2020
11.12
【アンケート調査】大家さんが不動産管理会社を選ぶポイントとは|ランキング形式で紹介

【アンケート調査】大家さんが不動産管理会社を選ぶポイントとは|ランキング形式で紹介

アンケート記事

不動産所有者が一度は悩む不動産管理会社選び。選んだ管理会社が、1社で仲介から管理まですべてまかなってくれる会社ならばメリットが大きいが、もしそうでない場合には、家賃収入が得られないどころか、余計なトラブルに巻き込まれる可能性も出てきます。

今回は「大家さんが不動産管理会社を選ぶ時のポイント」についてアンケート調査で見えた結果を元に、ランキング形式で不動産管理会社を選ぶ際のポイントについて紹介します。アンケートから見えてきた失敗しない選び方にも触れていきます。

大家さんが不動産管理会社を選ぶポイントランキング

今回は以下8項目の中から、大家さんが不動産管理会社を選ぶ際に重要視しているポイントを回答してもらいました。結果は以下のようになっています。

1位:担当者の対応が丁寧・スピーディーか
2位:管理費は相場に対して妥当か
3位:客付け力・集客力が高いか
4位:業務内容に不足部分がないか
5位:その地域に詳しいかどうか
6位:物件管理数が豊富か
7位:全国展開している会社か
8位:財務面において信用がおけるか

第1位:担当者の対応が丁寧・スピーディーか

回答者は40代のミドル世代から70代以上のシニア世代です。過去、数年間オーナーとして経験を積んでいるであろうことが伺え、経験則として導き出された中での回答と推測できます。

実際に体験した契約後に出てきた疑問や入居者が起こしたトラブルへの対応など、「契約後に担当者と密に連絡がとる」ことが解決の早道だと考えられます。契約後、疑問に思ったことや入居者が起こしたトラブルの対応など、担当者を通して対処することになるでしょう。

入居トラブルの中でも特に家賃の滞納は、不動産オーナーの収入に直結する部分です。1ヶ月の滞納は、催促を忘れている可能性もあります。しかし、2ヶ月以上滞納が続いているとなれば、何らかの理由で不動産会社の対応が追い付いていないと考えられます。

ほかにも、騒音トラブルや異臭問題など、迅速に対応してもらわなければ、新たな入居者が来てもすぐに退居もしくは成約に至らないなどの弊害も出てきます。

安定した収入を確保する上で、最も重要な項目として「担当者の対応が丁寧・スピーディーか」が1位になっていると考えられます。

第2位:管理費は相場に対して妥当か

ここでは、30代の回答者が数を伸ばしています。

反対に50代~70代以上の回答者が減っていることから、30代は年齢的に不動産投資を始めたばかりと予測され、利益を得るために管理費に対してシビアな目線をもっていることが伺えます。

また、管理費が高すぎると利益が出にくいという側面もあるからと考えられます。

第3位:客付け力・集客力が高いか

こちらでは30~70代以上の回答がありました。特に50~70代以上が客付けや集客が最も大切と考えているようです。

集客力が高い管理会社であれば、空室になる期間が短く済みます。50~60代は定年を見据え、70代以上は年金にプラスして余裕のある生活を送るためにも、安定的な家賃収入を望む傾向があることが考えられます。

第4位:業務内容に不足部分がないか

こちらでは30~60代が回答していますが、50代までが過半数を占める結果となっています。70代以上であれば不動産オーナーとしての経営経験が長くなり、業務内容に多少の不足があったとしても、自身の知識や経験で補填できる方が多くなります。

しかし、30~60代、特に50代までであれば不動産オーナーを始めたばかりの人も多く、知識も少ないうえに、本業と不動産オーナーを兼業している可能性も高いといえるからです。

本業と兼業で不動産オーナーをしているであろう30~60代にとって、「業務内容に不足部分がないか」は不動産管理会社を選ぶうえで重要な項目となります。

たとえば、以下のような項目です。

【入居者の管理】

  • 入退去時の契約業務
  • 家賃の集金代行・家賃滞納への督促
  • 賃料保証
  • クレーム処理
  • 契約更新業務 など

特に賃料保証については、「どんな保証会社が賃料保証するのか?」「保証賃料は何ヶ月分なのか?」など、保証会社の経営体力と保証内容の確認をしておくことが重要です。

【建物の管理】

  • 共用部の定期清掃
  • 共用灯の消灯チェックと電球交換
  • 放置物のチェック
  • 駐輪場の放置自転車のチェック
  • 退去時のクリーニング
  • リフォーム、修理修繕 など

