マンション大規模修繕の周期の目安は12年！15年・18年に延長できる場合も

マンション大規模修繕工事の周期の目安は12年

マンションの大規模修繕工事の周期は、一般的には12年が目安です。そもそも大規模修繕工事とは、国土交通省の『長期修繕計画ガイドライン』によると「建物の全体又は複数の部位について行う大規模な計画修繕工事」のことを指します（引用：国土交通省『長期修繕計画ガイドライン』）。

マンションにおける大規模修繕工事の周期の目安が12年だとされる根拠として、国土交通省が提示している以下の図が挙げられます。

マンション大規模修繕工事周期の目安

出典：国土交通省｜改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル

上記の図は、12年程度を周期として大規模修繕工事を行い、マンションの初期性能を保つだけでなく一般的な住宅水準の向上にも合わせていくことを示しています。

マンションの建物を長持ちさせて快適に住み続けられるようにするには、定期的に工事を行い、機能を回復させることが必要です。また、経年とともに私たちの生活様式や社会環境は変化し、生活水準も向上していきます。たとえば、長い築年数が経った高経年マンションと新築マンションを比較すると、段差の有無や防犯性能などさまざまな点が経年と共に進化していっていることがわかるでしょう。

こうした状況下で、居住者の快適な生活を長期間にわたって維持し続けていくためには、時代に合わせた定期的な性能・機能のアップグレードが欠かせません。つまり、大規模修繕工事には「修繕」との言葉が入っていますが、実際には以下の2つの工事を含んだ「改修工事」として実施する必要があるわけです。

• 修繕工事：快適な住環境を確保し資産価値を維持するために行う工事
• 改良工事：必要に応じて建物・設備の性能向上を図る工事

新築マンションにおいては修繕を中心に行っていきますが、大規模修繕工事の回数が増えるにつれて、徐々に改良工事の割合を大きくしていくことが重要だと考えられています。ただし実際の大規模修繕工事の内容は、建物の劣化具合やこれまでの工事内容によって変えることが重要です。

大規模修繕工事を定期的に行わないと、劣化が進んで工事費用が高額化してしまう恐れがあります。そのため、定期的に適切な診断を実施し、計画通りに工事を進めていくのが合理的です。

特定の外装仕上げ材は10年ごとの全面打診調査が必須

国土交通省が修繕工事の周期の目安を12年としている背景には、2008（平成20）年に実施された建築基準法の一部改正もあると考えられます。

2008年に告示された「国土交通省告示第282号」にて、落下により歩行者等に危害を加える恐れのある部分の外壁仕上げ材に対しておおむね10年に一度の頻度で全面打診などによる調査を行うことが義務付けられました。調査・報告を怠った場合、建築基準法101条によって100万円以下の罰金が科される可能性があります。

具体的には、以下の2条件の両方に該当する建築物が、打診調査の対象です。

• 竣工や前回の外壁改修から10年超が経過
• 過去3年以内に打診調査を行っていない

上記の両方の条件に当てはまる場合は、落下により歩行者等に危害を加える恐れのある部分の外壁仕上げ材全面に対して打診調査をしなくてはなりません（一部例外はあります）。全面打診調査とは、テストハンマーや検査器具を用いてモルタルやタイルの状態を調べる方法のことです。

外壁の打診調査には専門的な知識や経験が求められることから、以下のいずれかの専門家に依頼し、さらに結果を役所に届出する必要があります。

• 一級建築士
• 二級建築士
• 建築物調査員資格証の交付を受けている者

所有するマンションが条件に該当している場合は、専門家に依頼して調査を行い、さらに役所への報告が必要です。そして、全面打診調査を行うにあたっては、建物の規模にもよりますが外壁周りに足場を組む必要があります。

一方、大規模修繕工事においても、足場を組んで外壁の全面打診調査を行います。足場を組む「仮設工事」にかかる費用は比較的大きく、大規模修繕工事においても大きな割合を占めるでしょう。そのため、両者を実施した方が全体の費用が割安になると考え、定期調査の実施時期に合わせて大規模修繕工事を実施することが定着しています。

参考：国土交通省｜定期報告制度における外壁のタイル等の調査について

マンションの修繕周期は30年以上のスパンで考える

マンションの修繕周期は、30年以上のスパンで考えることが重要です。30年以上のスパンで考えるべきいえる根拠としては、国土交通省が提示する「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・長期修繕計画作成ガイドラインコメント」が挙げられます。

同資料では、計画期間の設定における基本的な考え方として「30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上」であると記されています。

「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・長期修繕計画作成ガイドラインコメント」は、マンションの長期修繕計画の作成や見直しにおける指針として活用できる、国土交通省が公開している資料です。長期修繕計画の作成または変更にあたっての標準的な様式や考え方、作成方法などが記されています。

