アパート一棟買いの失敗例は？一棟アパート投資のリスク対策を解説

2024年12月11日

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アパート一棟買いとは、建物全体を所有・経営して資金回収を図る不動産投資の手法です。一棟買いでは全室を運用するため、部屋単位で運用する「区分投資」とは異なり、家賃収入がゼロになるリスクを抑えられます。一方、物件の購入や維持に多額の費用がかかり、失敗した場合の損失が大きいのも特徴です。

この記事では、不動産投資を検討している方に向けて、アパート一棟買いの注意点や、リスクを回避するための対策を解説します。

アパート一棟買いでよくある失敗

アパート一棟買いは、空室状態が続くことによるリスクを分散させやすく、通常は区分投資よりも利回りが高いため、不動産投資として人気があります。しかし、リターンが大きい分、失敗につながる多くのリスクが潜んでいるのも事実です。

アパート一棟買いにおいてよくある失敗例として、以下のケースが挙げられます。

立地の影響で空室が埋まらない
すぐにメンテナンスが必要な中古アパートを買ってしまう
災害に遭ったときに自弁や賃料引き下げを強いられる
資金計画が甘いせいで儲からない・赤字経営になる
入居者によるトラブルで損失が発生する

これらのリスクを避けるためには、アパートの売買契約前に綿密な資金計画を立て、築年数・設備・周辺環境などあらゆる物件情報を入念に確認することが重要です。

それぞれのリスクについて具体的にどのような点に注意すべきなのか、詳しく見ていきましょう。

立地による空室リスクを避けるための注意点

所有しているアパートに空室が多ければ、当然ながら家賃収入は減少します。この空室リスクを発生させる要因の1つが、立地の悪さです。

最寄り駅までの距離が遠い場所や、生活用品を買える店が近隣にない地域は利便性が悪く、必然的に入居者が集まりにくくなるでしょう。また、そもそも人口が少ない地域は住宅需要が低く、空室率が高くなる傾向にあります。現在は好条件がそろっていても、将来的に周辺環境が変わる可能性がある点も考慮しなければなりません。

購入した物件の立地は所有者の意思で自由に変えられるわけではないため、物件選びの時点で慎重に判断することが必要です。立地による空室リスクを避けるための対策として、以下の方法が挙げられます。

対策

地域に合った間取りや設備になっているか確認する
周辺の公共施設や機関に移転計画がないか把握する
建物からの眺望に影響する建設計画がないか把握する

地域に合った間取りや設備になっているか確認する

物件選びの際に立地の良さだけでなく、その地域に多い住民層に適した間取りや設備が備わっているか確かめることで、空室リスクの発生を抑えられます。特に周囲に競合の賃貸物件が多い場合は、地域に集まる住民の需要を見極めなければなりません。

たとえば、大学の近くに立つアパートを購入するつもりであれば、単身の大学生が入居することを想定して1Rや1Kの間取りの物件を選ぶのがセオリーです。

多くの入居希望者は、インターネット環境やセキュリティ設備が整っているかを重視します。ファミリー層の場合は、加えてシステムキッチンや風呂の追いだき機能など、水回りの充実度も入居の判断材料にすることを把握しておくと役に立つかもしれません。

周辺の公共施設や機関に移転計画がないか把握する

一棟買いしたアパートは区分投資で購入した部屋とは異なり簡単に手放せないため、長い目で見て運用する必要があります。現在周辺にある公共施設や機関が移転し、住民層が変わる可能性も否定できません。

移転計画は、主に施設・機関や市区町村のホームページで簡単に確認できます。学校や大型商業施設など、入居者がよく利用する施設・機関の動向に注目しましょう。ただし、タイミングが悪く購入直後に移転が発表されることもあり得るため、完全なリスク回避は難しいのが実情です。

建物からの眺望に影響する建設計画がないか把握する

入居者にとっては、建物からの眺望も部屋選びの重要事項になり得ます。見晴らしや日当たりの良さに惹かれて入居したにもかかわらず、向かいに眺望を遮るマンションやビルが建ってしまえば、転居したくなるのが人間の心理です。

購入したい物件の眺望や日照に影響する建設計画がある場合、基本的には契約前に不動産会社から説明されますが、自分でも確かめておくことをおすすめします。近隣に空地がある場合は、特に注意してください。

アパートが所在する地域周辺の建設計画をいち早く把握するには、建築主による説明会や現場に掲げられる標識をチェックしましょう。建築紛争を避けるため、都市部を中心に条例で近隣住民への説明義務が定められているからです。

また、建設される建物の「建築確認」が済んでいれば、市区町村の役場にある建築審査（指導）課窓口で、高さや面積などが記載された「建築計画概要書」を閲覧できます。建築確認とは、着工前の建物が法律に適合しているか調査するための制度であり、ほとんどすべての建物が審査を受けなければなりません。