特に定期清掃、電球交換、クリーニングなどの料金体系の指標があるのは選ぶ際にひとつの目安となります。また、リフォームや修理修繕には多額の費用がかかってきます。長期的な視点で建物の老朽化対策までを考えてくれることは、管理会社の質の見極めに役立ちます。

第5位:その地域に詳しいかどうか

「その地域に詳しいかどうか」について年代別の内訳を見てみると、20代が1名、30代が2名、40代が1名、60代が2名となっており、比較的若い世代が回答しています。

また、回答者は、「仲介と管理」、「仲介」を担う管理会社の利用経験はあるものの、「管理業務だけ」を行う会社の利用経験はないという結果でした。年配の方に比べると、若年層は地域特性を把握していないことが多いため、集客への自信のなさが伺える結果と考えられます。

管理会社がその地域に詳しいと、将来的なニーズの変化にも対応しやすくなります。時代とともに変化する街に合わせた提案を行い、不動産価値を高めてくれるでしょう。

第6位:物件管理数が豊富か

回答者の居住地別にみると、埼玉、神奈川、大阪、福岡と都市部からの回答となっています。所有している不動産は5名中5名が「建物」と回答。土地が少なく地価が高い都市部ならではの結果と考えられます。

物件管理数が豊富ということは、多くの不動産オーナーから物件を任されている数が多いということ。したがって、物件管理数が豊富な不動産管理会社は、不動産オーナーからの信頼度が高いともいえます。

土地や宅地と違い、長期目線での収入を見込む建物を所有している場合、空室が一番の痛手です。物件管理数が豊富で信頼度の高い不動産管理会社であれば、客付け力・集客力もついてきやすいといえるでしょう。

第7位:全国展開している会社か

全体のアンケート結果を見ると、回答者は3%とぐっと割合が落ちます。大手が良いか中小が良いかは、不動産管理会社に求めるものによって違ってくるため、管理会社を選ぶ上で「全国展開しているかどうか」という優先度は低くなっています。

ただ、全国展開している大手の管理会社はなんといってもネームバリューによる営業力が魅力です。誰もが一度は目にしたことのある会社名は、不動産を探している人の目に留まりやすくなるためです。

全国展開しているからこその膨大なネットワークを駆使して、入居者獲得に動けるため、空室状態が続く可能性も低くなります。

第8位:財務面において信用がおけるか

こちらは、30代、70代からのみの回答です。全体の結果を見ても2%と少数派の意見になりました。

しかし、財務面が不安定だと倒産の可能性が出てきます。契約を結んでお任せしている状態でいきなり倒産したとなると、一から管理会社を探しなおさなければいけません。探している間は、空室の募集をかける余裕やノウハウもないため、当然のことながら入居者が決まらず家賃収入は望めなくなります。

今回は少数派の回答となりましたが、緊急事態が起きる可能性を考慮して、財務面において信用できるかどうかを見ておくことも必要かもしれません。

関連記事:【アンケート調査】大家さんが嫌がる管理会社の特徴|ランキング形式で紹介

失敗しない不動産管理会社の選び方

失敗しない不動産管理会社の選び方

アンケート結果から見えてきた不動産管理会社の選び方として、以下が挙げられます。

  • スタッフ1人の受け持ち数が少ない
  • 大手か地元密着型か
  • 管理費と業務内容は満足がいくのか
  • 時代の流れに乗った客付け・集客の提案ができるか
  • 倒産の可能性はないか

まずは不動産管理会社に望むものを把握しておくことが大切です。その上で、条件の合う管理会社を探す手がかりとして、選び方を参考にしてみてください。

スタッフ1人の受け持ち数が少ない

受け持ちの物件数が多いほど、1件に割く時間が少なくなります。反対に担当する物件数が少ないほど、連絡やトラブルへの対応に迅速さや丁寧さが望めます。また、客付けについてもこまめに相談・提案してくれる可能性が高くなっていきます。

担当者の性格によるところもありますが、一つの目安として覚えておいて損はありません。

大手か地元密着型か

知名度の高い大手管理会社で幅広く集客を狙うか、地元に精通している地元密着型の管理会社で戦略的に集客するかによって選び方が違ってきます。

  • 大手管理会社

メリットは、ネームバリューを活かした宣伝力です。多くの人の目に留まりやすいため、募集をかければ比較的早く希望者を見つけられることが期待できます。ブランドイメージを守るために、一定以上のサービス提供をしている可能性もあるでしょう。

デメリットは、事務的な点です。規模が大きくなると抱える物件数も多くなり、比例してトラブルも増加します。件数が多くなると1件に割ける時間も少なくなるため、物足りなさを感じる不動産オーナーも出てくるでしょう。