また、大規模修繕工事にかかる費用は、回数を重ねるごとに増えていくのが一般的です。竣工から12年のタイミングで行う1回目の工事よりも、1回目からさらに12年が経過した（竣工から24年後）2回目の工事の方が、建物の劣化は進んでいます。劣化が進んでいけば、修繕すべきポイントも当然増えていくと考えるのが自然です。1回目の工事では部分的な補修で済んでいた箇所でも、2回目の工事では撤去・交換が必要になる可能性があります。

たとえば、機械式駐車場が併設されている場合、装置の入れ替え時期の目安は20年前後程度です。そのため、目安に従うと1回目の大規模修繕工事においては不要だった交換作業が、2回目のタイミングでは必要になります。また、屋上防水に関しては1回目の工事では部分補修や修繕で問題ない一方で、2回目の工事では撤去と新たな防水層を作る必要性も出てくるでしょう。

時代が変化すれば、それに合わせたアップグレードも求められます。時代の進展とともに省エネやバリアフリーなど新たな設計や考え方が登場して一般的になっていけば、「平均的な生活水準」も向上していくでしょう。その結果、大規模修繕工事の回数が増えるごとに費用が増えていくことは避けられないと捉えておく必要があります。

上記のような考え方を前提にすると、大規模修繕工事を定期的に行っていくためのしっかりとした予算計画は欠かせません。予算計画を含めた長期修繕計画は、30年以上の長期スパンで考えていくことが重要です。

修繕周期を15年や18年に延ばせる長期保証商品もある

修繕周期が長くなれば、それだけ工事実施の回数が減って費用の面で大きな効果が期待できます。そのため近年では、修繕周期を15年や18年に延長できる長期保証商品も出てきました。

長期保証商品の例は、以下の2つです。

• 株式会社東急コミュニティー「CHOICEｌRevivePlus シリーズ」
• 野村不動産パートナーズ株式会社「re:Premium Duo」（リ・プレミアム デュオ）

株式会社東急コミュニティーの「CHOICEｌRevivePlus シリーズ」は、大規模修繕工事の周期を12年から最大18年に延長することを可能にした商品です。

大規模改修工事で使用する材料や工法を見直すことで周期を延長し、築60年を迎えるまでの工事回数を削減することが可能です。2021年に発表された長期保証商品であり、2023年度には公益財団法人日本デザイン振興会主催のグッドデザイン賞を受賞しています。

野村不動産パートナーズ株式会社の「re:Premium Duo」（リ・プレミアム デュオ）は、工事周期の最大15年の保証を実現した商品です。同社が責任を持って元受け工事を行うことで工事周期を最大18年程度に延長し、総工事回数の削減につなげます。

参考：株式会社東急コミュニティー｜マンション大規模改修工事の長期保証商品 「CHOICEｌRevivePlus シリーズ」

参考：野村不動産パートナーズ株式会社｜マンション大規模修繕工事周期を 16~18 年へ延伸する「re:Premium Duo」（リ・プレミアム デュオ）の提供開始

大規模修繕工事の周期を延長することができれば、長期的スパンで見たときの総工事回数を減らせます。総工事回数が減ればそれだけかかる費用も削減でき、長期的に大規模なコストダウンを期待できるでしょう。

大規模修繕工事には、1回あたり数千万円以上のお金が必要です。そのため、1回でも回数が減れば経済効果は非常に大きいと考えられます。たとえば、60年を建物のライフサイクルとすると、12年の周期であれば5回の工事が必要ですが、15年周期に延びれば4回で済ませることが可能です。

ただし、工事周期を延長できたとしても、工事と工事の間の期間において建物をそのまま放置してしまうと、建物の寿命が短くなってしまう恐れがあります。マンションを長く保つために定期的な工事を行うのに、工事周期を延ばしたことで建物の寿命を短くしていては元も子もありません。

工事周期の延長を行うためには、比較的軽微な補修をこまめに行うことが重要です。交換や新設を行う大規模な工事の際には、耐久性が高まるように使用する建材や工法などを見直す必要もあります。また、建材や工法などにこだわることで、1回あたりの工事費用は高くなるでしょう。

修繕積立金の額をしっかりと確認しつつ、無理のない範囲で管理計画を立てていくことが重要です。

まとめ

マンションの大規模修繕工事の周期は、12年程度が目安だとされています。国土交通省が公表している資料の表記や、建築基準法の一部改正によって10年程度に1回の頻度で全面打診調査を行うケースが増えたことなどがその理由です。

また、マンションの修繕周期は、30年以上のスパンで考えなければなりません。修繕周期を15年や18年に延ばせる長期保証商品も近年リリースされているため、長期的な視点で計画を立てて、無理なくマンション管理を行いましょう。

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この記事のポイント

• マンションの大規模改修工事の周期は、およそ12年が目安です。国土交通省の資料や全面打診のタイミングなどから12年が一般的だとされています。
• マンションの修繕は30年以上のスパンで行う必要があります。回数が増えるごとに増していく修繕費用を無理なく用意するには、長期的なスパンで修繕計画を立てること重要です。
• 近年では15年や18年に工事周期を延ばせる長期保証商品も登場しました。スパンを延長することで総工事回数を減らし、大規模なコスト削減につなげられます。