中古アパート購入のリスクを避けるための注意点

初期費用を抑えるために、一度でも人が居住した、もしくは建築後1年以上経過した中古アパートの購入を検討している方も多いのではないでしょうか。中古物件を運用する際には、購入後すぐに大規模なメンテナンスや修繕が求められるリスクがある点に注意しなければなりません。

目安として、物件の大規模修繕を行う周期は10～15年に1度とされており、費用はアパートの規模・構造・立地・劣化具合などによって幅広く変動します。

国土交通省の試算によると、木造10戸のアパートを30年運用する場合、一度の修繕で最大約980万円かかり、総合的には2,160万円用意する必要があります。

大規模なメンテナンスを間近に控えていることを知らずにアパートを購入してしまうと、思わぬ費用がかかり運用継続の危機に直面しかねません。

このリスクを回避する対策としては、物件の修繕が必要な時期や規模を、売手側によく確認してから購入を判断することが挙げられます。契約時の重要事項として「建物の維持修繕の実施状況」の記録が残っていれば、これまでの修繕履歴や大規模修繕の実施予定を調べることが可能です。記録が残っていない場合は、築年数でおおよその修繕時期を把握しておきましょう。

災害発生によるリスクを避けるための注意点

アパートを一棟買いする際は、災害発生による損失についても注意しなければなりません。大規模な災害が発生すると、地震保険や施設賠償責任保険に入っていたとしてもカバーしきれず、自弁を求められる恐れがあります。大地震が原因で液状化現象が起こった場合なども、賃料引き下げや退去により家賃収入が大幅に減るリスクがあるでしょう。

災害発生によるリスクを避けるための対策として、以下のことが挙げられます。

対策

災害リスクが高い地域を選ばない
新耐震基準の物件を選ぶ
建物の瑕疵や老朽化の責任を問われないよう対策する

災害リスクが高い地域を選ばない

災害はいつ起こるか予想できないうえ、確実に回避できるわけではありません。少しでもリスクを低減できるよう、災害による被害が発生・拡大しやすい地域を避けて物件を購入することが大切です。

地震大国と呼ばれる日本では、大地震が起こりにくく、かつアパート運用に適した地域は限られています。そのため、まずは地盤の揺れに対する強さに着目して物件を選ぶと良いでしょう。通常、丘陵地や台地は地盤が強く、沿岸や埋め立て地は地盤が弱いとされています。

より明確な災害リスクの高さを調べるためには、物件が所在する地域のハザードマップをチェックするのが有効です。ハザードマップには、その地域で予測されている災害被害や避難場所が記載されており、市区町村のホームページや役場などで入手できます。

ただし、ハザードマップが災害の種類ごとに存在する点、定期的に更新される点には注意が必要です。物件購入前に、地震や水害、土砂崩れなどについて記載されたマップの最新版をひと通り調べておきましょう。

新耐震基準の物件を選ぶ

地震に関しては、新耐震基準の物件を購入することで一定の安全性を得られます。新耐震基準とは、1981年6月1日から適用されている「中規模地震（震度5強程度）では軽微な損傷に留まり、大規模地震（震度6強～7程度）でも倒壊は免れる」ことを目指す設計上の基準です。1978年の宮城県沖地震をきっかけに、旧基準から改正されました。

1995年の阪神淡路大震災発生時には旧基準の建物に被害が集中し、新基準の建物の約75％は無被害もしくは軽微な損傷で済んだと報告されています。このように実際の事例からも、耐震基準は非常に重要だとわかるでしょう。

物件に新耐震基準が適用されているか判断するためには、築年月日ではなく建築確認日をチェックします。建築基準法で定められた耐震基準は建築確認申請の受理日（建築確認通知書の発行日）によって新旧が分けられるためです。新築か建築確認日が1981年6月以降の物件であれば、新基準を満たしていることがわかります。

建物の瑕疵や老朽化の責任を問われないよう対策する

民法第717条では、土地や建物の所有者が「工作物責任」を負うとされています。工作物責任は、簡単に言うと「建物の瑕疵を放置していた場合、災害などでアパートが損傷し入居者に被害が生じた際の賠償責任を所有者が負う」という内容です。

過去には、阪神淡路大震災の際に発生した賃貸マンションの1階部分倒壊による死亡事故において、構造上の瑕疵が認められた事例があります。結果的に、マンションの所有者たちには総額1億円を超える損害賠償の支払いが命じられました。

こうしたリスクを避けるためには、建物や設備の定期的なメンテナンスを怠らないことが大切です。ひび割れ・雨漏り・傾きといった瑕疵や老朽化の兆候はすぐに補修し、本来備わっているべき安全性を確保していれば、所有者の責任は問われにくくなります。

甘い資金計画によるリスクを避けるための注意点

アパート一棟買いに限らず、投資においては資金計画を慎重に練ることが非常に重要です。長期的な維持・管理について考えず、余裕のない資金計画を立ててしまうと、少し空室が出ただけでも赤字になるリスクがあります。不動産投資では基本的にローンを組んで物件を購入するため、返済額が家賃収入を上回った場合には経営が破綻してしまうでしょう。