  • 地元密着型

地元密着型の管理会社はほとんどの場合、不動産業と兼業しています。そのため、地元の不動産事情に精通しており、募集時には大手が知りえないような情報を公開・提案して集客を図ってくれることもあります。

また、トラブル時には誠実に対応してくれる会社が多いことが考えられます。なぜなら地元密着型は、口コミや知り合いの紹介で営業しているよ場合が多いからです。もし、悪い噂が立ってしまうと信頼を損ね、営業ができなくなる可能性も出てくるからです。

デメリットは、会社によっては当たりはずれがあること。規模の小さな会社であることから人手不足による対応遅延が考えられます。

管理費と業務内容は満足いくものか

管理費の相場は5~10%が一般的ですが、中には管理費を少し高めに設定している管理会社もあります。

管理費用だけ見て「ぼったくりだ」と決めるのは時期早々な場合があります。たとえば、客付けや集客に強い場合は、上手に集客ができる管理会社なのであれば、少しくらい高い管理費を払っても、長期的に得をする可能性が高くなります。

反対に管理費は相場内に収まっているけど、集客ができない管理会社であれば、家賃収入はゼロです。管理費が高いからと言って敬遠するのではなく、管理物件の空室率や業務内容を聞いてから判断すると良いでしょう。

また、管理会社にどこまで任せるのかも重要なポイントです。通常は「仲介と管理」、「仲介だけ」、「管理だけ」の3つに分かれます。今回のアンケートからも分かるように大半のオーナーは「仲介と管理」か「仲介だけ」を利用しており、「管理だけ」を任せた経験があるのは100名中14名と少数派です。

集客に自信があれば、「管理だけ」をお任せするのもありですが、本業があったり、はじめたばかりだったりする場合は時間も取れず右も左も分からないという状態でしょう。はじめは管理会社に仲介も委託して、慣れてきたら集客も自分で行うようにするとうまくいくかもしれません。

時代の流れに乗った客付け・集客の提案ができるか

人口減少と共に高齢者の割合が増加することによって、新築物件は減少。反対に既存物件はさらに空きが増えると推測できます。

内閣府が発表した人口推計では、2030年に1億1,662万人となり、2048年には1億人を割る見込みです。さらに、2050年には人口の約4割が65歳以上になると予測されています。 

不動産競争が激化する中、「家賃を下げる」しか提案ができない管理会社では、集客もままならなくなるのは自明の理です。時代の情勢を読み、的確な提案をしてくれる管理会社を選ぶことは不動産価値を守っていくことにも繋がっていきます。

倒産の可能性はないか

管理会社が倒産したとしても、家賃収入に影響はあまりないかもしれません。しかし、新たな管理会社を見つけるまでの間は新規入居者の獲得が難しくなる場合があります。

ただ、不動産管理会社が倒産することはほとんどありません。管理会社の主な収入源は管理手数料です。景気に左右されることなく、毎月安定した収入が望めるため、倒産することは非常に稀です。

しかし、不動産管理以外の事業をしている場合には倒産の可能性も考えられます。たとえば、住宅販売やレジャー施設の運営などです。うまくいっている時は良いですが、資金繰りがうまくいかなくなったために、不動産管理業にも影響が及ぶケースも充分に考えられます。

もし、これから依頼しようとしている管理会社が、他の事業を手掛けているのであれば、倒産リスクも視野に入れて、代替の管理会社を見つけておくと安心です。

まとめ

年代・居住地などによっても不動産管理会社に求めるポイントは違いますが、すべてを完璧に望むというのは難しいかもしれません。今回挙げた中でも、これだけは外せないというポイントを絞り込んで、不動産管理会社を探すと良いでしょう。

また、1社だけでなく、必ず複数社に相談に行き、比較・検討することをおすすめします。長期的な家賃収入が確保できるよう総合的に見て納得のいく不動産管理会社を選ぶことが大切です。

■調査概要
調査方法:インターネットによる調査
調査対象:賃貸不動産を所有する10~70代以上の男女
調査期間:2020/09/11~2020/09/14
調査エリア:全国
サンプル数:100名

記事を監修した人

大城幸重

大城幸重
東洋大学社会学部卒。群馬県公立小中学校、特別支援学校、英国ロンドン日本人学校の教示を経て、現在は賃貸不動産経営管理士として、教師経験を活かした子育てファミリー向け賃貸住宅作りのプランナーを務める。勉強会の主催や各種メディアへの寄稿も幅広くこなし、経験と実績に裏打ちされた提案力には定評がある。
「子ども達が伸び伸びと育つ良質な住環境を提供する」という理念に基づき、借り手、貸し手、地域社会の三方良しに繋がる賃貸住宅作りに精力を注いでいる。


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