6カ月間延長できます。延長の間に裁判を起こして時効を中断させれば、以降10年が時効期間となります。

    支払い義務の承認

    家賃を滞納している賃借人本人が、「家賃を支払う」と言った時点で時効は中断されます。滞納者本人が家賃の支払い義務を認めることを「債権承認」といいます。

    ただ債権を承認されたからといって時効がなくなるわけではありません。その時点から再度5年が時効期間となり、5年後に時効の援用が行われれば時効を迎えてしまいます。

    差押え

    どうしても家賃を支払わない賃借人に対しては、財産を差し押さえることもできます。ただし、財産の差し押さえには裁判による判決が不可欠です。

    差し押さえの裁判をする際には、「裁判をしたのに差し押さえられる財産がなかった」ということがないように、事前に財産調査を行う必要があります。財産がわかったら、裁判所に対して「判決所に基づき相手方の財産を差し押さえたい」という申し立てを行います。

    この申し立てを裁判所が許可してようやく差し押さえが実行できます。

    家賃滞納している賃借人との契約を解除するための条件

    家賃滞納している賃借人との契約を解除するための条件家賃を長期滞納しながらも、借りている部屋に住み続けようとする賃借人に対してどのように対処したらよいのでしょうか。契約解除の3つの要件について説明します。

    長期滞納している

    家賃滞納が発生したからといって、すぐに契約を解除することはできません。「長期間に渡って家賃を滞納している」事実が必要です。

    契約解除のための滞納期間は法律で定められているわけではありませんが、最低でも3カ月以上滞納している事実がなければ、契約解除は難しいでしょう。

    滞納分の支払いの意思がない

    家賃滞納に関する話し合いや、支払いの督促を行っても賃借人に意思がない場合も、契約解除の条件となります。

    ただし、連帯保証人が本人の代わりに家賃を支払った場合、家賃滞納による契約の解除は難しいことが予想されます。一般的に、家賃の滞納がある場合は本人への督促の後、連帯保証人への督促も行います。

    信頼関係の破綻

    上記の2つに加え、賃借人が家賃を支払わない状態が長期間続き、貸主と賃借人の間の信頼関係が破たんしているとみなされる場合は契約解除が認められます。部屋を貸す際に交わした「賃貸借契約」の不履行とされるためです。

    本人からも連帯保証人からも家賃が支払われず、信頼関係が破たんした状態になると、契約解除の通知を内容証明郵便にて賃借人に送付できます。

    内容証明郵便を送っても家賃の支払いや契約解除が行われない場合、訴訟を起こして強制執行に踏み切ることができます。

    滞納家賃を請求・回収する方法(管理会社を利用している場合)

    滞納家賃を請求・回収する方法(管理会社を利用している場合)契約解除による強制退去や時効の中断を行っても、滞納している家賃が支払われるとは限りません。損失を抑えたいのなら、家賃を回収できるよう努めましょう。ここからは、家賃滞納者から家賃を請求・回収する方法を紹介します。

    ①管理会社に督促を依頼

    物件の管理を管理会社に任せているオーナーは、家賃の滞納が発生したら、はじめに管理会社に督促を依頼しましょう。家賃の滞納が発生した際には、まず管理会社からその旨の連絡が届きます。その際にあわせて督促を依頼すれば、管理会社が滞納者に対して連絡を行います。

    督促を依頼する際には、滞納の理由やいつまでに支払えそうかを確認するよう念を押すと良いでしょう。

    管理会社では、督促状や電話、訪問などによる督促など、さまざまな方法で督促をします。

    ②管理会社が連帯保証人に連絡

    賃借人本人に督促の依頼を行っても家賃の支払いが難しいと判断できる場合には、管理会社から連帯保証人や保証会社に連絡できます。

    連帯保証人は、賃借人と同等の責任を負います。賃借人が家賃を払えない場合でも、連帯保証人に支払い能力があれば家賃を支払わなければなりません。

    また、連帯保証人への連絡で、連帯保証人に迷惑をかけたくないからと賃借人本人が支払いを行うケースもあります。

    ③賃貸保証会社(家賃保証会社)を利用する

    賃借人が何らかの理由で支払えなくなったとき、代わりに「賃貸保証会社」が大家さんを守ってくれるので、近年では導入する不動産会社や大家さんも多いです。家賃の支払いが遅延していても、大家さんへの支払い完結するので安心。さらに賃借人への督促や法的措置なども代わりにしっかりと行ってくれます。