甘い資金計画が原因となるリスクを避けるための対策は、以下の通りです。

対策

自己資金を増やしてローン比率を下げる
将来的なキャッシュフローをシミュレーションする

自己資金を増やしてローン比率を下げる

ローン比率、つまり家賃収入に対する返済額の割合が高いと、元手となる自己資金からの支出は少なくなります。しかし、同時に家賃の大半を返済に費やすことになるため、空室リスクや想定外の支出に対応できない事態に陥りかねません。

つまり、ある程度は頭金として投入する自己資金を増やした方が安定感のある経営が可能です。頭金とその他の初期費用を考慮すると、一般的に用意すべき自己資金額は、物件価格の20～30％と言われています。

自己資金が多いと借入額が少なくなり返済の負担も減るため、手元にある自己資金で無理なく購入できる物件を探すことをおすすめします。

将来的なキャッシュフローをシミュレーションする

不動産投資を続けるなかで、月や年ごとのキャッシュフロー（手元に残る収益）は変動していきます。キャッシュフローに影響する主な要素は、以下の通りです。

空室率
賃料の変動
金利の変動

キャッシュフローは、投資で得た総収入額から運営費用などの諸経費・ローン返済額・税金を差し引くことでおおまかに計算できます。空室リスクを想定し、満室時と空室がある場合でパターン分けして計算すると、より具体的なシミュレーションが可能です。

一般的に、家賃収入は物件の築年数が長くなるほど下がっていきます。

東京都23区の物件を例に挙げると、家賃は10年おきに10％ずつ下がり、築20年を過ぎた頃から横ばいになるという特徴があります。ただし、地域ごとに下落率は異なるため、できる限りアパート周辺に立っている賃貸物件の傾向を調べる必要があるでしょう。

さらに、借入れ時に変動金利を選んだ場合は金利が上昇する可能性があり、将来的に返済額が膨らんでしまう事態も想定されます。長期間の借入れにおいてメリットが大きい固定金利を選ぶ、もしくは金利が上がってもキャッシュフローを黒字に維持できるような借入額を設定するなどの対策が必要です。

住民トラブルによるリスクを避けるための注意点

不動産投資において、入居者の存在はなくてはなりません。一方で、人が集まり関係性が構築される以上、損失が生じるような住民トラブルが起こるリスクもあります。

代表的な住民トラブルとして、家賃滞納やクレーム、住民同士の争いによる設備の破損などが挙げられます。こうしたトラブルは住民の退去につながるだけでなく、訴訟に発展する恐れもあるため軽視できません。法的手続きが必要になれば多大な費用と手間がかかり、個人では対応しきれなくなってしまうでしょう。

住民トラブルによるリスクを避けるための対策は、以下の通りです。

対策

対応力の高い管理会社に委託する
治安の良い地域の物件を選ぶ

対応力の高い管理会社に委託する

個人でアパート一棟を管理するのが難しく、管理会社に業務委託する場合、対応力の高い管理会社を選ぶことで住民トラブル処理の大部分を任せられます。

住民トラブルやその原因にまつわる管理会社の主な代行業務は、以下の通りです。

家賃の集金
クレーム対応
設備の点検・故障対応
共用部分の清掃

対応力の高い管理会社であれば、家賃滞納や設備更新などの保証が手厚くなります。物件が適切に管理されることで住民の不満が小さくなり、トラブルの原因も取り除けるため、料金の安さだけでなく信用度や顧客満足度の高さに着目して会社を探してみてください。

治安の良い地域の物件を選ぶ

管理会社に対応を任せられるとは言え、住民トラブルはなるべく起こらないようにしたいところです。トラブルを未然に防ぐためには、治安の良さを重視して物件を選ぶことをおすすめします。

入居者側としても、居住地の治安の良さを求めるのは住民トラブルを避けたい思いがあるためです。必然的に、治安の良い地域にはごみ捨てや喫煙のマナーを守り、モラルをもって設備を利用してくれる入居者が集まりやすくなります。犯罪率が低い地域であれば外部トラブルも少なく、入居者以外がアパート内で事件を起こすリスクも小さくて済むでしょう。

物件選びの際は、警察が発表している市区町村別の犯罪にまつわる統計をチェックすることで、治安の水準を推測可能です。現地調査もしっかり行い、オートロック機能や防犯カメラを完備しセキュリティ対策を強化することで、より住民トラブルのリスクの軽減が期待できます。

まとめ

アパート一棟買いには、キャッシュフローに対する見通しの甘さから、災害や住民同士の衝突といった予測不能なトラブルまで、さまざまな要素に起因するリスクが付きものです。建物をまるごと所有するため、立地や間取りなどに問題があった場合に柔軟な対応が難しく、空室率が低くても赤字が続く状況に陥ってしまうかもしれません。