    もちろん大家さん→家賃保証会社へ払うべき手数料があります。だいたいは家賃の0.5〜1ヶ月分くらいが目安と言われていますが、家賃保証会社によって違うようです。

    管理会社や仲介会社が、家賃保証会社をマストにして連帯保証人を立てなくていいケースも増えています。メリット・デメリットあるので、

    ④管理会社が内容証明郵便の送付

    家賃を滞納して1カ月過ぎても家賃が支払われないときには、内容証明郵便による督促を実施できます。これについても、オーナー側は管理会社に依頼をするだけで済むので、大きな手間にはなりません。

    内容証明郵便とは、どのような内容の文書を誰が誰に送ったかということを、郵便局が証明する郵便物のことです。内容証明郵便による督促を行うことで、オーナー側は「確実に家賃の督促を行った」という証拠を残せます。

    内容証明郵便による督促の履歴は、裁判の際に役立ちます。「いつどのようにしてどれだけ督促を行ったのか」を裁判所に示すことができます。

    ⑤法的手続き

    これらの方法でも家賃が支払われなかった場合、法的手続きを取ることになります。家賃を支払ってもらうために、次の手段を実行しましょう。

    滞納している家賃の総額が60万円以下の場合は、少額訴訟をおこせます。審理は1回で、判決がすぐに言い渡されるので労力もかかりません。

    ⑥差し押え

    少額訴訟の結果、強制執行による財産の差し押さえを実行できる可能性があります。内容証明郵便による督促に応じない場合も、訴訟を起こして財産の差し押さえを行えることがあります。

    ただし、差し押さえを行おうにも賃借人に差し押さえる財産がない場合は家賃を回収できません。

    「滞納者に支払い能力がない」「あっても家賃を支払う意思が全くない」場合には、強制退去に踏み切ることができます。強制退去を求める法的手続きを、明け渡し訴訟といいます。この訴訟は1回の裁判で判決が出るケースはほとんどありません。多くの場合、明け渡しの決定までには半年以上の期間が必要です。

    明け渡し訴訟は数十万円の訴訟費用と手間を必要とするのにもかかわらず、家賃を回収できない方法かもしれません。しかし、家賃滞納者を住まわせ続けても損失が膨らむだけです。どうしても家賃を回収できないときには、明け渡し訴訟を起こすのが吉といえるはずです。

    家賃滞納発生時にオーナーがしてはいけないこと

    家賃滞納発生時にオーナーがしてはいけないこといくら物件のオーナーだからといって、家賃滞納発生時にどのような方法で家賃を回収していいわけではありません。

    例えば、賃借人に貸している部屋に無断で入室すると住居侵入罪に問われる可能性があります。また、勝手に鍵を変更して賃借人が入室できないようにすることもNG。強制退去させたいときでも、裁判を行わずに無理やりに退去させてはいけないのです。

    違法性のある督促を行わないのが一番の肝です。早朝や深夜など、一般常識的に迷惑な時間帯に電話を掛けたり、いきなり賃借人の勤務先に電話したりしないようにしましょう。

    まとめ

    家賃の滞納は大家にとって頭の痛い問題です。滞納されている間、利益が減ってしまうだけでなく、督促や強制執行を行えば余分な費用が掛かります。

    とはいえ、家賃を滞納された状態で居住され続けたのでは、損失をさらに広げる事態になりかねません。適切な方法で督促を行い、家賃の支払い能力がない賃借人に対しては契約解除や強制執行の手続きを行いましょう。

    • このエントリーをはてなブックマークに追加
    • このエントリーをはてなブックマークに追加
    CONTACT

    GMO ReTechでは、賃貸運営を楽にする
    をミッションにしております。
    賃貸業務でのDX(デジタルトランスフォーメーション)に関して
    お気軽にご相談下さい。

    キーワードKeywords

    ReTechSummit2021